作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，政策暖风频吹。

9月24日，金融监管三巨头齐聚，释放了一大堆刺激经济的金融政策，楼市收获「四降一升」的大礼包。

接着在昨天，中共中央政治局召开926重大会议，分析研究当前经济形势和经济工作。针对楼市的关键词更是态度鲜明：

促进房地产市场止跌回稳。

如果说，过去大家还有所顾虑，昨天的大会精神则是明晃晃的一剂「信心强心针」。

为什么这样说？

请接着往下看。

昨天，在政治局重磅会议中，其中主要提到：

会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点。要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。

此利好消息一出，地产股大涨。

9月26日午后，A股房地产板块直线拉升，多个地产股直接涨停，港股房地产股涨幅也不小，龙湖集团涨超23%，万科企业涨超19%，融创中国、华润置地涨超17%。

简析：

上面主要从财政政策、房地产和资本政策三大方面，对发展经济的整体动能做出了相关重要的指示。

今天，就对房地产相关方面，做一点分析，以与各位交流。

●1、首次提出“促进房地产市场止跌回稳”值得一提的是，“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次出现在中央政治局会议中，也是最高层对当前房地产市场做出的最新指示。

以前都是“要促进房地产市场健康发展”，这次措辞改了，承认房地产市场在下跌，要止跌，说明中央对房地产行业发展的思路彻底转变了。

下面，先来看几个数据：

从7、8月份各类房地产数据来看，市场确实面临着较大压力，当前亟需促进房地产市场“止跌回稳”。根据上海易居房地产研究院提供的数据，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大；去化周期达25.2个月，已连续7个月超过两年的去化水平。二手住宅方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年同期该项数据为正，且幅度较大为31%。同时，价格方面，8月份全国70个大中城市房价指数环比和同比跌幅分别为0.7%和5.7%，均有所扩大。故而，可见，目前各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。“止跌回稳” 发出的信号非常明确，就是要求各地做好稳市场交易和价格的工作，这也意味着四季度各地或许有非常持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。

有鉴于此，基本可以判断出，从“房住不炒”到“止跌回稳”，这个定调令地产人振奋。预计，接下来会围绕“止跌回暖”出台一揽子政策。

●2、严控增量、优化存量、提高质量7月底召开的政治局会曾提出，要“消化存量和优化增量相结合”。

此次会议要求，在商品房建设上要“严控增量、优化存量、提高质量”。显然最新提法的要求更加明确，也是对房地产开发投资环节部署了一项最新任务。据波哥看楼市观察，这三点，在逻辑上有这样一个关系——“严控增量”其本质上也是立足当前房地产增量市场和存量市场的新特点所做出的重要安排；而“优化存量”则意味着“以购代建”等系统工作将会加速推进；而“提高质量”的提法则是第一次，说明房地产建设的质量要求必须加码，在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质住房建设。

目前各大城市库存压力很大，新房在售库存周期在20个月左右，存量库存更大。而且很多前两年的库存都是过时的产品，放在市场上根本没有竞争力。尤其是这两年规划放松后，很多新房的得房率能做到100%。

会议还提出“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”此前，国家金融监督管理总局局长李云泽在9月24日的国新办新闻发布会上曾介绍到，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在盘活存量闲置土地方面，中国人民银行行长潘功胜在上述发布会上透露，央行和金融监管总局在研究支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。这也意味着，未来“白名单”的贷款力度或将进一步加大，对于盘活存量闲置土地，包括低效用地、出险房企未开发用地等盘活力度会有所加强。

●3、明确调整住房限购政策，降低存量房贷利率据媒体报道，实际上，截至目前，仅有北京、上海、广州、深圳、天津和海南仍在不同程度的执行限购政策。此次会议后，上述城市将会根据自身情况，进一步对住房限购政策进行优化调整。

根据业内人士预计，最快9月底，最晚“十一”长假后，这些城市在政策调整方面将会有所动作。而对于“降低存量房贷利率”，央行已经明确，要引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。潘行长表示，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。目前多家商业银行已经明确表示，正等待监管部门出台相关细则，也有一部分银行已经在研究相关方案和具体操作细则，一切工作都在有序进行。●4、明确抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式对此，有业内人士分析认为，该提法的核心点是“抓紧”，也意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。

同时，也挑明了要继续从工具箱里拿工具，要有效综合相关主要政策的驱动功能，以加大刺激力度，保经济保就业，以确保完成经济目标。

另外，从近期的房地产发展新模式的工作要点来看，类似现房销售工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。

写在最后：

据波哥看楼市观察，上述针对房地产方面的新政策，有一些新的提法如“止跌回稳”和“提高质量”等，尤其是“止跌回稳”这一点，是对当前楼市局势和相关问题的核心论断，因为近来众多楼市数据表明，楼市下跌的趋势依然严峻，已连续下滑数月，直接给各大房企的业绩、产业链、相关行业等造成了严重的拖累。

也在宏观经济层面反映出来，导致市场信心普遍不足，内需动力缺乏有效支撑。

故而，波哥认为，这个观点才是本次会议对房地产未来发展最重要最核心的判断，客观承认了楼市下跌的严重问题，不再去遮掩什么、和只讲好话了，因而，在判断和认知上就直捣黄龙了。

首先要快速“止跌”，其次，要把楼市有效拉起来而“回稳”，同时，波哥觉得，这个提法，还有一点不同，就是——以前，我们寄希望于局部城市先回稳甚至涨起来，以便带动其他区域的发展，但是，今年这近9个月以来的楼市整体数据，依然很难看，说明过去的想法跟真正的市场趋势有一点背离。

为什么会出现这样的情况？以前这样操作都很灵的哈？

实际上表明，现在的问题，比过去更加严重，因为，外部大趋势，已经不是一个比较短期的困境，众多迹象表明，这种萎靡态势，或将是一个较长周期的大趋势、大变化，因此，以前的类似手法，在这种寒潮更加浓烈的时候，似乎都慢慢失灵了。

而，现在，需要换成从总体角度来思考和发力，才能逐步策动局部地区慢慢好转，进而带动其他区域，在思维、模式上都大为不同了，也就是说，“止跌”和“回稳”，不管是分开来看，还在放在一起来思考，首先，要考虑的已经变成了整体性的要求，局部发力的打法已经难以起效了，不改变全局性的气氛和节奏，未来的状况可能会更加坚囧。

比如，其中有一个情况，其实大家都看到了，每一次新政策出来后，只能维持一两个月的热度，尔后，很快就会恢复原样。

这又是为什么？

不就是，局部性的思考、政策和打法等，其效用已经越来越差了，市场仿佛有了较强的“抗药性”。

所以，我们认为，本次首提的“止跌回稳”这个论断，应该更偏重于全局思考和调整的角度，也将有效扭转楼市的局势，毕竟，观察的角度和高度已经不一样了，其后的策略也会发生重大的改变。

此外，也说明国家对楼市持续下跌的问题更加重视了，不然，也不会在政治局这么高规格的会上言简意赅低重磅发声，必须止跌必须回稳，这是死命令，也必须要实现，也必将能实现。

当下，在救市层面，会当水击三千里，

往后，在经济层面，直挂云帆济沧海。

所以，波哥各人认为，

楼市止跌回稳和即将重新起飞，将开启中国楼市发展的新篇章！