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春节将近,房地产全行业会迎来一个生死攸关的龙年。在这个春节到来之前,已经出险的房企忙着消债化债,没出险的房企忙着回血回款,债主和股东好像都没有耐心等到“年后再说”。
1月31日,保利置业(00119.HK)将会召集一次特别股东大会。在这次会议上,有多达10笔和公司有关的贷款需要审议批准。这些贷款金额不等,少的只有9000万元,多的一笔将近18亿元,总额超过100亿元人民币。
这些贷款的方式有些特点。一般来说,规模庞大、投资关系复杂的大型企业所涉及的贷款相关事务有几大类,一类是外部融资:母公司、子公司直接向金融机构借款;另一类是内部资金拆借:母公司给子公司贷款,股东贷款、下属公司之间相互借贷等;还有一类就是提供担保。这基本构成了大型企业资金的内外部循环。
不过,保利置业这次要开特别股东大会审议的贷款,不属于以上几种。贷款的借出方都是保利置业旗下的项目公司,借入方都是这些项目公司的股东。在这些“找项目公司借钱”的股东中,有些是保利置业旗下的公司,有些是保利置业体系以外的公司。不管是内是外,这些股东都是国企。
这个保利置业和保利发展(600048.SH)是两家公司,前者在香港上市,后者是上交所上市公司,它们都是央企保利集团的地产业务平台。对于北京或者北方市场而言,保利发展的名气更大一些,而保利置业在南方市场建树颇多。此次给股东贷款的项目公司,也基本分布在上海、江苏、深圳等省市地区。
我们问了问长期在上市公司做财务的资深故友,他说这种贷款方式虽然看起来有点特殊,但在公司资金管理领域,也并不十分鲜见,依照财务规定并履行完相关程序后办理,也都是合规的举动。这种做法,一般都是希望尽快给股东“回血”,也就是加快股东回笼资金,充实股东的现金流。
现在国资房企的现金流同样需要充实。比如在过去的2023年中,中国金茂(00817.HK)、大悦城(000031.SZ)、华侨城(03366.HK)都卖掉了自己的一些物业资产,用以改善和充实公司的现金流。
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这些从项目公司“借钱”的股东,穿透之后都是国资企业,虽然主体不同,但这些股东的“来路”大致相似:保利置业体系内部的公司,招商蛇口系的公司、地方平台公司和建发系公司。保利置业和这些公司都有在项目层面上的合作开发,这些公司也就都成了项目公司的股东。
虽然看起来复杂,但仔细翻看一下签订的贷款协议就能发现一个特点,不同股东从项目公司获得贷款的比例,基本上和在项目公司中所持的股权比例是匹配的。
比如在昆山悦城这个项目公司上,股东一共借了18亿元。这家公司有三个股东,分别是保利江苏、苏州招商和昆山新城三家。保利江苏借了9.18亿,苏州招商借了7.92亿,昆山新城借了9000万。
三家股东,保利江苏是出自保利置业,持股51%;苏州招商出自招商蛇口,持股44%;昆山新城则是当地的国资公司,持股5%。以总额18亿元贷款为基数,三家股东借到的钱,基本上与自己在项目公司的持股比例相匹配。
其他协议中的贷款模式,虽然在细节上偶有不同,但大都与此相近,没有太新鲜的。这些贷款另一个更重要的共同点,就是这些项目公司借给股东的钱,首先是无息的,没错,没有利息;其次,贷款协议中一般没有明确的还款时间,部分只是约定贷款期限上限10年,借钱的一方要在接到还款通知后一定时间内,归还贷款。
既无利息,又无明确的还款日期,贷款金额还与股东持股比例基本匹配,这看起来很像项目公司给股东“分红”,但是,这确确实实又不是分红。
这些贷款,有些还无需抵押,同时还禁止“循环贷款融资”。通俗一点说,就是在借钱的一方偿还了本金之后,不能再重新借款。这些贷款的资金一般都是由项目公司的“内部资源提供”。
在这些借钱给股东的项目公司中,保利置业的持股最多,因此,通过这种贷款的方式能够拿回可观的资金。作为少数股东的招商系公司、地方国资公司和建发系公司,也都能拿到资金回笼,在这个艰难的年代里,可谓皆大欢喜。
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其实,没有太大必要纠结这是贷款还是分红。朋友说,这种贷款模式,他见过更直接的操作,就是还款日期直接写成项目公司分红日,可以分红的那天还款,按照股东比例借款,到时候,分红与借款在账目上两者相抵,互不相欠,履行程序后,完全合规,一点问题都没有。这样一来,大大缩短了股东从项目公司拿到资金的时限。
这不是在说保利置业,保利置业这次没有这样做,连擦边球都没有打,完全合规。
实际上,中国内地的房地产项目公司直接分红不是太容易,限制性条件很多。由于实施预售制,为了保证购房者的权益,项目公司的分红一般只能在交房之后才能进行。这和交房之后预售收入才能转结的财务制度是匹配的。同时,分红的另一个前提条件是要完成相关税收清算,这又是一项十分复杂的工作,而且,开发商自己无法完全控制节奏。
这些限制性的条件,导致项目公司分红要等待很长时间。在这个时间内,预售收入在项目公司内就可能形成“闲置资金”。当然,这些资金的使用,也都要遵循包括预售资金监管在内的一系列制度性约束。能够使用的才能调用。
一般来说,都是经营业绩比较好的项目,才有资金可供调用。
在市场环境好,融资条件宽松的时候,股东们现金流充沛,可以有实力也有耐心等待分红。但是,当整体性现金流承受压力的时候,对于需要尽快“回血”的股东而言,分红要等待的时间就太漫长了。
这种对现金流的期待,不分所有制,就像在之前的文章写过多次的,冷峻的楼市面前,人人平等。
截至2023年12月,置业集团全年累计实现合同销售金额约人民币536亿元,同比增长7%。虽然一些公众投资者对保利置业的股价偶有微词,但在当下,能够实现正增长殊为不易。
凛冬之中,谁都清楚“落袋为安”何等重要,国资房企也不会例外。