这两年，淘哥看了很多买房悲惨案例。

比如货不对板、房子漏水、外墙脱落，日日为交付品质维权。

比如遭遇裁员降薪、房子被断供法拍、多年努力付之东流。

比如高点买入、房价腰斩、房子白送都无人接盘。

比如开发商爆雷、房子烂尾，辛苦多年积攒的首付打了水漂，还要背负一身房贷，一个家庭的幸福葬送在一堆钢筋混凝土之中……

种种血泪教训摆在面前，淘哥深刻感觉，现在，房子最重要的已经不是“能不能涨、能涨多少”的升值问题，而是“能不能交付、品质到不到位、能不能住、价格会不会大跌、未来是否能够转手、资产是否会被收割”等一系列的安全问题。

谨记：买房道路千万条，安全第一条。

如何保证买房的安全性？淘哥认为需要遵循几个准则。

01.

准则一

最好买现楼

前段时间，就连万科这种具备国资背景、三条红线长期保持绿档、扩张比较谨慎的模范房企，都传出可能爆雷。虽然后来深圳市国资委表示万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对，但这件事侧面说明，市场对于房企的信任度已经非常低。

就连万科都能成为被质疑的对象，那么，还有什么房企可以百分百信任？

所以，如今买房单纯依靠品牌和口碑，已经不是万全之策，规避开发商爆雷、房子烂尾、交付货不对板等安全问题，最好的办法就是：买现楼。

首先，现楼所见即所得。

现楼从外立面、主入口、园林、入户大堂到电梯间、户型、视野、朝向，从用材用料到美学观感，各个层面都能有非常直观的呈现，完全没有烂尾、延期交付、货不对板的风险。

其次，现楼即买即入住，可以大幅节省等待成本，尤其是改善置换买家。

深圳很多人置换是买一换一，卖掉老房子才能买得起新房子，需要租房过渡，而现在很多新盘都要三年后交楼，等待成本很高。

我们来算一下三年的租房成本。

既然是改善，租房肯定也不想将就，一套生活方便、次新、环境好、管理好的大3房是标配，在福田、南山租一套这样的房子需要多少钱？

比如海境界家园二期，约140平的精装3房，月租金2.63-2.85万，取个中间值2.7万/月，一年就是32多万，三年就接近100万。

截图自链家

大平层成本更高，比如海上世界双玺，建面约257平的4室月租金5-5.5万，建面约335平的4室，月租金8.5-9万，如果高端改善租这种房子过渡，三年成本就要约200-300万。

如此高的成本，够再买一套核心地段的公寓收租了。

截图自链家

再次，现楼更厉害的优势在于：资金灵活。

如果买福田、南山总价上千万的期房，3年交房办证，周期很长，现金流压力很大。

但是现楼办证速度很快，去银行做抵押也很快，资金非常灵活。

比如淘哥一位粉丝朋友对比很多房子以后，买了南山的现楼豪宅临海揽山，其中很核心的因素就是这个楼盘即买即办证，可以非常迅速做抵押贷款，更幸运的是，他拿着节省下来的本金买股票做投资，又赚了一大笔钱。

总结来看，现楼有3大优势：1、完全避免了烂尾、延期交付、货不对板等风险；2、大幅节省了等待成本；3、资金灵活。

有这3重优势作为保障，现楼绝对是保证资产安全最好的护身符。

02.

准则二

最好买优质核心资产

世界各国经济史表明，房价本质上是一个货币现象——大放水后，优质物业迟早上涨。

长期看，深圳核心区域的稀缺优质资产，价格和M2是高度吻合的。

未来不管经济、楼市如何演变，M2持续增发避无可避，甚至经济越差越需要M2，那么，优质资产上涨就只是时间问题。

所以最重要的是在市场底部，要拿住优质物业。这样到了上升期，手中才有优质筹码！

这个看下图就知道了，拉长时间周期，一线城市房价涨幅和M2走势是高度正相关的，这个过程甚至于不受楼市本身调控的影响。

2015年，M2余额只有139万亿，截止到今年9月末，M2余额289.67万亿元，同比增长10.3%，这已经是M2连续18个月份、保持两位数以上的货币供应量。今年预计我国的M2余额会突破300万亿。

货币如此突飞猛进，深圳好房子的房价，好几年没涨了，二者本应该高度正相关，那么未来可想而知。

细心观察的人会注意到，我们的放水还在提速，10月下旬，万亿特别国债获批了。

还有化解地方债务，发行了很多特殊再融资债券，据澎湃新闻统计，10月6日至11月9日，全国28个地区披露的特殊再融资债券总额为12553.0973亿元。

同时，我们的存款利率也在一直往下调。

最近，已经有了一些涨价的信号了：

11月1日凌晨，茅台宣布出厂价格上调20%。

康师傅饮品被爆出涨价约16-25%，比茅台还要猛。

农夫山泉，则在2023年开始不久，就把19升的桶装水价格，由20元/桶上调至22元/桶。

………

覆水难收，放出去的水，最终会在稀缺，优质资产上体现。

我们要做的，就是找到，并坚定持有这一类资产。其实在深圳楼市很简单，就是核心地段、供应稀缺的优质物业。

再强调一次，这一类物业的中长期房价表现，和M2是高速正相关的，房价多年没涨，而我们正处于新一轮放水的周期，优质物业价格迟早会表现。

而且，退一万步讲，核心地段的优质物业就算不涨，也有很多出路，可以贷款、可以收租，即使市场不好，折价卖也能卖的出去。

相反，如果是郊区物业，比如惠州远离市区的海景房，租也租不出去、住也不方便、贷款也很难贷、打骨折价也很难出手，基本是一笔烂账，业主有苦难言、欲哭无泪，一些全部身家砸进去的人，可能还面临破产危机。

所以，买核心资产才更安全、更有保障，悲观看，有很多退路，乐观看，有很大的成长空间。

03.

准则三

最好买性价比更高的新房

核心资产再叠加一层安全垫，就是买同地段，价格比二手房更便宜的新房。

经过这一轮的市场调整，深圳有倒挂空间的新房已经寥寥无几，但南山、福田的豪宅地段，还是存在极个别有倒挂安全垫的新盘。

比如蛇口、深圳湾的优质二手房，恒裕滨城、半岛城邦、海上世界双玺等，就算在当前低迷的楼市环境下，笋盘单价也要13万+/平，景观、朝向、户型比较好的房源，便宜的也要17-18万/平，贵的要30万/平。

而蛇口刚刚开盘的山海豪宅临海揽山，单价约9.4万/平起，和蛇口、深圳湾比较便宜的优质二手房对比，也有约4-5万/平的安全垫。

而且时代在发展，房子始终是“旧不如新”，买新房不仅性价比高、有价差安全垫，随着时间的推进，也比老房子有更好的估值表现。

04.

准则四

最好买在周期底部

无论哪种资产，买点很重要，这是时机的安全性。

比如2020-2021年高点进场深圳的人，17万/平买了华润城二手房，这几年经历了价格回调，只能卖到13-15万/平，就算未来市场回暖，价格逐渐修复，假如2-3年后回到高点，再有2-3年开始赚钱，整个周期有约10年之久。

但如果是2017、2018年的市场底部进场，8-9万/平买了华润城新房的人，在当下的市场底部，依然是赚的。

而现在，淘哥认为，就是周期底部+反转在即的最佳入场时机。

淘哥对未来一年的判断是：美联储停止加息，中美利差缩小，美元指数到顶，人民币汇率升值，我国货币政策空间更大。同时，美元重回宽松后，全球各类风险资产都会反弹。

楼市政策松绑预期，叠加全球经济环境逆转预期，明年4-5月，一线楼市很可能会迎来高潮。

历史表明，政策拐点+货币放松+房价大跌，三箭齐发后，深圳楼市会进入新一轮上升周期，这个时候买房最赚钱最安全。

比如2008年、2014年，正是市场最差、房价大跌+最悲观+政策拐点来临的时候。

然后政策救市——2008年底四万亿，2014年底去库存，之后楼市大涨。

到了2023年，房价低位+政策重大拐点+货币放水，所以说现在是继2008年、2014年后的，史上第三大买房时机。

05.

准则五

最好买大户型

接下来的深圳楼市，分化会越来越厉害，一定要选择稀缺、优质资产。哪种资产稀缺？看这个消息：新一轮房改。

这什么意思？其实就是一句话：市场的归市场、保障的归保障。未来商品住房回归商品属性，市场属性，满足改善性住房需求。——注意，是改善型。

同时，深圳最近（11月22日）刚出台了两大新政，一是二套首付降低到四成。二是调整普通住宅标准，取消了原来750万的限制。对于其影响，淘哥已经解读了很多，总结成一句话就是：最利好深圳核心区的优质改善物业。

这些文件，为房子保值、增值指明了方向——未来有机会的，更多的是城市核心区域的改善型商品房，是豪宅。

至于刚需型的，一方面保障房会抢占很多购买力，另一方面本身供应量也很大，并不稀缺。再说，刚需客户的购买力，并不能为房子提供高溢价，尤其在房子金融属性减弱的背景下。

所以，淘哥认为，要买就买城市核心的改善型优质物业，面积最好大一点，180平以上，200多平、300多平，这样才稀缺，资产表现力才更强，更能避免财富大幅缩水的悲剧。

而且买这种房子，一定要及时出手，因为未来这个改善型市场是归市场自由调节的，现在的一些限制措施会逐步取消，比如说限价。

现在已经有一大批城市取消了土地限价，包括：成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等。一些城市还取消了房价限价，或者部分区域取消。

深圳也开始有动作！11月16日，深圳最新挂牌出让了两块宅地，规则较以往出现重大变化，取消了对商品房销售价格的限制。

淘哥预计无论地价还是房价，取消限价是大趋势。

对于很多想买大户型改善住宅的朋友而言，如果你在深圳只盯着中信城开东角头、半岛城邦5期等明星项目，可能就面临一个很大的不确定性：限价取消。

这些项目不知道哪一年能卖，至少明年大概率是卖不了的。越往后，限价取消的可能越来越大。

你等来等去，等到的很可能是一个天价的，或者说没有明显倒挂红利的结果。那还不如早买早享受。

当然，说实在话，现在深圳核心地段，比如深圳湾，一些优质的二手房依然买不下手，单价太高了，普遍还在18-20万以上。

比如半三，这几天出了一套164的高楼层，叫价还在3100万，单价18.9万。翡翠海岸，有一个225的户型放卖，5300万，单价23.5万。

这些房子是好，但是相比新房，单价有些偏高。还是那句话，时代变了。现在的人，可能依然有钱，但是希望把钱花在刀刃上，以更实在的价格买更好的产品和享受。

这其实是淘哥今年四季度，看好深圳的一些核心地段+稀缺+优质大户型+新房的原因。因为价格相比二手房太香了，而品质很高。