2018年，北京市民王先生花80万元购买了郊县某村村民李某的自建房，并签订书面合同。2022年，李某反悔起诉要求确认合同无效。法院审理认定，王先生作为城镇居民无权购买农村宅基地房屋，合同无效，需返还房屋。王先生投入的装修费仅获部分赔偿，损失惨重。
类似纠纷中，普通人常陷入以下困境：
“农村房子便宜，买了却要退房？”
“签了合同、付了钱，为何法律不保护？”
“哪些特殊情况买房合同能有效？”
二、法律与实务分析：合同无效原则与例外情形1. 合同无效的三大法律依据⚖️《土地管理法》第9条、62条明确：
宅基地归农民集体所有，仅限本村村民使用；
禁止城镇居民购买农村宅基地及房屋；
违反规定的合同无效，需返还房屋及购房款。
城镇居民购房合同效力对比：
征地转国有：购房前宅基地已被征收为国有土地，卖方转为城镇居民；
特殊审批过户：已办理合法产权变动手续（如取得不动产权证）；
户籍迁入农村：买方迁入户口并转为村集体成员；
历史遗留问题：1999年前购买，且买方为华侨、退伍军人等特殊身份。
案例参考：
马先生1995年购买农村房并迁入户口，法院认定合同有效；
陈女士2003年购房后获村委会批准过户，判决支持合同有效。
风险排查清单：
户籍迁移：将户口迁入房屋所在村集体（需符合当地落户政策）；
共同购买：与农村户籍配偶或亲属联名购房；长期占有证据：保留水电费单据、邻居证言等证明实际居住10年以上。
实务提醒：
避免现金交易，通过银行转账并备注“购房款”；
要求卖方全家签字，防止共有人事后反悔。
四、延伸问答：农村房产交易的其他疑问Q1：买农村小产权房能过户吗？
A：不能！小产权房无合法产权证，交易不受法律保护，如果是违法建筑随时可能被拆除。
Q2：继承农村房会被收回吗？
A：城镇居民可继承房屋使用权，但不得翻建、扩建，倒塌后宅基地收回。
Q3：合作建房协议有效吗？
A：以租代买、联建等变相交易均无效，法律风险极高。
五、律师提示农村房产交易“红线”不可碰，牢记三大原则：
身份合规：买方需为本村集体成员；
手续齐全：审批、过户缺一不可；
历史例外：1999年前交易或特殊身份可争取有效认定。
关键提示：
签约前咨询专业律师，评估合同效力；
警惕“以租代售”陷阱，签订超过20年的租赁合同无效；
保留所有交易凭证，维权时证据链最关键。
