熬过寒冬迎新春，每年3、4月间都充满希望，这个时间段的楼市也被冠以“金三银四”的名头，但与实际意义相比，望风祈福的性质往往更明显。
春节前后，新房市场振幅不大，对于楼市来说稍有刺激，于是乎“小阳春”的说法又开始冒头。
“翘尾”与“小阳春”
经历了几年楼市低迷之后，相当一部分房企和购房者已经对于“金X银Y”的套路开始麻木。其实随着楼市演变，诸如“小阳春”等现象是客观存在的，只不过并非季节性惯例，而是在特定条件下发生。
从过往几年西安新房市场的销售规律来看，上年末“翘尾”与今年初“小阳春”存在必然联系。
结合实例来看，2021年初楼市“小阳春”较为明显，不仅供需两旺，而且还出台了号称西安楼市最严厉调控的“330新政”，其诱因就是2020年四季度新房市场“翘尾”。
时间点推移到2022年末，限购放松加之疫情后全面放开，楼市马上迎来一波小高潮，随后的2023年初一二手房市场供需双涨，“千人摇”不断，但之后迅速转冷，楼市还没彻底感受到“小阳春”的温暖就被春寒料峭打了脸。
由此可见，即便“翘尾”出现也未必能延续到“小阳春”，阶段性销量释放只是暂时现象，并不足以带动整个楼市。
聚焦眼下，2024年四季度新房价格持续下滑，虽然12月成交量有所上升，但结合房价变化存在“以价换量”的可能性，值得注意的是2024年12月西安新房价格同比5年来首次下降，充分说明购房信心仍在下滑。
2025年春节期间，情况似乎有所好转，从个别热点红盘发布的喜报来看，来访量和成交量出现回升，但购房氛围还远达不到回暖，不少楼盘开年遇冷，随后西安新房、二手房单价“五连跌”的消息正如一股倒春寒，压灭了稍有抬头的“小火苗”。
由此可见，今年的楼市“小阳春”并不具备客观条件，但是不是悲观认为楼市毫无看点呢？正相反，即便按照“存在即为道理”这一朴素理解，西安楼市的发展之路已然漫长。
新房、二手房分开看
从全国范围的房产交易层面来看，新房、二手房已经在不少一线城市彻底分化，新房市场不再是单一主流，二手房市场已具备分庭抗礼的能力，这点从带看、成交数据也颇能说明各地购房意向的转变。
1月份，北京、上海、深圳二手房价环比分别上涨了0.1%、0.4%和0.4%，虽然比例不大，但结合带看和成交表现来看，回暖的迹象明显优于新房市场，间接也带动了新房市场的乐观情绪。
从西安的情况来看，1月70城房价指数显示，新房、二手房环同比仍在下滑，但二手房同比降幅开始收窄，从去年10月的7.7%跌幅收窄至最新的7%，这也说明在经历了带看、成交双疲软之后，购房者对于二手房的关注度正在回升。
其实，对于目前的西安楼市来说，新房、二手房仅从存量上既可以分为两级市场看待。今年初，有行业机构调研显示2024年西安二手房成交量超10万套创新高，成交套数跻身全国前十。
从单月成交量来看，2024年度西安二手房月均成交8410套，其中11月、12月连续单月成交破9000套，仅从数字上来看已经远超新房市场。
受限于土地价格和开发成本，西安新房持续走改善型产品路线，越来越大的户型面积也让总价不断升高，在价格层面劝退不少购房者，同时间接带动了二手房市场的快速崛起。
不少乐观意见认为西安二手房市场在今年将超越新房市场，实现长线稳步提升。据传从元宵节过后，二手房单日成交量保持在200套以上，周末甚至突破300套。
2月25日，西安住建发布了《关于个人房源核验上线的通知》，目的在于“打破传统依赖房地产经纪机构的房屋销售模式……为群众“手拉手”自主交易提供便利。”由此可见，官方层面也在鼓励加快二手房流通和成交。
综合来看，新房的“小阳春”大概不会如期而至，但二手房的“小阳春”似乎正在翩翩而来。
土拍吹响集结号
虽然新房市场并不十分乐观，但西安土拍市场似乎正在走出独立行情。从2024年度勇夺全国第二开始，今年一开年，土拍市场就动作频频。
从去年12月开始，各大房企加大对土拍的投入，四川邦泰继能源金贸区、西安文教园溢价摘地后，再以11.36亿元首进高新，一月之内实现“三连击”；与此同时，绿城、越秀&中铁建分别加码高新“软东”板块。
2月13日，地建嘉信以21.3亿元摘得高新CID创智路板块近140亩住宅用地，成为继天地源之后又一进驻该板块的本地房企。
2月21日，中铁建以5.4亿元底价成交位于浐灞国际港1宗约45亩商住用地，在区域内实现“四子联排”。
土拍市场常年的供应大户高新板块更是官方发布《读地手册》，除高新CID板块外，高新二期稀缺地块也出现在供地列表中；曲江板块也紧随其后，近期尚有6宗分布在文教园板块、CCBD板块、以及曲江二期的优质宅地待字闺中。
房企积极拿地，侧面说明对于新房市场的良好预期，虽然短期内不会对新房市场带来直接促进，但长远来看今年上半年的新房市场供应量将有所提升，而首当其冲的就是豪宅产品。
豪宅率先呐喊
从春节后开始，业内普遍看好豪宅市场的近期表现，尤其曲江板块最为集中，从上周发稿的《开年首季楼市看点：曲江豪宅春雷乍响》一文中可以看出，随着“万元地”的增加，曲江板块在3月份即将迎来供应潮，曲江金茂府、金茂璞逸东方、星河湾以及泛曲江板块的华发安泊府、源邸滨湖，都在摩拳擦掌。
具体来看，目前金茂已经陆续释放曲江金茂府、金茂璞逸东方的产品信息，其中曲江金茂府将保持“府系”产品风格，主打五恒科技大宅卖点，主力产品为170-200㎡的小高层、高层；金茂璞逸东方在产品层面将有所区别，定位第四代科技宅设计，整体规划10栋建面约230-330㎡的大平层，估价近千万级。
相比之下，华发安泊府的卖点更倾向于地段价值，她的出现弥补了曲江CCBD板块的供应缺口同时网传约240㎡起步的户型面积，瞄定曲江高端改善客群。
此外，去年频频拿地的四川邦泰，已经亮相有西咸板块能金区的“悦九章”，位于高新CID和曲江文教园的两大新品目前尚未有实际举动，单从大手笔摘地的气魄来看，新品必然加入准豪宅战团。
值得关注的还有2024全年沸沸扬扬的保利青龙寺项目——保利天瑞，在今年初终于取得实质性进展，虽然目前尚无详细信息释放，但从早已确定的案名来看，也将是保利TOP 系“天字号”代表力作。
除过曲江，另一豪宅集散地的浐灞国际港也有动作，作为区域地王的招商西安玺继前作招商西安序之后，将再次引领奥体板块高端改善住宅，产品设计为16-17层的纯小高层，户型区间为175㎡、226㎡和261㎡，产品亮点除270°观景窗，超大窗墙比、露台赠送等，周边临近铁一中、铁一小优质教育资源更是一大卖点。
另一位豪宅圈的执牛耳者——源邸壹号将影响力和产品力扩散到曲江东、雁鸣湖板块，二创之作源邸滨湖主打主城湖景大平层，产品体现以265㎡、323㎡、426㎡的高标准精装为核心卖点，更率先提出“奢装交付备案”，从软硬件环境到内外配套均体现出顶豪的霸气。
从目前已知情况来看，新房市场在趋于全面改善化的同时，产品内卷不可避免，可面对数量有限并且不断减少的买单客户，早点下手抢占先机不失为明智之举。
写在最后：
“小阳春”的话题还在热议，也不断有“尽早上车”、“把握机遇”的营销口号，但西安楼市真正意义上“质的飞跃”还未到来，对于那些希望通过购房改善生活品质的人们来说，还请记住：风物长宜放眼量。
