从2023年开始，西安新房市场多了一种名曰“第四代住宅”的产品，凭借错层露台、大面积赠送等卖点让人眼前一亮，随之“四代宅”迅速铺开、四面开花，成为近两年的主流在售产品。

其实从入市之初，“四代宅”就饱受非议，“空中露台”这种看似充满生活情趣的配置在北方秋冬季的实用性将大幅降低，同时西安冬季雾霾、沙尘天气时有发生，天然拉低购房者对于“四代宅”的美好期望。

质疑声音很多，但是架不住新房投放量大啊，从2024年是“四代宅”爆发式增长的一年，据媒体统计，2024年度西安在售“四代宅”产品达到39个，房源面积从140㎡起步直至300㎡以上，几乎市面上所有改善类产品均以“四代宅”作为引领。

2024年底，位于浐灞国际港的某知名房企旗下“四代宅”社区交付，从建筑施工质量、园林景观、社区内外软硬件配套来看，均属上乘，唯独“四代宅”引以为傲的“空中露台”成为明显瑕疵点，原本在样板间和效果图里充满绿意和松弛感的错层露台，在业主们的各自发挥下或搭建顶棚或封闭空间，外观显得七扭八歪、毫无章法，“四代宅”的美感荡然无存。

与此同时，关于露台的使用和后期维护的问题上，业主与物业之间也开始“拉锯战”，一方认为房屋所有权归属业主，露台也是赠送面积，如何使用业主完全可以自主决定；一方认为封闭露台影响外立面整体效果，还留有安全隐患，属于私搭乱建行为。

“四代宅”首度照进现实即引起广泛争议，其实这并不算意外，毕竟从入市开始这场争论就没断过，反倒是今明两年“四代宅”进入批量交付，未来有哪些问题需要提前考虑？

核心问题在于，空中露台的使用权归属是否能实现业主完全自主？这也是争议的焦点。从目前情况来看，牵涉到消防安全、业主隐私、采光权等综合隐私，短期内尚无法做出“一刀切”的判断，但后期通过隐形遮光棚、活动式架构等方式改善空中露台的实用性，而这也需要物业方面的积极配合，难度仍然不小。

目前来看，尽管问题日渐焦灼，但“四代宅”的推广仍在继续，有媒体统计，截止今年1季度西安楼市加推的“四代宅”产品数量将达到15个，包括目前在售以及陆续进入交付期的产品，总量将突破50+，但从目前的新品情况来看，“四代宅”仍以错层、空中露台和大面积赠送为卖点，针对现有争议从产品端尚未有明显突破，这不得不让人心生警惕。

话说回来，“四代宅”作为西安新房品质提升的重要历程，从亲身体验来说并未达到“质的飞跃”，而西安整体人居品质的提升仍有相当长的一段路要走，建筑形态的演变仅仅是生活品质的载体之一，期待有更多人性化、更贴合本地化需求的新品尽快走进我们的视线。