如果和你讨论房价，你最先会想到哪个词呢？我先来说几个：上涨、下跌、暴涨、暴跌等等，无非就这几个。

可是让我们都没想到的是，就在近期，关于房价下跌，竟然又出现了1个“新词”，到底是为了面子，还是有什么特殊意义呢？

大家发现了没有，与其说大家关注的是房地产，倒不如说大家关注的是房价，那么问题来了，网上都在说从2023年起，房价已经跌了，这是真的吗？

就以百城为例，我认为从1月份到5月份，新房价格总体呈现横盘走势，二手房价格则持续下跌。

1、在新房方面：有数据为证，前5个月百城新房均价仅累计上涨0.02%，面对每平高达万元的房价，这点涨幅聊胜于无。

截止到5月份底，全国百城新房均价为16180元/平，换算成现金就是前5个月，新房价格仅仅上涨了每平3.3元，说实在话呀，这个幅度反而更折磨人，还不如不涨。

2、在二手房方面：从数据来看，相比新房价格来说，二手房价格变数就大多了，如图所示，前5月百城累计下跌0.57%。

虽然在今年第一季度，二手房市场活跃不少，房价跌幅快速收窄，但是到了第二季度，情况就急转直下，随着挂牌量持续增加，房价迫于压力，于是开始持续下跌。

截止到5月底，全国百城二手房均价为15786元/平，也就是说换算成现金，前5个月房价下跌了足足954元/平。

万达公馆的视野

就在近期，我看到了这样一张榜单：《图解 | 2023年6月中国主要城市房价回撤排名》。不知道你注意到没有。

正如上文所说，我们谈论到房价，要么是涨要么是跌，可是这次竟然用了一个新词：回撤。确实很有意思，想和大家一起聊聊。

如图所示，如果和房价峰值相对比，我国主要城市房价跌幅最大达到了36.7%。不对，这里不应该说下跌，而应该是回撤。

先来说说我的观点，我认为简单来说，“回撤”可以通俗被理解成下跌，意思都是拿现在和过去某一个时间段的房价进行对比。但如果严格来说的话，两者有很大区别。

1、下跌意思是一般是和上个月、上一年进行对比。例如现在全国百城新房均价为16180元/平，假设上一年是17000元/平，那么房价跌幅就是4.8%。

2、而回撤则是最高点和最低点进行比较。举个例子，今年和上一年房价依然是16180元/平、17000元/平，并且今年是房价最低点。

而房价最高点是2018年的20000元/平，这样算下来，最近五年房价就回撤了19.1%。

我对这两个词的理解是，下跌描述的是短期房价，而相比较之下，回撤描述时间就长得多了，有可能是5年，也有可能是10年甚至更长。

如上图所示，温州房价峰值时刻就远在2011年3月，时隔了12年；石家庄和青岛房价峰值时刻也分别时隔了6年、5年。

在过去的文章里，我一直都有这样的观点，如果大家想预测房价，最好把时间控制在10年左右，原因主要有两点。

一是如果买房单纯为了居住，周边的娱乐、生活、交通和教育等配套能够满足10年的需求，就已经是非常好了。

二是房价走势存在太多的变数，疫情就是例子之一，我们把时间放得过长，没什么太大意义，价值也没那么高。

结合官方以及近期信息，我先来说说我的观点，我认为未来房价走势大概是8个字：“整体稳定、局部阴跌。”

正如上文所说，在今年前5个月里，全国百城房价就呈现两个态势，也就是新房均价横盘，二手房均价下跌。

但其实严格来说，相比早已过万的房价，就算二手房均价下跌了954元/平，幅度也没那么大，整体还算稳定。

但要是结合面积的话，一套面积为百平的二手房，在前5个月也下跌了近10万元，也不算很低了。