目前，房地产市场仍深陷极度低迷的困境之中，楼市面临的现状是，市场供求关系已经发生逆转，房子从过去的供不应求转变为供过于求，由卖方市场转化为买方市场，我国城镇人口中的大多数人都已经拥有了自己的住房。

而剩下的则是那部分买不起房的低收入群体，要满足他们的住房需求，房价必须下降。然而，目前所出台的所有楼市新政，却恰恰都回避了这个“痛点”。事实上，过去的20年间，中国房地产市场经过一轮又一轮的爆炒，如今的房价已经来到了天花板，即使降价一半，房价仍然不便宜。

据国统发布的数据显示，全国新建住宅平均成交价格相比2023年4月份的顶峰下降了22.6%，市场明显呈现下行趋势。今年前两个月，全国新建住宅销售额和销售面积分别为9227亿元和9559万平方米，计算得出平均成交价格为9653元/平方米，与去年同期的峰值相比，每平方米下降幅度显著。

值得注意的是，与2023年11月份相比，有50个城市的新建住宅指数连续下降三个月以上，显示出市场调整的持续性。其中，跌幅前10的城市中还包括了五个省会城市，如南京、广州和武汉等，这些城市的跌幅均较为靠前，进一步加剧了市场的担忧情绪。

自2020年8月“三道红线”政策出台后，房地产市场一路下行，逐步进入深度调整的挤泡沫阶段。在此期间，为了拯救成交低迷、有价无市的楼市，国家出台了一系列利好房地产的政策措施，包括下调房贷利率、降低首付、认房不认贷、“双限”解除、认房不认贷、普宅标准优化、房票安置、商贷转为公积金贷款、卖旧房换新房可退回个人所得税等。

开发商则推出了购房补贴、买房送车、送车位、送家电、送全屋装修等。数据显示，截至2023年底，去年共出台了各项利好政策600条。

问题是，现在剩下的有购房需求的、都是买不起房子的低收入群体，即使房价再跌他们也买不起。另一方面，房企也熬不起，只能继续降价，降价是破解楼市困境的唯一出路，没有人会在当下去当接盘侠，除非房价降到买家认为合适的价格。

目前中国房地产面临的现状是：一线城市住房供不应求，二线城市刚好，三四线城市和广大的农村地区则供过于求。统计数据显示，我国住房空置率高达15%，有些省份甚至高达25%、30%，而国际住房空置率的合理区间为5%-10%。

从住房分布情况来看，绝大多数空置房都分布在三四线城市和县城，正是由于我国住房结构存在这一缺陷，才导致如今的楼市供求关系，在不同城市化和不同地区之间出现巨大差别。

如今楼市面临的难题是，一边是买不起房子的众多低收入群体，一边是居高不下的房价和大量的空置房。如何破局？考验执政者的智慧。

最近两年国家提出了“探索房地产发展新模式”，即以“市场+保障，租售并举”为核心的多主体、多渠道住房供给体系。试图用改革方法在实践过程中，寻找出一条中国房地产发展的新路径。

然而，事实证明，“租售并举”新模式在一二线城市可以推广运行，用来解决部分外来务工人员、大学生和低收入群体的住房困难问题。但在人口净流出的三四线城市和县城就难以推行。因为这些中小城市由于房子供过于求，房价正处于大幅下跌途中，房租则更是相当低廉了。

例如广西海滨城市防城港，全市人口只有20万，小区就有100多个，光是最大的小区阳光海岸就能容纳10万人了。房价从原来的9000一路下跌至如今的4000，400元就能租房，三室一厅仅需800元，库存据说12年都卖不完。

由于三四线城市住房供过于求，随着人口外流和出生率降低，因此未来房价继续下跌已成为大概率事件。在此情况下，与价格低廉的商品房相比，公租房和共有产权房显然对于购房者不会具有多大吸引力。

因为基于中国国情，没有人愿意一辈子居住在出租屋里，人们还是希望拥有一套属于自己的住房。这也是老百姓宁愿三代人掏空6个钱包凑首付，也要贷款买房的原因。

而政府之所以始终坚持稳房价，目的是不让房价出现过快大幅下跌，希望通过稳定房价，维护市场的稳定性，以时间换空间，最终实现房地产软着陆。

可是从目前楼市发展趋势来看，想要达到既不降价又想让老百姓买房这一目的可能性很小。因为，除了降房价以外，所有的房地产利好政策，几乎都已全部出台完毕，可是楼市依然不为之所动。

在所有调控政策失灵后，楼市最终还是要由市场这只看不见的手来运作，让市场的回归市场，基于经济学中最基本的供求关系，供过于求的中国三四线城市和广大县城房价的下跌趋势已经不可逆转。

总之，实践是检验真理的唯一标准，一项政策的可行性、是否符合客观实际，最终达到预期目标，都需要经过实践来检验。中国房地产面临的困境，需要有新的思路和新的探索。而改革进程中遇到问题只能用改革的方法去解决，别无他法。

看来，对于房地产发展新模式的探讨还将继续，直到寻找到一条正确的、符合中国国情的房地产发展之路为止。不过，留给管理层的时间已经不多了，因为，实践证明，房地产软着陆的时间拖得越长，对经济的损害也就越大。

想了解更多精彩内容，快来关注热点我见