最新数据显示，中国金茂的销售额遭遇“腰斩”。

而就在几天之前，中国金茂还因毛利率承压，遭遇机构下调评级，同时目标价遭下调16%。

好消息是，中国金茂分拆旗下物管公司上市终于有了结果，金茂服务即将登陆港交所。

但是，金茂服务同样处于低毛利的“魔咒”之中，或难以取得较高估值。

如此看来，中国金茂借金茂服务上市融资的打算，或许要大打折扣了。

2月10日，中国金茂披露1月份销售业绩。

数据显示，2022年1月份，中国金茂及其附属公司取得签约销售金额100亿元。

要知道，在2021年1月份，中国金茂取得201亿元的签约销售额。二者相比，今年1月份其销售额足足下降了50.25%，实现“腰斩”。

事实上，今年伊始，房地产行业的销售情况都不甚理想。

数据显示，1月份TOP100房企销售额均值同比下降近23%，整体同比下降近40%。

由此看来，中国金茂的销售额下滑幅度，还高出行业10个百分点。

不过，就去年数据来看，中国金茂的销售表现颇为不错。

数据显示，中国金茂2021年签约销售额2356.03亿元。以年初2500亿元的销售目标来计算，中国金茂完成年度目标约94.24%。

值得一提的是，2021年中国金茂有如此销售表现，主要靠的是“以价换量”。

数据显示，2021年中国金茂的合约销售均价为每平方米17842元，较2020年20459元大幅下降，而此现象或将严重影响其毛利率表现。

事实上，近年来中国金茂的毛利率表现持续恶化。

2016年-2018年，中国金茂的历年毛利率基本维持在四成左右。但是，到了2019年，其整体毛利率降至29%。而在2020年，这一数字更是降到只有20%。

根据2021年上半年，去年上半年中国金茂的毛利率为20.29%，同比2020年上半年，下降12.16个百分点。

由于去年下半年房企普遍进行降价促销等活动，中国金茂的全年合约销售均价同样大幅下跌，我们有理由相信，2021年其全年毛利率或进一步下滑。

就在2月9日，大和发布研究报告称，将中国金茂评级由“跑赢大市”降至“持有”，目标价由3.6港元下调16.1%至3.02港元。

对此，大和给出的理由是，该行对中国金茂的毛利率长期复苏产生忧虑。该行认为，其复苏过程可能会受到去年下半年以来平均售价受压等影响，将其2021-22年毛利率预测由21%至23%降至19%至19.5%。

而毛利率的承压，将进一步影响中国金茂的净利率，继而影响其股价和市值。

从2021年中报来看，去年上半年中国金茂的毛利率为20.29%，净利率更是达到了20.41%，比毛利率还高。

究其原因，中国金茂是通过公允价值收益、购买联营公司收益等来拉高净利水平。

而这一切，不可能是中国金茂的常规表现。

由此看来，在销售下滑的同时，中国金茂还将面临利润指标全面下滑，股价和市值或承压。

销售表现不佳，现金流就要承压。对于当下的房企来说，这一后果无疑更为严重。

好在，作为国企中的一员，中国金茂的融资渠道还很畅通。

就在2月10日，中国金茂发布2022年度第一期中期票据募集说明书，首期将发行8亿元中期票据，拟全部用于归还到期债务融资工具。

不过，即便是有融资便利，中国金茂除了发债，还得从其他途径想办法。

而在2月6日中国金茂迎来一则利好消息，其旗下附属物管公司金茂服务通过港交所上市聆讯。

物管公司上市，不仅能够大幅增厚中国金茂的所有者权益，便于其继续优化负债指标，也能够为其提供现金流的增加。

而分拆物管公司上市，早已在中国金茂的计划表之中。

2021年初，中国金茂就以多种方式整合、推进旗下物管公司上市。

同年4月，金茂服务接手中国金茂旗下金茂物管、南京宁高、金茂上海、创茂科技、金茂商业等公司，上市平台的架构基本搭建完成。

通过这一系列资产整合，不仅使得金茂服务的上市资产大幅增厚，还使得其完全涵盖“商管+物管”板块，目的正是为了大幅拉升金茂服务的估值。

就在1月18日，中国金茂发布公告称，拟以实物分派金茂服务股份的方式向合资格股东派发特别股息。

根据港交所规定，进行分拆上市，母公司应充分考虑股东利益，方式是向他们分派新公司的现有股份，或是在发售新公司的现有股份或新股份中，让他们可优先申请认购有关股份。

也就是说，中国金茂此举正是为金茂服务的上市，做最后的冲刺和准备。

果然，中国金茂最终如愿以偿。

但是，中国金茂也遇到了“小烦恼”，就是金茂服务的上市估值，或不尽如人意。

首先，从大环境来看，物管企业在港股市场的稀缺性如今已经大幅下降。而受上游房地产行业整体疲软的影响，物管企业在港股市场的表现也正处于式微阶段。

如此背景下，金茂服务或难以独善其身。

再者，就金茂服务的自身条件来看，也难以支撑其较高估值。

数据显示，金茂服务的营业收入，由2018年的5.75亿元增加2020年为9.4亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%；此外，其年度利润也由2018年的1750万元增加至2020年的7710万元。

不过，虽然金茂服务的业绩增速较快，但其规模却略显不足。

根据克而瑞统计的2020年中国物业服务企业在管面积排行榜，金茂服务在管规模仅处在80-90位之间。

此外，金茂服务的毛利率在行业里偏低。

尽管金茂服务主打高端物业管理服务，但根据数据显示，其综合毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，随后又上升至2020年的24.9%。

而截至2021年一季度，金茂服务的毛利率为25.1%。

根据港交所物业服务及管理分类，2018年至2020年，港股物管企业平均毛利率分别为29.06%、30.24%、31.12%。2021年上半年，港股物管企业平均毛利率约为31.93%。

由此可见，金茂服务的毛利率明显不具备对比优势，其上市估值或受到影响。

而这一结果，或最终影响到中国金茂借金茂服务上市融资的计划。