陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案件检索

（一）案件情况

河北省唐山市中级人民法院在执行中建一局第三建筑公司与唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，中运房地产公司向唐山中院提出书面异议，请求依法解除裁定书对中运房地产公司名下商品房预售监管资金账户的冻结。

事实与理由为：根据《唐山市商品房预售资金监管办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函》等，商品房预售监管资金具有专款专用属性，必须用于相关工程的建设，预售资金监管账户不应因其他债权债务纠纷予以冻结、扣划。该案所涉名仕雅居项目已被河北省唐山市人民政府列为处理房地产遗留问题的项目。该工程尚在建造之中，必须在今年年底前竣工交付。冻结商品房预售监管资金账户导致在建工程的资金无法使用、严重影响施工进度，并导致多名业主上访、农民工工资无法及时发放。故请求解除对中运房地产公司名下账户的冻结。

（二）最高法裁判要旨

本院认为：本案焦点问题为：执行法院是否应解除对中运房地产公司商品房预售资金专用监管账户内资金的冻结。

商品房预售资金是购房者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。也就是说，该款项应用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

本案中，河北两级法院并未对本案已查封的被执行人财产情况、查封财产总价值以及商品房预售资金专用监管账户所涉及的在建工程施工建设情况、支付资金情况等事实作进一步查明，以上事实系关系到能否冻结案涉商品房预售资金专用监管账户的基本事实。河北两级法院在未查明以上基本事实的情况下，直接裁定解除对中运房地产公司商品房预售资金专用监管账户内资金的冻结，属于认定事实不清。

（三）裁定结果

1.撤销河北省高级人民法院（2021）冀执复104号执行裁定，撤销河北省唐山市中级人民法院（2020）冀02执异1089号执行裁定；

2.本案由河北省唐山市中级人民法院重新审查处理。

二、相关法律规定

1.最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知法〔2022〕12号》

第一条：商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

第二条：商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

2. 《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见（法发〔2022〕2号）》

第十四条：冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

三、律师说法

1.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第二条第一款等相关规定，预售资金监管账户系房地产企业开立的银行账户，其资金所有权应属于房地产企业所有，所以法院依法可以冻结。

2.对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。