案外人执行异议之诉裁判规则，案外人怎么主张权利，排除执行？

案外人执行异议之诉裁判规则第1条

规则描述：案外人主张对执行标的享有排除强制执行的权利，需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条的要件。若案外人虽未签订书面买卖合同，但能证明已支付价款、实际占有房屋且未办理过户非因自身原因，可排除执行。案例说明：

情形：案外人胡某某未与开发商签订书面购房合同，但以现金支付购房款并实际占有房屋多年，因房屋被抵押无法过户。裁判要点：法院认为，胡某某以实际履行方式成立房屋买卖合同关系，未过户系因开发商抵押行为非其自身过错，支持其排除执行的主张。

案外人执行异议之诉裁判规则第2条

规则描述：案外人以房屋买受人身份主张排除执行的，需证明房屋已具备合法交付条件（如竣工验收合格）。未经验收的房屋，即使已签订合同并支付价款，亦不构成合法占有，不得排除执行。案例说明：

情形：米某购买的商品房尚未封顶且未通水电，但提交《房屋产权证》主张实际占有。裁判要点：法院认定房屋未竣工验收，违法交付不构成合法占有，驳回米某排除执行的请求。

案外人执行异议之诉裁判规则第3条

规则描述：非为基本居住需求购买多套房屋的购房者，不享有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者”身份，其预告登记权利不能对抗建设工程价款优先受偿权。案例说明：

情形：詹某1、詹某2购买19套房屋并办理预告登记，主张对抗工程款优先权。裁判要点：法院认定其购房行为超出基本居住需求，预告登记权利不得对抗承包人优先受偿权。

案外人执行异议之诉裁判规则第4条

规则描述：案外人执行异议之诉的提起需满足前置程序（异议被驳回）、时间条件（15日内起诉）及事由条件（享有排除执行的实体权利）。未履行前置程序或逾期起诉的，法院不予受理。

完善建议类型化裁判标准：细化“合法占有”认定标准（如实际入住、缴纳物业费、装修记录等）；区分“消费者购房”与“投资性购房”，明确“基本居住需求”的量化指标（如家庭唯一住房或合理面积）。时间节点指引：明确“执行程序终结前”的起止时间（如以执行标的物权属转移或执行款发放为准）；统一“非因自身原因未过户”的常见情形（如开发商违约、政策限制、司法查封等）。证据审查规则：现金支付购房款的，需结合银行流水、证人证言等补强证据；预告登记的效力范围（仅对抗处分行为，不当然排除执行）。权利冲突解决：建设工程价款优先权、抵押权与购房者权利的顺位规则；明确“消费者”身份与普通债权人的保护边界。总结

案外人执行异议之诉的核心在于权利真实性与排除执行的正当性。通过典型案例与规则结合，可统一以下裁判尺度：

实质审查：突破形式要件，关注案外人权利来源及实际履行情况；利益平衡：优先保护生存权（如消费者购房），限制投资性权利对抗执行；程序刚性：严格前置程序与起诉期限，避免滥用诉权拖延执行。