深圳楼市真的回暖了，在房贷下降+限购放松的双重利好刺激下，新房二手房的成交全面升温。

贝壳的数据，节后开工九天深圳二手签约量，比去年同期增长83.9%，关键是比牛市的2019年还高！

深房中协的数据，上周二手房成交951套，环比增长393%。有业内人士预计，3月份可能成交5000套，小阳春指日可待。

新房市场也开始回暖，中原的数据，节后首周深圳新房住宅共网签231套，环比上升1676.9%；面积共计24249平方米，环比上升1718.1%。

南都报道称，春节后的首个周末，深圳部分售楼处人气火爆，有项目甚至传出要排队才能进场看房的消息。

淘哥认为，这次深圳楼市不会出现普涨，现在买对房才是最重要的。

核心地段的标杆楼盘

淘哥要提醒大家，这次的行情是结构性的，要买就买龙头资产。

用资本市场来打个比方，A股从2600点回到3000点，华为汽车龙头——赛力斯、al电力龙头——高新发展都回到前期高点，而很多股票还在底部。

楼市也是一样的道理，核心地段的标杆楼盘，跌时抗跌，涨时领涨，楼市一回暖很有可能回到前期高位，但是一些非核心区的品质差的项目，大概率涨不回去了。

淘哥认为，龙头资产的特征是：

1）位于城市核心，定位高大上；

2）最优质的资源汇聚于此，地铁、高端商场、优质学府、山水资源，是经济、文化、娱乐、教育的中心；

3）标杆品质大盘，辨识度高，如东部的颐安都会中央、中部的深圳中心天元、西部的壹方中心。

先分析核心地段。

很多人不知道，在深圳的核心地段中，有一个片区被严重低估，这就是东部中心——大运片区，2024年已经进入价值兑现的关键期。

1）大运地理位置很重要。位于深莞惠都市圈几何中心，紧邻东莞、惠州等城市，更是香港联通大湾区东部的重要节点。

大运的定位也非常高，当前龙岗工作重点是：以全球视野、国际标准谋划龙岗各项工作，与时俱进丰富“一芯两核多支点”区域发展战略，奋力建设好现代化国际化创新型深圳东部中心。

一芯就是“湾东智芯”，也就是大运片区，是东部中心的核心。

2）去年，龙岗一件重磅规划出炉——《深圳市推进大运深港国际科教城高质量发展三年行动计划(2023-2025年)》，这两年大运将发生巨变。

这是深圳从市级层面进一步明确大运深港国际科教城建设的时间表、任务书、路线图，投资高达千亿，共64项重点任务257个年度事项，其中2023年完成86个、2024年完成86个、2025年完成85个，涉及公园、音乐厅、配套高中、总部大楼等多个重点项目。

大运片区未来将打造成大湾区综合性国际科学中心的重要支撑平台、深港科教产研深度合作区和高水平深圳东部中心、现代化国际化“城市新客厅”。

要知道，深圳其他四大“城市新客厅”都是片区的核心，前海打造世界级城市新中心，深圳湾打造超级总部基地，香蜜湖打造国际交流中心，大空港建设全球最大会展中心，而大运则是深圳东部中心核心区，地位不低于其他四大“城市新客厅”，随着这两年重大项目的建设落实，未来不可限量。

大运正进入一个历史性的发展机遇，通过建设大运深港国际科教城，可以使深圳东部西部的科技资源发展均衡；深圳在建设自主创新高地的同时，还要在大湾区发挥核心引擎、辐射带动作用，通过这项规划，可以增强东莞、惠州等地的协同发展。

3）产学研一体化，经济基础雄厚。

目前，产业基础方面，龙岗连续5年位列全国工业百强区榜首，大运片区内聚集有龙岗天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、龙岗创投大厦等产业平台，高规模企业84家、国家高新技术企业98家，涵盖电子信息、新能源、新材料等战略性新兴产业及现代服务业等，奠定了大运片区创新科技产业集聚地位。

此外，国内外有核心竞争力影响力的500强企业和总部经济等大型龙头企业亦汇聚于此。

未来，这里将有超过10000家创新型企业聚集，大运正以惊人速度磅礴发展。

科创载体方面，片区拥有香港中文大学（深圳)、深圳北理莫斯科大学、深圳信息职业技术学院等3所高校，汇聚了瓦谢尔计算生物研究院等 3家诺贝尔奖科学家实验室、市大数据研究院等9个重点研究院以及各类科技创新平合42家。该片区已成为大湾区吸引国际科创资源、推进深港合作的重要平台载体。

在流量汇聚的同时，又带来资金流的集聚，高精尖人才的汇聚，带动着整个区域价值的攀升。

4）深圳东部最大交通枢纽。

深圳市大运综合交通枢纽是深圳东部最大交通枢纽，与3号线、14号线、16号线以及深大城际铁路直接换乘，对龙岗中心区定位和配套功能，以及大运城市空间品质的提升都有重大意义。

深圳天华规划设计有限公司总规划师魏正波还建议，考虑大运片区未来规划建设高铁站的可能性。

此外，还有正在建设的东部过境高速，实现深圳东部道路通连再次“提速”。

5）在近期重点建设型全国级商圈中，包括蛇口海上世界商圈、龙华超级商圈、龙岗大运商圈3个商圈。

这意味着，龙岗大运商圈成为深圳东部唯一入围的近期重点建设全国级商圈，大运拥有星河cocopark、深圳大运天地（建设中）等大型商圈，还将建设成为粤港澳大湾区文体活力中心、国际化文体综合中心。

淘哥认为，大运片区拥有东部交通枢纽+产学研一体+文体地标+大型商圈，就好比把福田中心区、西丽大学城和南山科技园、深圳湾体育中心集中布局在一个超级CBD内部。在东部的地位相当于深圳湾和福田中心区，真的是一片充满希望的热土，这两年是再次腾飞的时期，价值被低估了。

深圳未来的产业格局会是怎么样的？应该是”金融+科技“两极发展：西部以前海自贸区为核心，重点打造金融、航运产业。而东部以大运片区为核心，发展高科技产业。

其实深圳东科技、西金融的产业布局，和美国的东西海岸非常相似，东部以纽约为中心的曼哈顿是国际金融中心，西部的硅谷因为斯坦福大学成为全球创新中心。美国房价最高的两个区域，分别就是曼哈顿和硅谷。

具体怎么置业呢，上文提到要买核心地段的标杆楼盘，淘哥在大运片区踩盘，发现大运片区超百万级体量的大盘——颐安·都会中央花园，将推出三期新品：建面约89-109-127㎡的阔绰美宅，还带精装修。

据了解，颐安都会中央花园作为片区标杆楼盘，热度一直很高，去年四区开盘，开盘单日销售超10亿，去化超7成，目前基本卖完了，很多客户都很期待这次三期的新品。

1）大体量楼盘，不仅开发期数多，能抵御市场的短期波动，还意味着会有大社区、大园林、大配套，有极其浓厚的社区氛围。像福田的深圳中心天元、南山的华润城等，每一个项目都是片区的标杆。

颐安都会中央花园就是罕见的超百万方都市综合体，荟萃高尚住宅、购物中心、公寓等多种业态于一体，配套成熟，释放交通、商业、教育、生态资源等信息。

（示意图）

刚需的三大法宝：交通、商业、教育配套，项目都可圈可点。

交通：项目临近大运交通枢纽站，该站汇聚了3/14/16号地铁线，以及深大城际线路，5站到布吉、6站到罗湖北、7站到福田，周边还有沈海高速、龙岗大道、龙翔大道、水官高速、武深高速等多条主干道，可快速通达全市各大区域。

学校：附近华南师范大学附属龙岗大运学校，该校于2026年秋季开学，总规模为72班的九年一贯制公办学校，其中小学48个班，初中部24个班。周边的生源都比较优质，整体的师资力量也是属于上游的。（具体学区划定，以当年教育局公告为准）

商业配套：项目自带有底层商业，在周边800米范围内还有颐安都会中央6.7期的大型商业综合体，深铁地下商业，星河coco park，山姆会员店，还有大运中心的华润万象天地，将形成超50万㎡的大型国际级商业商务圈。

2）现房出售，所见即所得；2梯3户奢居梯户比；户型南北通透，空间阔绰。

（示意图）

建面约89㎡B户型，设计的是竖厅南北通透格局，三开间朝南，L型厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离设计，阳台主朝西南向。

（示意图）

建面约89㎡C户型，设计的是经典竖厅格局，三开间朝南，L型厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离设计，阳台正南朝向，看花园景观。

（示意图）

建面约109㎡（1栋A.B座C户型），设计的是竖厅双龙抱珠格局，餐客厅一体化，三开间朝南，L型厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离设计，阳台主朝西南及东南向，楼王位置，看花园景观。

（示意图）

建面约109㎡（1栋C座D户型），设计的是经典竖厅格局，餐客厅一体化，四开间朝南，L型厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离设计，阳台正南朝向，看花园景观。

（示意图）

建面约129㎡的户型，设计的是竖厅南北通透格局，三开间朝南，全屋飘窗设计，厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，阳台主朝西南及东南向，看花园景观。

（示意图）

淘哥去看了样板房，产品太棒了，是目前大运片区在售的户型天花板，关键是现楼，只需要装修，明年精装交付，安全性高，也节省不少时间成本。

想要享受楼市上升期的红利，手里必须有优质筹码，现在是买龙头资产的最好时机，大家不要错过这个机会，项目3月2日开放样板房，建议感兴趣的朋友去现场看看，肯定有惊喜。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）