近日，卓越集团在北京狂揽四幅地后，突然陷入退地传闻。市场传闻退地的原因是，算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。
随后，卓越回应称，传闻为不实消息，目前没有退地计划，未来将以合作操盘模式开发北京四宗宅地。即使如此，面对高地价及销售限价，卓越未来可能会遇到很多困难。
例如，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价就已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万价差。
5月10日卓越在首拍中拿下的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额，成交楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，算上政府产权份额部分，实际账面并不太好看。
2018年，卓越集团董事局主席李华在新年致辞中正式提出了三年冲击千亿的目标，他指出，卓越要“高土储，高周转，强融资”。
很明显，卓越这次在北京高价拿地是符合李华的心意的，据悉，李华在2017年对公司发展不满，换掉了一批高管，尤其是营销口的，并对作为职业经理人的执行总裁王卫锋发出扩规模的要求。如今，“明星高管”陈凯成了卓越集团的执行董事长，深谙高增长模式的陈凯无疑很对李华的胃口。行业猜测，在突破千亿门槛之后，卓越集团的目标将转向上市。
李华的选择
对于很多人来说，卓越集团董事局主席李华或许并不陌生。2018年，这位地产大亨还卷入闹得沸沸扬扬的“刘强东明尼苏达事件”之中。
据悉，涉事女性告诉警方，在事件发生的第二天，刘强东的一名私人助理求助于李华，要求李华与她疏通以达成和解，而李华与刘强东曾同为清华某项目同学。在此之前，李华和两位知名女明星传过绯闻，后来娶了比自己小21岁的女明星仝晓燕。
资料显示，1989年，四川人李华辞去深圳深圳团委公职，投入了滚滚的创业浪潮中。辗转于贸易、股票投资、加工厂和房地产的李华，赚取了第一桶金并积累了丰厚的政商经验。
1996年，李华从香港回到深圳成立卓越实业（深圳）有限公司，即卓越置业集团有限公司的前身。到现在为止，卓越集团仍是通过香港实体控制大陆所有公司，其胞兄李晓平也弃政从商追随李华创业，目前，卓越集团的股权结构中，李华和李晓平分别持有95%、5%，他们的分工很明确，李晓平在台前，李华在幕后。
走出大湾区，或许很少有人了解卓越，但对于深圳本地人一定会很熟悉。在繁华的福田CBD——中国200米以上高楼最密集的地方，卓越拥有三个商写项目：卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越大厦。在深圳，卓越拥有“写字楼大王”称号，其在深圳开发或运营的写字楼超过40栋。
卓越成立之初，李华首先将目光投注品牌住宅，并于1998年打造出卓越·蔚蓝海岸项目，此后卓越成了继万科、金地、招商、华侨城之后位列深圳第五的地产商。2004年，专注发展住宅产品的卓越集团转身向商业地产进军，这一决定改变了卓越的发展方向。
业内人士分析称，2003年是住宅项目发展的红利期，卓越集团本应趁势快速扩张，却因为业务决策偏差走向弱势。
卓越近几年的规模增长确实较为缓慢，据克而瑞榜单显示，2017年、2018年及2019年，卓越集团销售额分别为367.1亿元、553亿元、949.5亿元。时至2020年，卓越集团实现全口径销售额994.1亿元。
2020年11月，卓越集团董事长李华在内部会议上提出，两三年内希望卓越能做到行业TOP20。一个普遍的说法是，明星职业经理人陈凯加盟，是为了助力卓越规模上升，卓越近期的激进拿地与其有关。
北京退地传闻
5月10日上午，北京土拍观摩大厅，在确认竞得朝阳区金盏小店村3005-02地块后，卓越地产的人，兴奋地站了起来欢呼，有人喊了一声“耶”，显然对于夺地成功十分欣喜。
卓越在这次集中供地中，共摘得4宗地块，具体为首开+卓越以62亿元、配建3.25万平方米公租房、溢价率5.08%的代价获得丰台区长辛店镇张郭庄村地块；卓越+中交49.9亿摘昌平中关村生命科学园地块；卓越+中交以36.1亿元、配建2.05万平方米公租房拿到昌平东小口马连店地块；卓越以39.27亿+13%政府产权份额夺得朝阳金盏乡小店村地块。
质疑随之而来，卓越摘得的地块盈利空间非常有限，甚至可能出现亏损。卓越所拿的丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米，可能进一步增加卓越的后续开发难度以及盈利难度。
而且，在此之前，卓越在京开发经验并不算丰富。2005年，卓越成立了北京公司，目前项目并不多，只有两个与万科合作开发的项目，分别是翡翠公园、翡翠山晓，均为万科操盘。此外，在2017年，万科旭辉卓越联合体以78亿元摘下北京石景山五里坨组团地块。
事实上，卓越近期在土地市场上可谓迅猛，据克而瑞的数据，今年前四个月，卓越新增土储货值达到548.1亿元，跻身前10强，对应拿地金额261.1亿元。克而瑞发布的2020年全国房企总土储货值榜，卓越集团土储总货值3922.5亿元，排名第36位，权益货值3177.3亿元，排名第32位。
市场有猜测，如此密集地在核心城市拿地，无疑是奔着上市的节奏去的。从公司构架看，李华在开曼群岛早已注册了一个“卓越集团”的壳公司及BVI公司以及在香港注册的“卓越集团投资公司”，从而直接控制着在内地的开发实体“卓越集团”， 卓越集团的这套构架是在香港上市的基本构架。
上市波折
卓越曾两次尝试上市，2007年，卓越集团首次在香港申请上市，因2008年的金融风暴中断。2009年，再度冲刺香港IPO，这一年，恒大、龙湖、佳兆业等先后登陆港股，但卓越却因估价偏低，国际认购情况不好，选择主动暂停IPO。随后，卓越集团再次将目光集中到住宅市场，开始加速奔跑。
卓越集团子公司卓越商企服务去年10月份成功上市，据其年报，2020年，卓越商企服务实现营业收入约为25.25亿元，毛利约为6.6亿元，毛利率为26.3%，公司拥有人应占利润约为3.25亿元。虽然其毛利率、利润率更高，但营收及利润规模很小。
另据卓越商管债券年报，2020年，公司收入共计126.56亿元，其中房地产销售收入115.28亿元，租赁服务收入9.8亿。期末公司总负债1177.8亿元，资产负债率67.75%，利润总额44.7亿，同比下降27.82%，净利润32.4亿，降32.67%，期末现金及现金等价物155.9亿元。公司有息借款总额469.57亿元，短期借款6.17亿元，一年内到期有息负债117.59亿元。
对于北京买地“现金流”质疑，卓越回应称，卓越商管只是卓越集团旗下的一家子公司，与卓越地产完全是两回事。另外，截至2020年底，卓越集团的经营性净现金流200多亿元，个别媒体报道的现金流问题并不存在。
卓越不仅是深圳的写字楼大王，还是深圳的旧改大户，因为李华的工作背景关系，卓越集团从深圳旧改开始做大，2012年，卓越还成立了城市更新集团。
据不完全统计，卓越目前在深圳龙岗、龙华、宝安等地区储备有超过20个城市更新项目，合计总建面超过700万平米。旧改虽然利润率客观，但拿下旧改项目的过程非常漫长也非常艰难，比如盐田区桥东片区更新单元项目，2010年列入政府清单，2019年产品才上市。
旧改的推进比想象中要难，谈不拢“强拆”事件时有发生。5月8日，广东当地媒体报道称，家住深圳龙华的杨先生反映称，清明假期，他们两兄弟回茂名老家扫墓，回到深圳后发现两人的家——位于龙华区下横朗水库新村两栋小楼房都被拆了。
杨先生称，他们的房产手续齐全，并非违建。最近几年，一家名叫卓越的房地产开发商承接了中保的地皮，并开始大面积拆迁，但一直没人前来与他们沟通拆迁赔偿事宜。
当他发现房屋被拆后已马上报警，但派出所表示所有摄像头都坏了，无法调取监控画面。最终，深圳市公安局龙华分局先后拘留6个涉事嫌疑人。
陈凯的到来是否能让卓越的规模再上一层楼，北京的地会不会“退”，卓越集团何时重启上市，这些都有待时间来验证。
