中国房地产经过20多年的高速发展，现在住房已经面临供过于求的局面。楼市正受到需求过剩、结构转移、人口老龄化、人口峰值等诸多因素的影响。数据显示，中国的人均住房面积已经达到 42 平方米，已经接近发达国家的标准。发达国家的人均平均住房面积为44.4平方米，其中：日本，35.2平方米，德国，46平方米，美国，63平方米。

目前，中国房地产面临的问题是，民众的买房压力特别大。由于房价收入比合理区间为3-6倍，而中国房价收入比为11.5倍，年轻人工作几年根本不可能买房。所以才使得“6个钱包凑首付”贷款买房，成为中国社会的普遍现象。因此，房地产市场必须进行重构、调整。

当前住房更新换代需求和现有住房结构有很大差别，需要用政策全面推动房地产结构变化，推动整个物业管理的数字化，走向更符合中国实际、更健康的住房市场。最近深圳取消7090政策，意味着未来楼市趋势发生转变。

随着中国城镇化发展进程的不断向前推进，目前我国房地产现状是，一线城市供不应求，二线城市刚好，三四线城市和众多县城供过于求，处于严重的结构性失衡状态。针对这一情况，房地产政策的制定和实施必须有的放矢、对症下药。

在土地供应、房贷利率、税收、房价以及购房优惠政策等方面，都要因城施策，作出结构性调整，以适应楼市供需关系的这种不平衡状态。需要用政策全面推动房地产结构变化，推动整个物业管理的数字化，走向更符合中国实际、更健康的住房市场。

毋庸置疑，目前中国房地产主要矛盾体现在供需不平衡上，市场存在“供应过剩和结构性短缺”的问题，主要原因是人口老龄化、城市化进程、土地制度、房价水平、房企经营等方面的因素。

这些问题不仅影响了房地产业的发展，也影响了国民经济的稳定和社会的和谐。为了解决这个问题，中国需要提高房地产的自由流动性，取消城市、乡村住房的限购政策，促进城乡一体化，完善土地市场和金融市场，保障公民的居住权利。

中国国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。他指出，中国目前已经建成了约8亿套住宅，而全国常住人口只有14亿左右，如果按照每户三口人计算，平均每户就有两套住宅。

而早在2022年，原住建部副部长仇保兴在中国城市高质量发展智库论坛上曾说：住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。他还透露，中国已经有超过1亿套空置房。

以上数据是根据《中国人口普查年鉴-2020》所得出的，年鉴显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。通过将全国建成区域内所有居住用房（包括自住、出租、空置等）的总面积除以全国常住人口就可以得出这一数字。如果按照每套住宅90平方米计算，那么全国就有约8亿套住宅。

然而，这一数字并不能真实反映当前中国房地产现状。我国住房需求在不同城市之间存在巨大差异。如前所述，一线城市供不应求，二线城市刚好，三四线城市和众多县城供过于求，中国房地产市场处于严重的结构性失衡状态。

一线城市供不应求，但由于房价高企，大多数购房者根本买不起，加上限购政策，人们只能望楼兴叹。每座一线城市都有几百万人，他们租住在出租屋内狭小的空间里，或与他人合租，这部分人的实际居住面积远低于平均水平。

而在三四线城市和县城，由于长期处于人口净流出状态，房子严重过剩，而且失去了流动性，二手房很难卖出去，要想出手，只有大幅降价一条路。这些地区人们的实际居住面积远高于平均水平。这种使用效率的差异，造成了居住需求的难以满足和居住资源的闲置。

由此可见，目前楼市“结构性短缺与结构性过剩并存”已经成为我国的房地产市场中一个十分突出的问题。未来，一二线中心城市楼市会有发展空间，而其它大部分城市会持续萎缩或进入下行通道，这已经成为不可逆转的发展趋势。不仅中国，人口逐步向中心城市、城市群和都市圈集中，也是全球人口流动的发展趋势。

如何解决这一问题？管理层提出的解决方案是，积极探索房地产发展新模式，用新模式解决面临的难题。目前房地产新模式可以概括为“租售并举”，即让市场的归市场，保障的归保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

可以预见，未来不同城市之间的住房价差会进一步拉大，而且在老龄化和出生率持续下降的情况下，许多城市发展预期都难以实现。杭州十三五期间人口增长了几十万，计划未来人口达到1500万的目标，现在看来不可能实现。

而上海也是如此，宏大叙事下规划的5大新城，人口缺口达几百万。按照上海目前人口增速，增加几十万都需要若干年，几百万更成为遥不可及的目标，去年人口已经出现负增长，而且这一趋势短期内不可能逆转。

未来人口会逐步向一二线中心城市流动，楼市发展也会聚焦于这些重点城市。在此情况下，未来房地产的资源、政策都会向这些城市倾斜。城中村改造将成为楼市的一个重大课题，因为它既实现了城市更新和改造，又解决了一线城市出租房短缺的问题。

一线城市聚集了大量年轻人，但是在高房价之下，买不起房的人越来越多，因此，保障租赁市场有着广阔的空间。但是，这些年轻人不可能一直租住在出租屋里，在看不到发展前景的情况下，他们终究会离开。而近郊或具有发展潜力的卫星城，则有可能对他们产生吸引力。

至于能否留住这些年轻人，让他们成为新市民，就成了地方政府和开发商需要研究的新课题了。

此外，中国房地产的结构性失衡还带来了两个问题，一是经济不景气导致社会造福能力下降之后，新产生的富人会越来越少，旧富人移民抛售房产加速离场，使得豪宅市场越来越脱离大众市场，成为少数富人之间的零和博弈。

二是二手房失去流动性后，会套牢相当一部分打算置换住房的人。据笔者了解，目前有不少打算卖掉旧房子再购买新房子的人，都因为无法卖出原有的旧房子，而无法达到置换住房的目的，如果不考虑价格、忍痛割肉，倒是可以卖出，不过至少要降价40-50%，甚至更多。笔者认为，现在一线城市全面放开限购的时机基本上已经成熟，应该尽快予以实施。

总之，解决中国房地产市场“结构性短缺与结构性过剩并存”这一问题，是化解楼市困境，促使其早日走出低谷的当务之急。只有从调结构入手，解决供需不平衡矛盾，我国房地产发展才能步入平稳健康的正确轨道。

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