引言：严丝合缝的楼市监管网之下，就连开发商们也难逃厄运。

FIRST

2021年接近尾声，新盘推售进入年底冲刺期。

从住建局公布信息来看，从11月开始到现在，大成都共有超200个项目获取预售许可证，其中含住宅的项目也不少于100个，相比前几个月，绝对称得上“供应井喷”。

与此同时，那些沉寂多年的网红盘也扎堆入市，比如拿地6年半、号称“攀成钢最后住宅”的蓝润泷门，一次性推出了全部可售住宅房源202套；

青羊区著名的“神盘”光华壹号；

天府新区的建发麓岭汇，前面的都入驻三四年了，这批次才总算开出来了，共推出了532套房源，清水起步价不到一万，也算是“吐血价”了；

另外，高新区的南城都汇，在11月底的时候，意思意思的推出了43套房源，以及朗基和今缘最近也推出了其叠拼别墅房源；

更重要的是，最近取证的很多楼盘都已是现房或准现房，在这个开发商频繁暴雷的节点，应该算是香饽饽了。

包括在拿地时就有现房销售规定的锦江首府，就是位于新希望D10隔壁的项目，首次取证就一次性掏空口袋，完全不给购房者第二次机会（当初还在猜这个项目会不会直接卖到四五万的水平，毕竟地价不便宜，结果精装现房价格基本上在三万五左右，还是比预估的价格要低一些的）；另外电建地产洺悦府、光华壹号、朗基和今缘这些也基本上“拖”成了现房准现房的状态。

SECOND

为什么开发商这个时候会扎堆出货呢？过去很长一段时间，房企毫无疑问在经历着一场高压测试，楼市调控大棒越来越重。“三道红线”、“土地两集中”，再到融资环境的持续收紧，国家从人、地、钱三方面，锁住房企，一轮轮“刮骨疗毒”，让开发商四面楚歌、腹背受敌。

首先，中指院做过一项统计，按照今年前11个月的销售业绩来看，公布销售目标的32家房企目标完成率均值为83%，比去年同期低2个百分点。其中，提前完成目标的房企有3家，其余房企中，完成度超过90%的仅2家，现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，因此年末企业将加大供货力度。

其次，据贝壳研究院统计，2018-2019年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%；2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元人民币，同比增长36%，历史性突破万亿大关，企业偿债压力继续攀升。

另外，申万宏源研究报告显示：2022年地产美元债到期金额约折算3787亿元人民币，较2021年大增40%，其中Q1-Q3又是阶段性高峰，单季到期规模约1000亿元人民币。根据Wind数据统计，2020-2024年，房企国内债券到期规模将达2.07万亿元，其中21年达5874.37亿元，22年仅1月到期规模就接近750亿元。

最后，据Wind和中泰证券研究所报告，截至今年11月23日，境内地产债累计发行273只，同比减少29只，发行金额3269亿元，同比减少9.5%，净融资-976亿元，同比大降451.5%。与此同时，地产美元债累计发行175只，净融资-126.2亿美元。自7月以来，境外发债规模呈显著下降趋势。贝壳研究院数据显示，今年1-11月房企境内外债券累计融资8466亿元，较去年同期下降近两成，且处于近四年的低位水平。

回款压力、巨额债务以及融资困难的现状之下，卖房就是最笨也最快见效的“回血”手段。

THIRD

即便如此，开发商的日子也并没有好过多少。

具体来看，本轮调控中最让房企吃瘪的应该就是限价政策了。

想想前两年的土拍市场，土拍台下开发商们个个乐的喜笑颜开，台上的小木锤则敲得梆梆响。房企的营销总们在庆功宴上也是信心满满，纷纷表示要刷新房价记录。

房猫印象特深刻的就是几年前在参加某品牌开发商的一个产品发布会时，一位领导的发言：“作为新一线城市的成都，目前房价相对而言还是处于低位的，上涨空间还是非常大，按照目前的趋势来看，未来5年之内，中心区域的房价突破5万元/㎡肯定是没问题的。”

而这也是当时众多地产人的共识，可以说，对未来的预期、估价都是非常乐观的。

然而，这样的美梦并没有坚持多久。

限价来了。

所谓限价，是指政府给定住宅销售的指导价，开发商照此价格备案后获得预售证。销售价格一旦超出指导价，则无法网签。限价意在用行政手段控制房价。事实上，加码的新盘备案限价政策也确实维持了网签均价低位运行，楼盘之前的跳涨已成为过去式，对于想要买房的这可以说是一大利好，但是对于开发商而言，却是致命的打击。

举个例子：一个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，而原本预估房子至少可以卖到80亿以上，结果只能卖个40、50亿，直接性破产。

所以很多当时激进拿了地王的房企，现在都是一脸懵逼。

这个时候，开发商面临着一场成本与利润的保卫战。

为了提高利润，有的开发商会通过捆绑、车位装修的方式，变相抬高售价，或者延迟开发，延期交付或者对室内装修及园林绿化减配，偷工减料，从而降低建筑质量，这也是为什么这两年地产维权事件频发的原因。

相对而言，大牌房企，尤其国企、央企，不想砸了自己的招牌，品质上还是基本靠谱的。当然，产生的结果就是，同一区块中，优质高配楼盘和普通楼盘价格相差不大，甚至还不如周边的二手房价格，几乎都是亏本赚吆喝。一位搞建筑的朋友告诉我：几年前，房企开发一个住宅项目，利润率基本能达到15%以上，而现在呢，能够不亏就算是赚到了。

有的开发商喊着要活下去，后有开发商拼命做到1%~2%的净利润维持生存，还有些开发商为了控制成本，缩减规模、出售优质项目，也有一些开发商直接破产，这些房企并非刻意卖惨，只是折射了当下行业的普遍焦虑。

根据第一财经报道，华东某20强房企通过降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金不到30%。还有最近暴雷的花样年、佳兆业等公司账面上都趴着大笔的钱，最后还是被两三个小目标撂倒在地。

FOURTH

曾经中国最赚钱的行业遭遇如此困境，这不是哪位世外高人掐指神算而来，而是时代的选择，只不过艰难程度远远超出之前的预想。那么，这对于购房者又意味着什么呢？卖房市场动荡，买房市场受益，自古以来有之。

根据亿翰智库数据：自今年6月起，成都楼市进入了“供过于求”模式，供应量高于去年同期水平，存量市场持续高企。

图：2019年1月-2021年11月成都住宅供求量价趋势

（数据来源：亿翰智库，成交为备案口径）

截止11月底，大成都主城区商品住宅存量面积669.95万方，环比上升3%，去化周期约11个月；近郊区商品住宅存量面积649.08万方，环比上升3%，去化周期约18个月，均达到近一年来高位（数据来源中原地产、汇合天恒）。

供应过剩，存量高企，去化缓慢……当集中供货遇上这样的背景，结论只有三个字：不好卖！据不完全统计，今年下半年，整体开盘认购率呈下降趋势，12月第3周认购率约56%。除去万科锦绣天府、中海天府里、建发麓岭汇、光华壹号、万科天府公园城、朗基和今缘等热门红盘外，其余楼盘去化均不太乐观，包括天府新区的清凤鹿溪源、隆溪湖铂翠轩，去化率也不到30%。

这对于急于“回血”的开发商来说，无疑是雪上加霜。

但是对于购房者来说，却是一个很好的机会。首先，整体供大于求，天平向买方倾斜；其次，出于回款还债压力和备战考虑，房企抢跑推货，稀释购买力……选择面更广，竞争对手更少，买房人掌握着市场主动权。

但有两点需要注意：

1、这时候一定要购买品牌开发商楼盘，因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡；

2、要盯紧已经成熟的核心板块里的优质产品，未来一定是更有价值的。

写在最后——

人在江湖飘，哪能不挨刀。但你一刀，我一刀，活生生的把房地产搞成挨千刀的，最后再强壮的开发商也不得不失血而亡。

调控之下，楼市之上，开发商们活得艰难，死得随机。或许当大家在抱怨高房价是开发商和炒房客一手造成的时候，他们纷纷大呼：不要打了，其实我们也是受害者！