摊开一张北京地图，如果要找到近几年发展生猛的板块，你会圈哪里？

答案摆在眼前，无论是之前的亦庄、后沙峪，还是朱辛庄，永丰，北京这座城市的发展势能随着产业与配套的不断成熟，也在顺势激活很多新的板块，这也是北京作为一个特大城市，多中心化发展所形成的格局。

但哪些板块潜藏了成为“新中心”的潜质，这其实考验的是开发者的能力。我们试图从一些过往的案例中，发掘一些共性。譬如，那些红极一时的区域，都会有一个熟悉的身影，那便是中海。

再花点心思，我们会看到，中海不仅仅是参与到了这些热门板块的开发与建设中，更多时候，他充当了先驱者的角色，甚至在一个区域的价值还没有被充分发掘时，率先抢位，现在看来，不得不佩服其魄力与洞察力。

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草蛇灰线，在很多区域的布局中，都能看到中海相似的印记。

2020年，中海率先在金盏底价拿地，成为了10年间首家进入金盏的房企，并率先在此打造了“拾光系”的作品——中海拾光里，而就在其拿地后的五个月，受到金盏自贸区利好的影响，中海拾光里以网签54亿问鼎了2021年朝阳区销冠。

现在看来，这也是激活这一板块的第一股力量。

继中海后，旭辉、融创、中建陆续进入，可以说，中海凭借一己之力，带动了金盏热度。而这其中，也离不开中海对于板块发展的精准预判。

不仅如此，同一年在亦庄拿地的中海，也成功预判了亦庄即将由刚需竞争红海转变为高端改善的供不应求，并将体系内最高端的“藏峰系”落子亦庄，打造了继中海甲叁號院后的，又一座中海京叁號院，自 2021年2月开盘以来，业绩不断走高，并在当年销售业绩就突破百亿。也成为区域内首屈一指的改善标杆。

如果没记错，同样的剧情也上演在了海淀。从2021年到2022年，连续两年的海淀销冠都被中海夺下，凭借的便是中海接连布局海淀永丰板块，打造的中海汇德里与富华里，背后热销的核心就是基于，中海又一次成功的预判了“北清路前沿科创发展走廊”和“中关村大街高端创新集聚发展走廊”制高点，使得永丰双子销售额突破200亿，两年霸榜海淀网签第一。

再把目光转向顺义，2022年6月，北京土地集中拍卖时，顺义后沙峪的土拍仅有两家房企，中海也用近乎底价拿下地块，在此打造了中海湖光玖里，自开盘至今以来，项目几乎包揽了每月顺义网签第一，仅一年网签就达到75亿。这也顺势又一次带火了大家对于后沙峪板块的关注，在2023年5月，后沙峪两地块出让，吸引了81家房企争抢，创造了后沙峪土拍的新纪录。

此时的中海，早已用百亿业绩站稳了这一激烈的“战场”。

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不用过多举例，我们其实就可以看到，中海对一个区域板块发展的把脉，有着精准与透彻的洞悉，即便通过复盘，无论是刚提到的中海拾光里还是之前亦庄的中海京叁號院，后沙峪的中海湖光玖里、永丰的中海富华里等等，都用热销佐证了中海的眼光犀利，简单来说，则依赖于以下几点：

其实从这三点，我们能看到中海率先布局的关键动作背后，其实是对区域量级、发展的优先主次以及目标客群有着十分清晰的了解。这一点也是有赖于中海体系内强大的“整班出击”的能力，对一个区域的把控以及客户研究的工作，可以在公司层面快速形成包括设计、客研、报建、投资等多个部门的联动，更是将营销尽可能的前置，搭建了一整套集市场研究、客户研究、产品研究、专题研究及工具开发为一体的客研体系。

这其实就可以用最高效、最大精准度来判断一个地块的潜力指数，而且可以在效率上大大的超过同时起跑的很多对手。

这也是为什么，一些在当时并不被看好、也不抢手的地块，中海敢于拿下开发，但又有能力将其打造成为区域的销冠，最终撬动更多开发商对于这一板块追赶的热情。

这就是之前行业里总有一个热门的梗，那便是：中海你永远学不会。

之所以学不会，是因为一方面有繁杂而庞大的案头工作，中海率先分散到了各个部门，这些工作其实是看似隐形但又具有决定性，另一方面，在中海进入后，城市界面有了很大的提升，无论是从生活的基础配套还是周边的氛围，这其实也能够反映出，中海踩准了政府对于片区发展的重视，同频了城市发展的风向。

回顾中海在北京布局的近30年的时间，从2019年至今，已经五年问鼎了北京楼市的销冠，在城六区及11个核心区开发了超过60个项目，据统计，中海在北京开发的诸多项目，二手房价也平均高于同板块房价约34%。从这一点，也能看到，中海不但善于领跑区域，同时也是稳固资产价值的保障。

读懂过往的铺垫，当中海瞄准一个新的板块，这背后巨大的信号，更值得被捕捉到。

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两个多月前，中海以底价33.8亿元拿下丰台辛庄地块，地块容积率1.1，系低密度属性社区，期房销售指导价为6.4万元/平方米，现房销售指导价为6.6万元/平方米。

之所以能够底价拿地，某种程度上其实能够反映出地块本身的热度并不算高，竞争也非激烈，才能够不费力气就收入囊中，但注意了，拿地的还是中海，他的判断，一定有基于地块我们没有看到的价值。

果然，就在2024年一开年，丰台区就公布了超500亿的投资，这其中包括地铁1号线支线、人大附中园博园校区、北京园博园合生汇，辛庄智能制造产业园等46个重大项目的开工建设。与此同时，丰台河西地区也成为了整个丰台高质量发展的重要承载空间，基于此，丰台量身定制了首个以数字经济产业为主导的集聚空间——北京园博数字经济产业园，预计将于明年6月竣工。

大量智能制造以及新赛道产业的崛起，也将大大激活整个丰台的城市发展，不得不说，这一次，又让中海提前踩准了节奏。

但与之前几大板块布局不同的是，中海对丰台开发的参与度可以说十分深入，无论是过往多年在丰台的深耕，还是2023年10/11月分别拿下的郭公庄、辛庄、南苑这三个项目，光是这三个项目的总投资就达到了171亿，货值也超过了200亿。

对丰台特别是河西板块来说，中海更是份量十足的参与者。早在去年8月，北京中海与丰台区政府正式签订了战略合作协议，目标就是全力为区域发展提供强有力的支持。

而此次中海拿下的辛庄地块正是地处西五环丰台主城园博园旁，同脉西山，可以说是京西五环在酝酿的下一个顶级墅区，也是丰台2024年重点打造的项目之一，这其实也意味着，中海的布局，对于整个丰台河西板块的崛起与快速发展，有着不可替代的带动作用。

毕竟，从金盏到后沙峪，从亦庄到永丰，中海走遍的足迹，无一例外都激活了一个原本被价值低估的板块，而这一次，则回到了丰台。

毕竟在这里，是北京主城唯一一个坐拥“一河五湖八园”的生态住区，区域绿化率高达50%，生态环境堪称北京唯一，是名副其实的城市绿肺、天然氧吧，而如此低密的居住产品，对于整个北京来说，都足够稀缺，在攸克君看来，这一点，也是打动中海将新一座拾光系搬到这里来的关键。

永定拾光里效果图

而从2021年以来三年时间，北京集中供地了169宗住宅用地，其中位于主城区的近74宗，这其中，容积率在1.1以内且有限高12米的地块，只有3块，中海此次拿下的地块便是其中之一。这也是丰台区三年内唯一一宗低容积率的别墅类产品地块，而其他两宗，则是位于海淀四季青，目前成交总价也超过了1800万。

这样看来，中海的永定拾光里具有太多的“唯一性”，主城低密不用再说，且整个项目除了叠拼，均为4层低密洋房，且在价格上有足够的惊喜，同时，这也是整个片区内唯一一个、也是中海体系内唯一一个拥有双会所的项目，有了这些“附加值”，再叠加墅质大盘的基底、洋房类产品的高增值性。

永定拾光里效果图

不得不说，这一次的中海，又精准踩准了节奏。