一个有点震撼的数据：

根据苏州市区商品房销售网上管理系统数据，截止目前，苏州工业园区的新房库存量只有2966套。

不仅远低于其他区域（除了姑苏区）的库存量，也意味着园区越来越有房荒的趋势。

显然，此刻买园区的选择空间不多了，购房者可能会想到在园区附近看看。

事实上，早在前几年，一股园区外溢的置业热潮悄然兴起，甪直、尹山湖、运东...

这些得天独厚紧邻园区的板块成为了当时的置业焦点，也就是我们口中的“园区飞地”。

那么，几年时间过去，这些板块的发展到底是一路狂飙，还是不温不火？

它们的现状究竟如何？我们一一来看。

不久前，官方发文“支持苏州工业园区适时扩区“，不少人猜测园区扩区第一站将会是甪直。

为什么是甪直，因为甪直在地理位置上与园区湖东、东沙湖板块接壤，车程不过二十来分钟，实在是太近了。

▋乘着园区东风的“甪端新区”

甪直与园区的紧密联系，可以追溯到2021年3月，甪直正式纳入独墅湖开放创新协同发展示范区，并由园区负责产业托管运营。

也就是说，甪直开始享有园区产业全方位的政策和资源支持，也因此被打上了“园区飞地”的标签。

2022年11月8日，甪端新区规划正式发布，作为苏州市吴淞江科创廊道的重要组成，将以“东居西产”的规划格局，重点打造“5+1+1”7个功能组团。

▲图源吴中发布

而就在几天前，甪端新区项目推进大会在甪直镇举行，38个项目集中签约、开工、开业，总投资165个小目标。

▲图源吴中发布

▋不断兑现的规划和配套

的确能明显感受到，甪直与园区的合作关系这两年来日益紧密，板块发展也越来越给力。

产业方面，甪直积极与园区对接，目前“退二进三”战略已初见成效，为高端创新产业腾退资源和储备空间提供了有力支撑。

交通方面，规划中的地铁6号线延伸线将直达甪直核心，并且规划设有5站：东关村、长虹路、古成路、吴淞路、甪直。此外，苏州东站落户桑田岛，通苏嘉甬高铁计划2027年底通车，也便利了甪直与其他长三角城市的交通联系。

商业文体方面，未来甪直将增加更多商业、文体等方面布点（1座邻里中心、1座文化体育中心、2个邻里公园、2条商业水街）

教育资源方面，板块内公办九年一贯制学校——苏州市吴中区星泽实验学校，设计规模8轨72班，是工业园区与吴中区通力合作建设的代表性项目，今年9月已投用，无疑为甪直的教育事业注入新的活力。

▲图源苏州新闻

▋不如预期乐观的楼市

甪直与园区之间联系更加紧密，理应能够推动其楼市持续繁荣，然而现实的状况却并未如预期般乐观。

新房方面

近日，甪直一纯新盘案名公开，就叫吴风宸樾府。

吴风宸樾府

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项目由建屋、斜港置业和朗诗合作，朗诗负责操盘，产品打造绿色科技住宅。

据小道消息，该项目配置为明代三启规制门庭+名谷会所+超级公区+星空顶地库+朗诗科技系统，可以说是板块天花板。

此外，目前板块主力供应还是老盘湖东未来、荣盛甫上、望湖玫瑰园、万盛江南，其中万盛江南主打叠墅和洋房产品，备案均价高达29089元/㎡，成为甪直房价的新标杆。

那么吴风宸樾府的价格和市场表现会不会超过万盛江南呢，可以期待一下。

二手房方面

链家数据显示，目前甪直板块有1579套二手房挂牌，挂牌均价约2.3万/㎡。

近3个月以来板块成交了77套房源，除了极个别房源成交单价超过2万/㎡，其余大多数房源成交均价都低于1.5万/㎡。

▲截图自链家

回想此前甪直的二手房成交单价几乎也稳坐2万/㎡，难免还是让人有些唏嘘。

▲截图自链家

去年，我们写了一篇关于尹山湖板块分析的文章，引发了网友留言热议。

有尹山湖业主现身说法，觉得住着挺好的：

▲图源态度苏州公众号

也有网友作出关于尹山湖产品、圈层、学区的锐评：

▲图源态度苏州公众号

▋得天独厚的地理优势

不得不承认，尹山湖背靠园区，地理、交通优势十分明显。

不仅坐拥地铁2号线郭巷、郭苑路、尹山湖路、独墅湖南四个站点，前不久开通的地铁7号线在郭巷也设有站点，与尹山湖板块就一站路，四舍五入算是双轨环绕。

除了地铁，板块经独墅湖第二隧道、尹山湖立交、尹山湖隧道、苏嘉杭高速路、东环及中环，可快速通达苏州各区域。

并且去年爆改后的尹山湖歌林公园重新开业，大家期待已久的盒马鲜生、海底捞等纷纷入驻，人气相当火爆。

但人气十足的尹山湖，板块自身依然存在一定短板，比如一直被诟病的教育问题。

▋常被诟病的教育短板

前几年房价的攀升让尹山湖受到的关注越来越多，大家对它的期待值也如同被打气的气球，不断膨胀。

于是这里的教育资源常常被拿来与园区的教育资源进行对比，尹山湖实验小学、郭巷实验小学、吴淞江小学以及苏大附属尹山湖中学，在现阶段的教学质量方面，的确存在着一些有待提升的地方，与一些优质学校相比还有一定的差距。

此前板块居民心心念念的尹山湖高中，从官方给出的回复“暂无缺口”来看，估计短期也不太能落地。

▲图源寒山闻钟

尤其是当尹山湖房子跌价成为一个老生常谈的话题的时候，尹山湖仿佛身处“悬崖之上”。

▋以价换量的楼市

新房方面

尹山湖已有两三年没有新房补仓，处于微断供状态，若往前追溯，逸品澜岸、华润悦景水湾算是较新的楼盘，如今这些项目也仅剩下零星尾盘待售。

所幸在去年年底，尹山湖在沉寂三年之后，终于迎来了土地出让，天鸿伟业与吴城置业以底价成功拿下 97 号地块，从地块的规划条件来看，建筑高度在 12 - 70 米之间，未来大概率会打造洋房+小高层住宅。

与此同时，位于尹山湖南部的翔球地块也颇具亮点。其北侧是运动公园，东北方向紧挨着尹山湖，周边景观资源得天独厚。值得关注的是，该地块容积率低至 1.2，日后大概率会建低密洋房或者别墅类住宅。

这也意味着不久后，尹山湖可能会有新房补仓，后续我们再持续关注。

二手房方面

链家数据显示，目前尹山湖板块有1789套二手房挂牌，挂牌均价为2.5万/㎡。

近3个月以来，尹山湖板块共计成交了85套二手住房，逸品澜岸次新房成交均价稳定在2.3-2.4万/㎡，且成交周期都比较短，热度在线。

▲截图自链家

但年限稍久一点的二手房，几乎都难逃1字头的命运，且成交周期都比较漫长。

▲截图自链家

众所周知，尹山湖在2019年，房价也是上过3万/㎡的，如今1字头的事实的确让人难以接受。

但尹山湖的业主真的亏钱了吗？并不见得。

16年后陆续入市的楼盘，可能如今都有不小的损失。不过尹山湖相当大部分的业主，是在2014-2015年左右购入的新房。当时价格大多在8千-1万/㎡。

亏钱了吗？当然是没有，只是现在卖肯定不如2019年卖赚得多。

▋高架带来的“园区南”

运东，可以说是交通助力崛起的板块，高架带来的新生。

自2019年东环南延二期通车后，运东迅速崭露头角，“不到200万买园区南”成为当时运东板块的口号。

运东一跃成为园区外溢需求的热门选择，板块内的新房甚至逢开即罄、千百人陪跑，当时的三千邑、翡翠公园、四季春晓、大运河府都有不错的去化表现。

▲翡翠公园1分钟售罄，图源网络

在多轮购房热潮的推动下，运东的房价也实现了质的飞跃，从原本的1字头迈向了2字头，市场表现可以说是比较强劲。

▋规划不断，但进度堪忧

2021年，运东总部经济带规划出，但三年时间过去进展缓慢。

直到今年9月中旬，吴江区发布了《吴江经济技术开发区WJ0202单元国土空间详细规划》公示，里面对运东的交通、商业和总部经济带都有了细化。

交通方面

道路交通规划：衔接、落实上位区域交通规划，规划东环南延快速路，形成“五横两纵”主干路网络，结合用地功能调整，加密支路网络。

轨交10号线：在运东设有两个站点，分别是江陵大道东、云梨路。

轨交14号线：在运东也设立两个站点，分别是云梨路、庞金路

轨交18号线：在运东也设立3个站点，分别是江陵大道东、庞金路、山湖东路。

▲图源吴江经开区

细化云梨路总部经济带用地规划，曝光多个商业用地

<左右滑动查看商业规划图>

然而，此次规划也仅仅是对于总部经济带的用地有小幅调整，整个经济带的建设进展，几乎可以用“没有进展”来形容。

一句话总结就是：规划有，但兑现遥遥无期。

关于这一点，寒山闻钟上已有运东居民声泪俱下、字字诛心。

▲截图自寒山闻钟

▋楼市热度不断退潮

这两年，运东板块在楼市上的声音也越来越小，板块的热度也有一定退潮。

新房方面

目前板块仅有恒力健康城、绿地理想城和爱情云锦万象等少量尾盘在售，均价在1.5-1.6万/㎡左右。

曾经“200万买园区南”的价格优势被放大到“120万买园区南”，但热潮退去，运东的光环也渐渐被削弱。

二手房方面

链家数据没有仅限于运东板块的数据，而运东所在的松陵目前有6993套二手房挂牌，挂牌均价为1.6万/㎡。

从实际成交看，均价大多也都在1万/㎡出头。

▲截图自链家

从某种意义上而言，似乎印证了某位网友说的“难于上青天”。

▲截图自寒山闻钟

写在最后

无论是甪直、尹山湖，还是运东，这些板块都曾因园区外溢红极一时，风光无限。

然而，市场的风向悄然变幻，随着城市建设的多点开花，因园区外溢而汹涌而来的热潮渐渐退去。

这些昔日备受追捧的 “园区飞地”，如今站在了发展的十字路口，面临着新的机遇与挑战。

城市的发展脉络犹如一棵参天大树，尽管枝叶繁茂、各有伸展，但始终围绕着坚实的树干。

所以，只要园区的发展脚步不停歇，园区外溢就不会轻易走向衰落，当然一切都得交给时间。