业主投诉物业管理服务不到位、物业公司向业主催缴物业费，这类纠纷时常上演，看似是“小物业”却关乎"大民生”。近日, 大姚县人民法院梳理了该类案件，旨在帮助群众更好了解相关法律知识,提升风险防范能力。

案例一，业主和居住人不一致物业费该谁付？

胡老先生购置了-套房产,并按合同约定向甲物业公司缴纳了2019年的物业管理费、垃圾清运费。但2020年至2021年的物业管理费、垃圾清运费合计3302元至今未交纳。经多次催收未果后,甲物业公司将房屋所有权人胡老先生和房屋实际居住人王女士(胡老先生的儿媳)诉至法院。庭审中,胡老先生辩称，房子虽是自己买的,但自己没有住过, -直是由王女士居住，物业费应由王女士交。

法院经审理认为,胡老先生自接房之日起已接受了甲物业公司提供的物业服务,有义务按约定向物业公司交纳相关费用, 现胡老先生拒绝交纳费用的行为已构成违约。王女士作为房屋实际居住人,接受物业公司提供的物业管理服务, 其对胡老先生差欠的物业费应承担连带清偿责任。最终,法院判决由胡老先生向甲物业公司支付物业管理费、垃圾清运费3302元，女士对此承担连带清偿责任。

[释法]合同的权利义务只对合同当事 人产生法律约束力,非合同当事人的第三人不能承担合同责任。本案中,胡老先生与物业公司签订服务合同,出于个人原因未实际入住,并不能作为拒不支付物业服务费的理由。本案纠纷产生的原因是业主“变了”,但合同没变。因此,法院认为业主胡老先生应当支付欠缴的物业服务费用,王女士对此承担连带清偿责任。

案例二，屋顶漏水水无人修业主能拒交物业费吗？

李先生与2013年购买了一套商品房，并于2015年与某物业公司签订了《业主临时规约》2022年某物业公司与李先生所在小区业主委员会签订了物业服务委托合同。李先生因房屋屋顶漏水向物业公司反映，未能及时得到解决。2018年至2022年期间，李先生拒绝向某物业公司交纳物业管理费用。经多次催收未果后，某物业公司将李先生诉至法院。

经法院主持调解,双方自愿达成协议,由李先生向某物业公司缴纳物业管理费合计3000元。

[释法]如果屋顶渗漏属于商品房质 量问题,在保修期内(根据现行规定，屋顶防水的保修期是5年)应当由开发商负责免费维修;如果已经过了保修期，由于屋顶属于共用设施,应当由物业公司使用维修资金进行维修;如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的,则维修责任应当自行承担。无论是何种原因导致的屋顶渗漏,都不能成为拒交物业费的理由。

案例三，为催收物业费物业公司能断水断电吗？

王先生租用一商铺从事经营。2019年某物业公司与王先生签订了物业管理服务协.议,此后某物业公司按照合同约定履行了管理义务。2020年5月,王先生交付了2019年的物业管理等费用,但2020年至2021年的物业管理费、垃圾清运费共计49497.88元至今未缴纳。庭审中,王先生辩称,他之所以两年未缴费用,-是因为某物业公司管理疏忽导致商铺漏水，历时两年才处理完;二是因为某物业公司断了商铺的电，导致商铺处于停业状态,无营业收入支付物业管理等费用。法院经审理认为，王 先生作为业主应当根据合同约定交纳物业服务费。王先生所租赁商铺电费是由某物业公司收取后向供电部门缴纳，王先生差欠某物业公司代缴的3个月电费。某物业公司对王先生租赁商铺断电的行为,王先生辩解是某物业公司为催收物业管理服务费采取的方式,因王先生未提交证据证明,对其辩解法院不予采纳。最终判决由王先生向某物业公司支付物业管理等费用49497.88元。

[释法]《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务是一个不断完善的过程，物业服务企业与业主应相互谅解、加强沟通，共同营造良好的居住和经营环境。