在经济发展的宏大版图中，房地产市场一直占据着举足轻重的地位。近年来，我国房地产市场历经深度调整，市场态势牵动着无数人的心弦。步入 2025 年，一系列积极信号不断释放，让人们对房地产市场止跌回稳满怀期待。

自 2024 年以来，政策层面围绕房地产市场持续发力，为 2025 年市场止跌回稳筑牢根基。2024 年四季度，住房城乡建设部提出新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，支持范围大幅扩展到近 300 个地级及以上城市，且推进货币化安置。这一举措如同在市场注入一剂 “强心针”。预计 2025 年实际改造数量或增至 150 万 - 200 万套，将总计拉动住房需求 0.75 亿 - 1 亿平方米，带动保障性住房贷款 1800 亿 - 2400 亿元，有力刺激住房消费，缓解市场库存压力。

与此同时，商品房和土地收储政策加速去库存进程。2024 年 11 月，财政部允许专项债券支持回收闲置存量土地、收购商品房用作保障性住房。按全国商品房销售单价每平方米约 1 万元，100 万套存量商品房、每套 50 平方米收储标准测算，若专项债使用比例在 50% - 100%，预计新增商品房收储专项债实际投放规模在 2500 亿 - 5000 亿元，拉动商品房去库 0.25 亿 - 0.5 亿平方米。央行保障性住房再贷款利用率也有望大幅提升。自 2024 年 6 月设立 3000 亿元再贷款额度后，截至 9 月末利用率仅 5.4%，随后央行将再贷款资金比例由 60% 提高到 100%，预计 2025 年实际使用额或增至 1000 亿 - 1500 亿元，对应拉动商品房去库存 0.1 亿 - 0.15 亿平方米。土储专项债重启同样意义重大，上一次发行在 2017 - 2019 年间，合计发行 1.26 万亿元，同期商业银行土地储备贷款余额净增 1.4 万亿元。截至 2024 年底，全国商业银行土地储备贷款余额为 1.56 万亿元，预计 2025 年土地储备专项债发行规模可能在 2500 亿 - 3000 亿元，将拉动约 1.5 亿平方米闲置土地收储，拉动土地购置费 2500 亿 - 3500 亿元，盘活房企存量闲置用地资产，增加流动性资金。

住房城乡建设部提出 2025 年按 “应进尽进、应贷尽贷、能早尽早” 原则扩围 “白名单” 项目，精准支持房地产项目建设交付。预计 2025 年 “白名单” 专项借款审批金额或扩围至 8.54 万亿元，实际放款率提升至 50% 左右，假设全年商业银行房地产开发贷余额增长 5%，全年新增实际放款约 2.63 万亿元，极大改善房企流动性，有序防范债务风险。过往针对供需两端的支持政策还将延续，如各地不断优化限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，减少购房成本，提升购房者购房意愿。

从市场表现来看，2025 年房地产市场有望迎来边际改善。销售层面，预计 2025 年全国商品房销售面积约 9.36 亿平方米，同比下跌 4% 左右，销售额跌幅可能在 3% 以内，降速明显放慢。其中住宅销售依旧是主力，现房销售有望保持 15% 左右增速，期房销售跌幅收窄，现房占比或从 2024 年底的 27% 升至 2025 年底的 33% 左右。更为宽松的购房政策使购房者情绪持续修复，地方收储专项债投放也让购房者对房企交付更有信心，加速各地存量商品房去化。

房价方面，结合市场分化及降价促销等因素，预计 2025 年全国新建商品房价格同比下跌 1% 左右，二手房价格同比下跌 2% 左右，跌幅较 2024 年底分别收窄 4.7 个百分点和 6 个百分点。房价走势与销售密切相关，预计全年房价跌幅最大在一季度，此后逐步收窄。一线城市受益于政策支持、现房库存供不应求及低基数因素，新房价格同比或上涨 2.5% 左右，二手房价格同比止跌，发挥市场稳定 “压舱石” 作用。

房企流动性也将有所改观。预计全年定金及预收款收入达 3.2 万亿元，同比跌幅较 2024 年大幅收敛至 - 5% 左右；新增个人按揭贷款规模约 1.6 万亿元，增速由负转正。2025 年销售跌幅大幅收窄推动房企经营性收入走出困境，且房企债务到期规模较 2024 年进一步减少，全年各项债务到期规模约 3.1 万亿元，总体支出规模减少约 8000 亿元，连续第二年偿债本息支出规模大幅减少，缓解资金压力。

土地市场方面，大城市土地成交活跃度上升。预计 2025 年全国土地购置费跌幅较 2024 年收窄，土储专项债助力下，房企拿地能力收缩状况缓解，全年土地购置资金约 3.44 万亿元，同比下降 3.5%，跌幅收窄 5.2 个百分点。不过，土地新增供给总量延续收缩态势，全年土地市场或呈价稳量减状态。

投资层面，尽管受资金供给总体下降影响，房屋施工面积预计到 2025 年底降至 64.6 亿平方米，全年跌幅达两位数，房企市场化新开工项目建设保持收缩格局，但政策支持力度加大发挥托底作用。综合测算，预计 2025 年房地产开发投资完成额为 9.43 万亿元，同比下跌 6% 左右，跌幅较 2024 年收窄 4.6 个百分点。城中村与老旧小区改造、土储专项债及大城市土拍市场活跃、“白名单” 专项借款扩容等，将减缓房屋新开工面积下行速度，推动土地购置费跌幅收窄，促进竣工端改善。

此轮住房支持政策从 2021 年三季度开始，市场调整时间远超以往。但目前从全国范围看，市场正从 “销售回暖” 向 “资金增厚” 阶段迈进。库销比作为衡量商品房市场周期的核心指标，2025 年将从高位逐步回落。过去 12 个月，库销比不再攀升，意味着房地产销售快速下滑态势得到阶段性遏制。考虑到 2025 年销售市场有望边际改善，地方加速推进商品房收储工作，且各地严禁不必要的新增项目实施，整体供大于求局面将缓和，预计商品房库销比将逐步回归合理区间。

参考过往房地产市场运行规律，预计 2025 年房地产市场销售活跃状况优于投资，房企流动性状况改善可期，并于 2026 - 2027 年逐步实现投资止跌企稳。一线及重点二线城市房价中长期具有较强韧性，一旦市场情绪转好，房价回升潜力巨大。土地市场差异化特征将更明显，部分城市优质地块将吸引房企积极竞拍，推动市场良性发展。

2025 年房地产市场在政策持续发力和市场自身修复下，止跌回稳目标充满希望。但我们也应清醒认识到，市场复苏是一个渐进过程，仍需政策持续优化调整、房企积极转型创新、购房者信心进一步恢复，各方协同发力，推动房地产市场平稳健康发展，实现从止跌回稳到高质量发展的跨越。