大家好，我是堂主。
终于，买到烂尾楼可以退房退款了。
最近南京有一个楼盘，在停工两年后，官宣业主可以退房退首付款了。
这个楼盘叫珠江四季悦城。
本来交房日期是2024年6月，不过这个项目早在2022年7月，就已经停工。
新京报报道说：该项目没多久也陷入了停工状态，且综合开发商和建设单位的情况，后期可能也很难完成交付。
显然，交楼是不可能的，但烂尾是一定的。
按道理说，我给了首付，你却不能交房，那退房退首付，也是在情理之中。
但就是这么一个很朴素的要求，竟然到现在只有南京这个楼盘实现了。
今天咱们就来聊聊，为什么南京这个烂尾楼，可以退房退首付？
预售制为什么会导致烂尾楼的发生？问题真的是出在预售制上吗？
我们烂尾楼的处理进度如何？其解决方案有什么？
到现在为止又花了多少钱，总共需要多少资金，缺口又是多少？
南京烂尾楼盘之所以能退房退首付的关键，就在于监管账户的专款专用。
这里就不得不提一下商品房预售制了。
所谓预售，就是买房人提前支付的定金、首付款、购房贷款等等，然后再静静等待房子交楼。
当然了，当买房人申请银行贷款成功后，虽然还没拿到房子，但每个月的房贷，还是要给的。
这跟你是否收房没关系。
中信建投统计了从2012年到2018年、房地产开发资金来源的占比情况：
其中，预售制的资金，占到房地产开发资金比重的20-30%，是“银行贷款”资金的两倍。
可以说，预售制资金是房企开发资金的最主要渠道之一。
现在的呼声，大多都是“取消预售制”一边倒的声音。
但客观来说，预售制从产品设计上是没问题的。
美国、英国、日本、以及新加坡，也搞预售制。
买房人给一些首付，然后这些资金进入专门的监管账户，接着根据工程进度来分批发放，又或者是等到交房后再发放给开发商。
比如美国、日本是交房后才发放给开发商；德国、新加坡则是根据工程进度、分批发放。
我们搞的预售制，是类似新加坡那种。
但是在实际操作中，开发商可以轻松提前得到购房者的首付。
房地产是一个杠杆玩得很高的行业，一旦预售资金用完了又找不到其他资金流，那么就很容易出现烂尾楼。
一旦遇到房子烂尾，买房人就面临双重打击：既收不到房子，同时又要每个月还房贷。
按道理说，预售资金都是会归到专门的监管账户，是不得随意支取的。
但是，过去很长时间里，房企为了扩张，走的都是“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式。
在这个模式中，缺少了最重要的一环：“交房”。
那么这个监管之下的预售资金是怎么被挪用的呢？
南都周刊曾经采访了某银行总部高管，对方表示有两种方式：
第一种，预售资金没进入监管账户，而是进入了非监管账户。
但这种比较少见，因为一查就能查到银行失职。
第二种比较常见，资金确实进入监管账户了，但只是走个过场。
开发商联合承建商、供应商等，提供一些采购合同，又或者“上报”一下工程进度、
那么，这笔监管资金又回到了开发商的总部账户。
至于这里面是否真实、有没有存在伪造，其实没有大家想象中那么重要。
用这位高管的原话来说：这其实是一种形式的审核，而不是实质性的审核，
这样一来，开发商可以通过预售资金、来加大金融杠杆、进而快速规模扩张。
只是这种扩张形式有极大风险，一旦出现资金链断裂，就很容易导致楼盘停工乃至烂尾。
这次南京这个珠江四季悦城烂尾楼盘之所以能给业主退房退首付，关键是在启用了监管账户资金。
换句话来说，就是这个楼盘的预售资金，还是在的。
至于损失的贷款利息等，只能打碎牙往肚子里咽了。
所以你不幸买到烂尾楼了，又期盼能像南京这个楼盘退房退首付。
那么首先得知道一点，就是你买这个楼盘的预售资金，是否还在监管账户里。
南京这个事，是真正体现了预售资金监管账户的“专款专用”。
当然了，不是预售的专款专用，而是烂尾后的专款专用。
关于预售制，之前就讲过个人看法：相对于产品设计层面问题，更多的问题出现在执行层面。
如果要从根上杜绝烂尾楼问题，终极办法就是取消预售制，都搞现楼制。
一手交钱一手交房。
《三联生活周刊》报道过：早在2005年，央行就曾经表示：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”不过，央行当时这个建议被住建部否决了。
接下来我们来聊聊，烂尾楼的处理进度。
严谨来讲，真正把烂尾楼处理提上日程的，是因为它的另外一张名片：保交楼。
“保交楼”这事，要从2022年7月开始说起。
当时全国爆发烂尾楼，好多业主都发布了“停贷声明”，引起一片哗然。
于是在当年的七二八政治局会议上，高层表示要拿出规模数千亿的纾困资金。
紧接着，轰轰烈烈的“保交楼”行动，开始了。
那么保交楼的任务目标是多少？
2022年提出的是“350万套”。
来看第一财经报道的两组数据：
截止2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。
2024年1-6月，60家房地产企业的交付套数共计138.6万套。
这样算的话，我们的保交楼项目目标，是已经完成了。
从2020年到2024年6月，我们保交楼一共完成438.6万套。
这又传递另一个信息：真正要完成的保交楼，远远不止350套。
那么具体是多少呢？
经济观察报说：迄今为止，没有官方数据披露过全国停工、或烂尾楼盘的数量。
另外，今年大部分房企的交付规模，出现了明显缩水。
亿翰智库提供的数据显示，2024年上半年交付规模TOP30的房企中，交付规模同比降幅，在4成以上。
对此第一财经还采访了中指研究院企业研究总监，总监说：
这是由于2023年房企的交付规模量较大，同时房企债务违约后的销售量急剧下降，导致当前需要交付的量明显减少，所以今年上半年交付规模也相应下降。
总结一下就是2023年交付基础数大，所以今年交付明显减少。
不过，申万宏源则有不同的观点。
根据他的统计，2021年是地产销售历史的高点，达到了16.1亿平方米，其中绝大多数都是期房。
按照三年交付周期来计算，今年2024年才是史上最强的一轮交付。
从2021年以来，全国所有已售期房未竣工的面积，达到20亿平方米以上。
剔除竣工面积本身存在的“统计因素”，比如偷面积的，
那么保守低估、未竣工但已售期房，也仍有15亿平方米以上。
截止2024年6月完成的438.6万套，假设他一套面积100平，
我算了下，也只交付了4.38亿平，还是有超过10亿平尚未交付。
解决烂尾楼、又或者说完成保交楼的办法，有两个：
一个是扩大项目的专项借款，另一个是进行项目的重组。
目前我们主要做的，是第一个，也就是建立房地产融资协调机制，比如这个“房企白名单”机制。
中国房地产报做了梳理，目前已经完成第一批、第二批“白名单”项目，第三批项目的筛选和推送工作，已经开启。
经济日报也做了相关统计：
广东：截止6月3日，完成两批次307个“白名单”项目、授信933.77亿元。
广西：截至6月2日，完成两批次278个“白名单”项目，其中71个项目获银行融资137亿元。
四川：截至5月31日，共推送白名单项目381个、融资需求1105.13亿元。
江苏：截至5月末，完成两批次“白名单”项目190个、融资需求总金额623亿元
浙江：截至6月2日，已放款两批白名单项目合计64个，累计放款金额128.52亿元。
山东：截至5月5日，审批批次“白名单”项目409个、授信金额933亿元。
湖北日前共完成两批次“白名单”项目180个，实际融资需求508.5亿元。
另外，国家金融监督管理总局数据显示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
而根据申万宏源的估计，目前保交楼所需要的投资规模，为7.6万亿。
那么我们已经投了多少钱呢?
在2023年保交楼一周年的答卷上，央行拿出了超5500亿的资金支持。
加上今年才搞的白名单、上半年授信金额约一万亿。
合计一下，目前保交楼的资金是超过了1.5万亿。
显然，离7.6万亿的目标，还是有不小的距离。
但是，从投放资金速度来看，确实是提速了不少，
你看，2023年保交楼一周年的时候，才5500亿。
可现在2024年上半年，就已经投放一万亿了。
按照这样的投放速度，保交楼之路，肯定是会越走越快的。
如果你不幸买了烂尾楼，其实也没有想象得那么悲观。
现在对于楼市，官方聚焦的发力点有两个，一个是“去库存”，另一个则是“保交楼”
我去查看了高层对于保交楼的最新表态。
5月17日，国家金融监督管理总局在国务院政策例行吹风会上，明确说了：对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。
所以，如果你买的烂尾楼现在没有在“白名单”项目上，只要开发商和地方共同努力下，未来也是有机会列入进去的。
不知道大家还记不记得、之前河南小夫妻亮亮和丽君的事情。
现在那个项目，也确定要延期了。
实际上，更多掏空钱包买到烂尾楼的人，
还是在等待保交楼的风，能不能吹到自己的“新家”上空。
吹到了，日子也就有盼头了。
吹不到，生活也得继续过下去。
南京这次让买到烂尾楼的人、退房退首付。
说实话，个人觉得，只是个例。
没有多大复制性，请问有几个监管账户资金没被挪用的？
你让房企把预售资金吐出来，人家两手一摊：要钱没有，要命一条。
真正的赢家，只有银行。
这楼盘是2022年初开盘的，当时（22年5月）央行公布的五年期以上LPR，是4.45%。
退一万步来说，不算2022年时浮动的加点，也减免了2023年的存量房贷利率。
平均下来，一年超过4%是肯定的，那两年时间，加起来利息收入就是8个点以上。
夹在中间，停工烂尾时，只有业主在和开发商battle，
啥也没做，就拿到了一笔利息钱。
不得不感慨，这钱真好赚啊。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~
