2015年的楼市，迎来了棚改化去库存，楼市的信心逐渐恢复。

到了2016年的时候，福州土拍地王频出，8月11日的土拍三个地王至今历历在目：

首开在南三环的螺洲板块以19.5亿拿下宗地2016-10，实际可售楼面价为19287元每平米。

宗地2016-11号五一新城地块被阳光城拿下，实际可售楼面价约45380每平米

宗地2016-12号东升新城地块被福晟拿下，实际可售楼面价33704元每平米。

当年风光无限的阳光城，除了五一地块外，还收购了福州市仓山区南二环路869号地块（润华山庄前身）：

总占地面积约105亩，建筑面积70300㎡，规划户数502户，欲打造墅级社区，毕竟只有1.0的容积率。

截止到2016年上半年，福州五区＋八县的综合销售排行榜中，阳光城商品房销售金额为34.82亿排在第三，甚至超过了融侨和泰禾。

紧邻二环，低密度社区，一切美丽故事正准备开始的时候，阳光城迎来诸多负面。

到了2022年末，这个地块的推广名为檀映入市，当此时的阳光城已经不复当年之勇了。

PART 1

图片来源于中介

这几天，中介朋友圈疯狂刷屏檀映这个项目，单价甚至降到了1.77万，楼层任选。

还有220万起步价的五房房源（实际为产权面积115平米四房，低公摊可改五房）。

二环边，准现房，纯洋房社区都卖这个价了，为何还需要中介大肆宣传呢？

因为前身是润华山庄，这里存在太多离奇的故事了，以前打开搜索引擎，打入这四个字的时候，后面能看到“闹G”的传说。

我们从民俗传统来说，盖房子有山南水北的讲究，就是说盖房子要在山的南面，水的北面。

但是非要给这个地块扯上一些不干净的东西，那就有点牵强了。

在某年的中元节，就有小伙伴去那个地块，挑战一下自己的勇气。

除了乌漆嘛黑的无人居住的建筑体外，没什么特别之处，只是说觉得大夏天的会感到阴冷阴冷的。

这个可以用科学的方法解释，因为在步行过程中身体产生热量而流汗，当风吹来的时候，汗气蒸发当然会有冷感。

在一些都市传说中，这个楼盘变得异常神秘。

2022年12月，这个楼盘终于开盘了，但因为房企自身原因以及市场舆论的影响，这个楼盘卖得并不理想。

PART 2

图片为实地拍摄

说句实在话，这个楼盘的品质还是不错的，应该是福州为数不多的纯洋房社区。

整体建筑在4-8层，容积率只有1.0，植被分布也错落有致，确实可以算得上墅级社区。

为什么卖不好呢？都市传说可以说是一部分原因，地缘客户有所抗拒，但其主要原因还是周边的配套略逊一筹。

从交通上看，在南二环路以南的楼盘一般定义为刚需盘，没有地铁加持，已经处于下风了。

公交车线路不算多，能通往市中心的线路屈指可数。

当然，对于自驾族来说，门口就是二环路，是比较方便的。

商业配套上看，周边没有大型的商超，离得比较近的是集祥天地（前白湖亭万达），但选择最方便的交通工具（电动车），通勤时间也要20分钟左右。

走出这个楼盘，在步行能接受的范围内，基本的购房也不是很方便，日常购物必须通过下穿隧道到学生街附近。

在南二环路以北，教育资源相对会匮乏一些，虽然新盘不会告知划片，但周边基本都是村小。

如果从外部环境来看，主要是围绕这楼盘周边的配套对比竞品的话想对会弱一点。

PART 3

图片为实地拍摄

虽然说都市传说未必可信，但是这个楼盘的不利因素还是要了解的。

楼盘的南面是高盖山，这既可以当做开发商的宣传要点，毕竟这是一个山体休闲公园，平时有不少人爬山，跑步，健身。

但是，高盖山也存放骨灰，对于一些群体来说，还是会有比较大的排斥感的，甚至上了年纪的福州人也知道早些年那个山体曾经的用途。

我们从科学角度上分析的话，这个楼盘见到第一缕阳光的时间点对比其他楼盘会有一定的滞后，因为整座大山就在它的南面。

图片为实地拍摄

还有一点，就是这个楼盘门口就是二环路，这像一把双刃剑。

二环路在门口，对于自驾出行的业主来说，非早晚高峰出门是非常方便的。

其他主干道在门前的楼盘，主要是担心噪音和粉尘污染，客观说这个楼盘因为总建筑高度比较低，这方面的影响比较小。

但是在早晚高峰的时候，这里的路况非常拥堵，这就是刚才为什么说去商圈最好的交通工具是电动车了。

编后语

图片为实地拍摄

其实，这个小区整体来说环境还是不错的，尤其是1.0社区的容积率下盖的房子，才是真洋房。

对比那些2.0容积率盖洋房的楼盘来说，如果实地感受一下，就知道真假洋房的区别了。

说个冷知识吧，在福州主城区2023年7月第三周的网签数据中，这个楼盘居然是榜一大哥，成交11套，均价23593元每平米。

但是，南二环核心片区涌现出四大金刚，周边配套比较齐全，其高点的时候，网签均价约为2.7万左右。

单价差距3千多，如果有能力的话，大家更偏向于四大金刚，毕竟重要配套都有，而且没有都市传说。

后来，檀映卖得并不理性，4月初开始就搞促销了，刷屏一波波“工抵房”，再到本月底，直接来个17777元每平米，楼层任选。

但是中介的朋友圈为何如此怪异呢？一会说三套，一会说五套，还说卖疯了。

既然就三五套，卖疯了，还这么多人刷屏，怎么还没卖完呢？

遥想8年前，阳光城雄心勃勃拿下该地块的时候，也决心要做改善型楼盘。

时也命也运也，檀映产品，生不逢时！

阳光城的高光时刻拥有了这个地块，在销售的时候，阳光城不断传出负面消息。

或许在2016年的时候，阳光城收购该地块的时候，觉得是一种美好的相遇。

现在卖到这个价格，真的是流干流，伤到底，心成灰了。

时过境迁，诸多民营房企还是迎来了危机，而购房者也缺乏信心，怕未来资产贬值。

现在，除了纯洋房社区外，能感动购房者的就是价格了，毕竟南二环板块卖出了三江口的价格。

对于这种楼盘，如果价格降的够低的话，如果是坚定的唯物主义者的话，可以多一份包容，去看一下社区的真情情况。

谣言止于智者，但必须知道一点，舆论会影响流通。