我们曾在《房企如何通过会议体系提升项目运营管理能力？》一文中核心介绍了房企如何构建自己的月度运营会议体系，围绕经营目标及经营指标数据的果串联公司、项目有效协同。

本次我们聚焦项目开发过程，围绕项目运营目标的达成，去构建符合企业实际的运营决策会议体系，确保项目稳健、有序、高质量推进，最终达成项目运营目标。

明确会议清单

项目运营会议体系，是项目关键策略得以形成共识及目标下达保障落地结果的一个重要决策机制，基于公司对项目的运营管控目标去设计关键策略，以保证项目经营结果得以达成。

在设计项目运营管理体系时，其核心逻辑是围绕项目开发过程中的关键事项，如：

——影响项目收益目标实现的定位、设计、成本等；

——影响营销定价的开盘定价会等；

——影响客户口碑及满意度的前置交付协调会等。

基于此逻辑，将项目开发全过程分段，如启动阶段、规划设计阶段、营销阶段、交付结算阶段，明确每阶段工作重点目标及重点决策事项。

当前的房地产项目开发因施工工作较为标准化，决策机制也较为成熟，项目主要把控安全、进度、质量，在启动环节已做好决策和预案，施工环节多数企业不再增加同类的项目经营决策会内容。

以某头部房企为例，按项目开发节奏及授权，明确了项目开发过程中12场关键决策会议。

集团召集2会：

项目启动会、战略规划报告会，重在各维度及集团-区域-项目间形成目标共识、通过沙盘推演，确定项目核心开发策略及成功标尺。

区域召集7会：

重点聚焦定位、设计、方案、成本，对影响收益、开发品质、核心影响运营结果的关键活动进行审视，区域主导召集相关责任主体进行审议、决策。

项目召集3会：

开盘、交付、后评估，围绕客户的关键触点业务，由一线主导召集区域、项目相关责任主体进行工作及资源决策，并对项目开发最终结果进行整体复盘。

形成会议卡片

锁定会议清单后，每个会议审议什么内容、实现什么目的、谁参与、谁决策应形成明确的要求，以此形成标准化的成果清单及会议（成果）模版。

同时，为提高会议召开的效率及质量，参会人员在会前的信息对称也非常重要，尤其是各职能间对上会关键信息的对称，切勿将一个决策类会议开成讨论会。

其中会议卡片核心要点由5部分组成：

1.会议目标

2.召开时间

3.召集人及参会人

4.上会材料及会议核心内容

5.会议输出

下图为某客户战略规划报告会的会议卡片内容，上会内容一定是确定性的、能够支撑高效决策的相关成稿，对上会材料相关内容会议召集人可召集部分关键人员前置进行多轮沟通，以对决策内容达成最大共识，保障上会效率。

“量体裁衣”

适合的才是最好的

每家企业都有自己独特的行业背景、发展要求、经营特点和管理问题，在学习标杆企业运营会议体系时，不应为了学习而学习。

以启动会为例，龙湖项目启动会要求标准化项目在拿地后14天，非标准化项目45天内就开完启动会,是项目第一次也是最重要的一次决策。

其核心目的是在拿地后即明确项目成功标尺及具体指标，达成共识，并且对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点和风险点的重要论证和决策。

开完启动会也就意味完成了项目所有关键事项的分析、讨论及对应成果，内容涵盖项目定位、体验区、成本、一二级计划、投资模型等综合性内容，需完成九个关键成果，如成功标尺、产品定位、风险预案、体验区选址及开放计划、项目一二级计划、项目目标成本及合约规划等内容。

龙湖能够在这么短时间内进行充分且关键的密集决策，是因为其自身具备了丰富的成本数据支撑、工期数据支撑、标准化产品支撑及对市场的充分洞察及理解。但多数山东房企甚至部分优秀房企也存在部分差异，这些关键成果确定时间往往也要滞后。

如某头部房企的启动会核心只聚焦于明确项目团队，对项目关键信息进行交底，明确项目的基本经营思路。

所以在形成自身运营会议清单时，切勿贪大求全，导致不接地气，只要能够锚定并解决自身企业项目运营决策中突出的问题，能够支撑项目高质量运营最终取得预期的运营结果，就是优秀的运营会议设计模式。