房地产是不是投资，今天很多人认为房地产不是投资，但在五年前、十年前，那些贷款买多套房的人不这么想，房产的增值提高了买房家庭的财富，但这不是由收入增长贡献的，而是由“接盘侠”贡献的。

过去我们说，股票市场创造财富效应，房地产市场创造财富效应。

到今天，依然还有人在讨论，股票不行了，能不能把财富转移到房地产身上拉动财富；亦或是房地产不行了，能不能把财富转移到股票市场拉动财富。

这两者为什么都是错的？

答案其实很简单。房子如果没有收入和租金的回报率和住的功能，房子在不创造自身价值的情况下，纯换手，答案依然是富者恒富，穷者恒穷，它或许可以创造短期财富效应，但无法持久。

例如2015年，棚改货币化，融资杠杆全上，不仅房地产一路上涨，就连股票也一路翻红。

但后来呢？

股票开始跌停了，因为股票市场具备金融的及时反馈。房地产好赖撑了这么多年，但也走到了下行的必然道路。

最终，财富的增长必然需要靠居民的收入提高支撑，而不是股票和房子。

过去我国财富增长的逻辑非常粗暴甚至是简单，把泡沫当成家庭财富，但这背离了收入、背离了企业增长和姑息分红，最终造成了今天我们经历的一切。

从2015年开始，我国房地产迎来第二轮暴涨，从那个时间点开始，我国的消费就已经背离了收入，这种消费是建立在财富效应之上的，但这种财富并不是由收入支撑起来的。

以房子为例，当房子的价格增长不是建立在收入之上的话，这就会带来另一个问题。一个人200万买的房子，600万卖给下一任房主，他拿走的就是下一任房主未来40年青春的当期现金折现。

在这个过程中，第一任房主可以换来40年的潇洒，另一位房主则背上了40年的负债，如果没有收入的增长，一个人失去的40年，事实上就是另一个人得到的40年。

这也是今天宏观经济最大的结构性问题。如果收入不增长，纯“接盘”的话，短期内创造的财富效应其实等于另一批人短期内积累的债务。

当接盘的人没有了，因为人口或是对未来的预期发生了变化的时候，经济就会出现大问题。

还是以房子为例，从200万买房，到600万买房，再到下一任1200万买房的时候，下一任可能已经没有了，因为房子越来越贵，在收入没有增长的时候，迟早有人接不住。

这个时候，资产负债表就开始恶化了，消费开始出现断崖式的回归，这也是2019年的结果，消费开始逐层向下走，向着真实的收入回归。

真实的收入是什么呢？

真实的收入是我国月入过万的上班族，还没有月入过万的领取养老金的人多。目前我国养老金月入过万的差不多有1000万人左右，而上班族当中，月入过万的仅仅只有850万人左右。

更关键的是，月入过万不管是领取养老金还是上班族，大概他们都出自同一个家庭，是彼此的父母和儿女。

沿着这个逻辑，我们就可以很容易明白，过去我们的财富效应是什么？

简单来说，就是年轻人，大量的年轻人。

年轻人创造了人口红利，不仅仅提供了相对廉价的劳动力，更重要的是，年轻人带来了买房、炒股的时代大趋势，让房子和股票有机会成为“泡沫”，并拉动过去我国财富效应的扩大。

当年轻人开始减少的时候，首先减少的就是房子和股票，面临着后继无人的困境，这个时候消费就开始朝着真实的收入回归。

资产价格开始下跌，但债务会下跌吗？

还不会。

这个时候，我们首要任务肯定是想着提高收入，这很重要。但前提在于，资产都下降了，消费都降级了，债务还要化债，怎么提高收入？

很难很难。

当财政需要扩张，当利率在下降，这个时候短期内财政缺口补不上，内需又不足，储蓄过剩、投资回报率下降，利率下降，在这种大背景下，汇率就代表着你的实际回报率以及本币购买力，是减弱的。

过去我们老是讲美元加息收割全球。但问题在于，如果一个经济体没有借那么多钱，且投资回报率很强的话，那么美元加息是没有任何影响的。

这也是我们今天的问题，利率低不能低到那么低，汇率升值也不现实，当下宏观经济的基本面其实就两个字，止和稳。

和美国经济比起来，我们未来的不确定性显然也要更高。

巴菲特看起来像是一个很好的例子。很多人说巴菲特账户上持有几千亿美元的现金，这肯定是美股不行的征兆，也是美国经济不稳的象征。

但实际上，巴菲特持有的现金是什么？那是零波动率4.5%股息的股票，美元利率4.5%，哪怕巴菲特什么也不干，就把钱放在银行里，回报率也是天文数字。

换个角度，也能够解释为什么过去一年外资持续流出，以及投资不景气的原因。

消费降级，国内的生意本来就不好做，叠加美元强势周期，投资也就很难。

前几天还看到成都某五星级酒店拍卖，要价9个亿，围观的倒是一堆人，但就是没人出价。

为什么？

9亿人民币，那也是1亿多的美元了，放在银行里4.5%的利息它不香吗？还要冒巨大的风险去经营一个不知道何时能够回本的五星级酒店，这样的投资，很难具备吸引力。

这也是影响未来我国居民收入增长的另一个重要因素。

眼下30年的国债利率只有2.2个百分点，如此低的利率已经很难吸引外资和民间投资了，利率越低就意味着投资回报率越低，尽管银行降息是一个刺激居民消费的好办法。

但问题在于，美元4.5%的高利率，我们这边银行利率越低，反过来就会刺激更多的资金外流到美国，在同样的资金下，相差悬殊的利差，是决定钱流向哪里的重要因素。

当没有投资，就很难有新增就业岗位，没有新增就业岗位，就业率还会陷入高风险之中，就业风险越大，人们就越是不敢消费，这形成了一个螺旋式下跌的负循环。

而眼下，我们还没有较好的办法能够解决这个问题。

收入增长它不是凭空来的，看起来我们的人工成本要比越南、印度、泰国高得多。

但事实真的是这样吗？

越南看起来劳动成本低，但其实一点也不低。说6点钟下班，别人是一定会下班的，工会真的可以罢工，而我国劳动力成本低的原因是什么？

就是因为上班族可以随意“无偿加班”，哪怕是996也没所谓。

这又带来了另一个问题，看起来我们的劳动力成本那么低，按理来说应该非常有利于企业和投资的发展，但国债利率又表明了，我们的投资回报率是如此之低。

于是乎，企业难经营利润下滑，员工则更难收入增长艰难，那么过去创造出来的短期财富效应，到底去哪里了？

回到本文的开头，第一批人买房200万，卖给第二批人600万，按照这个逻辑，财富的短期聚集效应，事实上经过几十年的发展，已经愈发集中到了少数人身上。

而我们，劳动力成本依然还较低，企业经营更困难，过去财富积累的天平必须要被打破，否则这个周期也很难短期内走出去。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。