广州天河楼市炸锅了，房价暴跌五成，从黄埔到天河，从风光无限到被卷到哭，天河究竟经历了什么？

如果要说2024年最“卷”的板块，不是增城，也不是南沙，而是天河。这两年，天河不断有新楼盘涌入市场，我们可以清楚地看到，天河东已经出现了第一批“牺牲者”。一提到天河楼市，大家想到的肯定是那个“宇宙中心”，那个遥不可及、房价一路飙升的地方。然而，当我们查看最近的网签数据时，过去半年，天河的房价从遍地超10万一平，跌到了现在的5-6万一平，整个市场已经趋于平稳。

如今，天河东的房价不断下探，新盘之间的竞争也日益激烈。新盘们在拼价格、拼产品、拼力度、拼佣金，整个市场可谓是风起云涌。最近，老黄埔推出的新盘，起价仅为3万5每平，直接在广州东部楼市引爆了热议。这不仅在黄埔周边的二手房业主中引发了讨论，连天河的买家都震惊了。老黄埔以前是靠天河东的热度带起来的，现在“小弟”却把“大哥”卷得焦头烂额。

如今，老黄埔和天河东的楼市像是打起了一场“价格战”，一轮接一轮地推出新产品，一个比一个价格低。今年年初，天河东有楼盘推出四字头促销，有些三房的总价压到了400万以内。到了五月，新政一出台，老黄埔马上跟进，保利招商华发中央公馆纷纷推出使用率超100%的新产品，起价仅为4万1每平。

下半年，天河的新楼盘中，能建·天河麓誉府总价只要360万，而中建海丝城更是以3万5每平的价格起售，三房最低总价不到300万，比2020年老黄埔新盘的开盘价还低。这种价格吸引了大批买家，当天就有300多位客户到场，销售额突破了10亿元。

时间倒回到四五年前，天河东是整个东部楼市的“发动机”，推动了老黄埔房价的上涨。当时天河东的新盘价格一路飙升至9万每平，老黄埔的房价也跟着进入了5万以上的区间。这背后是新房供应紧缺所致。2019年，天河只推出了4块住宅地块，其中东部只有一块，楼盘极其稀缺。到了2020年，奥体公园北侧和科运路的地块拍出了5万1每平和4万5每平的高价，直接推动了楼市的预期。

然而，从2022年开始，天河东的土地供应进入高峰期，大量新房集中入市，价格战几乎无法避免。与此同时，广州在2023年出台了新规，加速了板块间的竞争。新产品的设计更为优化，使用率超过100%，给市场带来了更多压力。

广州楼市发布 制图

数据显示，天河东新盘供应量的增加与均价下跌形成了负相关。而老黄埔在央企新盘的带动下，价格也跌到了“三字头”。现在的天河东和老黄埔面临着选择：是继续降价还是保持预期？

从近期的市场数据来看，降价对成交量的刺激效果正在减弱。无论是天河东还是老黄埔，虽然平均房价有所下降，但成交量并未显著提升。尤其是老黄埔，目前均价同比下跌了4%，成交量却只有去年全年的三成。整个楼市用一个字来形容，就是“惨”。

根据瑞银的数据显示，截至8月，中国住宅库存达到1900万套，去化周期需要29到30个月，远远超过合理水平。虽然库存量在2024年有所下降，但由于市场预期低迷和购房信心不足，去化压力仍然很大。即使短期内出台了大量松绑政策，想要快速扭转市场预期恐怕也不现实。

房地产市场要想实现健康出清，还有很长的路要走。