今天来聊一聊周四晚间央行和银保监会出的政策——《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。

先说一下，本来是不打算来点评这个的，但是之前我做过一个小分析，来看我文章的有一半左右的朋友是专门来看地产和房价分析的，所以出于为大家负责的态度，聊聊我的看法。

简单来说就一句话：逆周期制度里塞“大招”，不符合经济学基本规律。

如果有经济学基础的朋友，看完上面这句话足以理解我想表达的意思，可以退出了。如果没有经济学基础或者不是很明白的朋友，我再稍微解释一下。

一般分析一个政策，可以从三个方面来分析。

首先看这个政策目的是什么，属于经济学意义上什么类型的政策。

这个政策工具是“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。”用白话翻译一下，就是如果房价处于下降通道的城市，可以阶段性的降低首套房房贷利率。

那么为什么要这么做呢？在央行的官方表态很明确了：“住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，‘因城施策’用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。”

两个结合起来放到当下的背景上来看，这个政策就是典型的房地产托底政策。而且是动态调整机制，意味着当下来看，这个政策属于在经济学“逆周期”的政策。逆的就是地产下行的周期。

其次看看这个政策符合不符合经济学的基本理念和基本规则。

前面说了，这个政策是逆周期政策，其目的不言而喻，就是对冲地产下行的周期。经济学对于逆周期政策最好的解释就是，由于商业周期或者经济周期的存在，政策端需要发力来熨平周期，对冲外部造成的各种扰动。

那么“熨平”周期的关键是什么？很简单——不能用猛药。因为熨平周期就是为了求稳，用太猛的政策来对冲的话，可能会引起意料之外的其他问题，或者扭曲周期的变动。举个大家都知道的例子就是“四万亿”，多的不用展开了。

回到房地产的金融政策这里。房地产金融政策有很多，比如额度、审批速度、评估价等等。但真正的核心有两个，一个是首付比例，另一个是利率。前者决定了购房者能加多少杠杆，后者决定了购房者的成本（价格）。

所以从经济学视角看，逆周期政策里动了调控政策的核心，自然不能发挥预期的作用，只能扭曲周期而已。

第三个层面，也就是最后一个层面，我们来看市场参与主体可能会对政策有什么反映。

因为房贷利率这个事情，不涉及卖房子的，只涉及购房者，所以我们站在购房者的角度来看这个问题。

那么在当下影响购房者购房行为的因素是什么？相信有很多，房贷利率也是其中因素之一。但这是最重要的因素吗？如果房贷利率下行50BP或者100BP，地产销售的问题就能解决吗？

答案显然是否定的。因为当下地产销售下行的因素是非常复杂的，从居民端来看对收入及其稳定性的预期在下降，工作都没了拿什么买房。而除一线城市外，房价整体偏下行的趋势（统计局的数据，有问题找统计局，别杆我），进一步加剧了居民的观望情绪。

且不说房贷利率能不能下降50BP这么给力，就算能降这么多，居民的观望情绪和加杠杆的意愿也起不来。

当然，这还不是最大的BUG。

由于购房这个行为对于居民来说，以当下的房价来衡量，是人生中非常重要的决策，所以大部分居民是比较谨慎的。尤其是二套房认定没有放开的情况，用首套房的宝贵资质“上车”更为谨慎。

那么在这样的人生重大决定面前，是稳定的政策预期更能帮助居民下买房的决心，还是不稳定的政策预期能帮居民下买房的决心呢？要知道，央行这个政策可是基于公开数据每个季度评估，每三个月就调整一次，不是每年调整一次，比房贷挂钩LPR一年一次重定价频率高多了。

试想一下，购房者A这个月购房是按照LPR下浮30BP的利率来的，下个月因为这个动态调整机制，新购房者按照LPR下浮80BP的利率来的。购房者A会怎么想？还没有购房的人会怎么想？现在上网随便看看，哪个2021年在房贷加点利率最高时候上车的，心里有服气的？

所以这个政策在实操层面，不能“帮助”购房者下决心。

以上是个人对政策的一点浅见，供大家一乐。