中海“超能力”

悠悠地产观 2024-01-06 13:21:01

摊开一张北京地图,如果要找到近几年发展生猛的板块,你会圈哪里?

答案摆在眼前,无论是之前的亦庄、后沙峪,还是朱辛庄,永丰,北京这座城市的发展势能随着产业与配套的不断成熟,也在顺势激活很多新的板块,这也是北京作为一个特大城市,多中心化发展所形成的格局。

但哪些板块潜藏了成为“新中心”的潜质,这其实考验的是开发者的能力。我们试图从一些过往的案例中,发掘一些共性。譬如,那些红极一时的区域,都会有一个熟悉的身影,那便是中海。

再花点心思,我们会看到,中海不仅仅是参与到了这些热门板块的开发与建设中,更多时候,他充当了先驱者的角色,甚至在一个区域的价值还没有被充分发掘时,率先抢位,现在看来,不得不佩服其魄力与洞察力。

1

草蛇灰线,在很多区域的布局中,都能看到中海相似的印记。

2020年,中海率先在金盏底价拿地,成为了10年间首家进入金盏的房企,并率先在此打造了“拾光系”的作品——中海拾光里,而就在其拿地后的五个月,受到金盏自贸区利好的影响,中海拾光里以网签54亿问鼎了2021年朝阳区销冠。

现在看来,这也是激活这一板块的第一股力量。

继中海后,旭辉、融创、中建陆续进入,可以说,中海凭借一己之力,带动了金盏热度。而这其中,也离不开中海对于板块发展的精准预判。

不仅如此,同一年在亦庄拿地的中海,也成功预判了亦庄即将由刚需竞争红海转变为高端改善的供不应求,并将体系内最高端的“藏峰系”落子亦庄,打造了继中海甲叁號院后的,又一座中海京叁號院,自 2021年2月开盘以来,业绩不断走高,并在当年销售业绩就突破百亿。也成为区域内首屈一指的改善标杆。

如果没记错,同样的剧情也上演在了海淀。从2021年到2022年,连续两年的海淀销冠都被中海夺下,凭借的便是中海接连布局海淀永丰板块,打造的中海汇德里与富华里,背后热销的核心就是基于,中海又一次成功的预判了“北清路前沿科创发展走廊”和“中关村大街高端创新集聚发展走廊”制高点,使得永丰双子销售额突破200亿,两年霸榜海淀网签第一。

再把目光转向顺义,2022年6月,北京土地集中拍卖时,顺义后沙峪的土拍仅有两家房企,中海也用近乎底价拿下地块,在此打造了中海湖光玖里,自开盘至今以来,项目几乎包揽了每月顺义网签第一,仅一年网签就达到75亿。这也顺势又一次带火了大家对于后沙峪板块的关注,在2023年5月,后沙峪两地块出让,吸引了81家房企争抢,创造了后沙峪土拍的新纪录。

此时的中海,早已用百亿业绩站稳了这一激烈的“战场”。

2

不用过多举例,我们其实就可以看到,中海对一个区域板块发展的把脉,有着精准与透彻的洞悉,即便通过复盘,无论是刚提到的中海拾光里还是之前亦庄的中海京叁號院,后沙峪的中海湖光玖里、永丰的中海富华里等等,都用热销佐证了中海的眼光犀利,简单来说,则依赖于以下几点:

其一:对区域的发展有足够的前瞻性,预判能力满分。其二:有足够强的实力来满足区域发展的规划与建造能力,以及与政府合作的能力。其三:善于把握机会的能力,在快速发展的板块中,中海都能切中最核心的需求。

其实从这三点,我们能看到中海率先布局的关键动作背后,其实是对区域量级、发展的优先主次以及目标客群有着十分清晰的了解。这一点也是有赖于中海体系内强大的“整班出击”的能力,对一个区域的把控以及客户研究的工作,可以在公司层面快速形成包括设计、客研、报建、投资等多个部门的联动,更是将营销尽可能的前置,搭建了一整套集市场研究、客户研究、产品研究、专题研究及工具开发为一体的客研体系。

这其实就可以用最高效、最大精准度来判断一个地块的潜力指数,而且可以在效率上大大的超过同时起跑的很多对手。

这也是为什么,一些在当时并不被看好、也不抢手的地块,中海敢于拿下开发,但又有能力将其打造成为区域的销冠,最终撬动更多开发商对于这一板块追赶的热情。

这就是之前行业里总有一个热门的梗,那便是:中海你永远学不会。

之所以学不会,是因为一方面有繁杂而庞大的案头工作,中海率先分散到了各个部门,这些工作其实是看似隐形但又具有决定性,另一方面,在中海进入后,城市界面有了很大的提升,无论是从生活的基础配套还是周边的氛围,这其实也能够反映出,中海踩准了政府对于片区发展的重视,同频了城市发展的风向。

回顾中海在北京布局的近30年的时间,从2019年至今,已经五年问鼎了北京楼市的销冠,在城六区及11个核心区开发了超过60个项目,据统计,中海在北京开发的诸多项目,二手房价也平均高于同板块房价约34%。从这一点,也能看到,中海不但善于领跑区域,同时也是稳固资产价值的保障。

读懂过往的铺垫,当中海瞄准一个新的板块,这背后巨大的信号,更值得被捕捉到。

3

两个多月前,中海以底价33.8亿元拿下丰台辛庄地块,地块容积率1.1,系低密度属性社区,期房销售指导价为6.4万元/平方米,现房销售指导价为6.6万元/平方米。

之所以能够底价拿地,某种程度上其实能够反映出地块本身的热度并不算高,竞争也非激烈,才能够不费力气就收入囊中,但注意了,拿地的还是中海,他的判断,一定有基于地块我们没有看到的价值。

果然,就在2024年一开年,丰台区就公布了超500亿的投资,这其中包括地铁1号线支线、人大附中园博园校区、北京园博园合生汇,辛庄智能制造产业园等46个重大项目的开工建设。与此同时,丰台河西地区也成为了整个丰台高质量发展的重要承载空间,基于此,丰台量身定制了首个以数字经济产业为主导的集聚空间——北京园博数字经济产业园,预计将于明年6月竣工。

大量智能制造以及新赛道产业的崛起,也将大大激活整个丰台的城市发展,不得不说,这一次,又让中海提前踩准了节奏。

但与之前几大板块布局不同的是,中海对丰台开发的参与度可以说十分深入,无论是过往多年在丰台的深耕,还是2023年10/11月分别拿下的郭公庄、辛庄、南苑这三个项目,光是这三个项目的总投资就达到了171亿,货值也超过了200亿。

对丰台特别是河西板块来说,中海更是份量十足的参与者。早在去年8月,北京中海与丰台区政府正式签订了战略合作协议,目标就是全力为区域发展提供强有力的支持。

而此次中海拿下的辛庄地块正是地处西五环丰台主城园博园旁,同脉西山,可以说是京西五环在酝酿的下一个顶级墅区,也是丰台2024年重点打造的项目之一,这其实也意味着,中海的布局,对于整个丰台河西板块的崛起与快速发展,有着不可替代的带动作用。

毕竟,从金盏到后沙峪,从亦庄到永丰,中海走遍的足迹,无一例外都激活了一个原本被价值低估的板块,而这一次,则回到了丰台。

毕竟在这里,是北京主城唯一一个坐拥“一河五湖八园”的生态住区,区域绿化率高达50%,生态环境堪称北京唯一,是名副其实的城市绿肺、天然氧吧,而如此低密的居住产品,对于整个北京来说,都足够稀缺,在攸克君看来,这一点,也是打动中海将新一座拾光系搬到这里来的关键。

永定拾光里效果图

而从2021年以来三年时间,北京集中供地了169宗住宅用地,其中位于主城区的近74宗,这其中,容积率在1.1以内且有限高12米的地块,只有3块,中海此次拿下的地块便是其中之一。这也是丰台区三年内唯一一宗低容积率的别墅类产品地块,而其他两宗,则是位于海淀四季青,目前成交总价也超过了1800万。

这样看来,中海的永定拾光里具有太多的“唯一性”,主城低密不用再说,且整个项目除了叠拼,均为4层低密洋房,且在价格上有足够的惊喜,同时,这也是整个片区内唯一一个、也是中海体系内唯一一个拥有双会所的项目,有了这些“附加值”,再叠加墅质大盘的基底、洋房类产品的高增值性。

永定拾光里效果图

不得不说,这一次的中海,又精准踩准了节奏。

0 阅读:31

悠悠地产观

简介:感谢大家的关注