在当下全球化资产配置的浪潮中，海外房产投资成为不少人关注的焦点，而日本房产更是频繁闯入大众视野。

一方面，国内房价高企，购房压力让许多人喘不过气；另一方面，异国他乡那些看似诱人的购房优惠、高额租金回报承诺，撩拨着投资者的心弦。

我有位朋友，此前有阵子在琢磨买房的事。350万是北京购房的上车底线。这般价位，若选新楼盘，恐怕多半得告别五环，只能遥望河北；要么便是30年房龄起跳的老破小，区区50平米，还得硬挤出两室一厅。

正为此烦闷之际，偶然刷到东京购房的广告。350万人民币，折合日元约6,900多万，在东京竟能购置58平米的精装修公寓，且人家特意标明这是实用面积，若换算成咱们那有助于提升购房群众幸福感的建筑面积，差不多能达70平，另外还赠送一个15平米的阳台。

朋友暗自思忖，这公寓莫不是位于东京的六环外？结果一查，离银座——东京的王府井，仅仅11公里，大致相当于北京刚出东四环，房产还是永久产权，这般令人心塞的事儿就不多提了。

近两年，打开小红书、知乎，甚至文艺青年云集的豆瓣，推荐日本购房的广告着实不少，其目标受众显然是那些略有积蓄却又不算富裕的国内打工人。只需几十万人民币起步，便能在发达国家的城市里当上房东，每年5至6个百分点的租金收益率，轻松超越指数基金。

这般美事，搁在当下国内，莫说付诸行动，就是想想都不敢奢望。不过，经过一番深入探究后，发觉其中暗藏的陷阱着实不少，而且踩坑的概率颇高。今日为大家剖析在日本投资买房究竟有多少坑，普通百姓攒下的那点钱究竟能否薅到这把资本主义羊毛。

实际上，日本房价萎靡不振并非一朝一夕之事。日本人的日子过得究竟有多不如意，且为您细细道来。日本新泻县南鱼沼郡汤泽町的滑雪与冬季度假胜地，号称日本的阿尔卑斯。泡沫经济时期，连绵不绝的度假公寓在山间拔地而起，室内配备先进的中央供暖、洗衣房、室内温泉，窗外风景美不胜收。

如今这些公寓统统以10万日元大甩卖，折算成人民币不过5,000元，仅相当于北京一居室一个月的房租，在此处便能成为房东。倘若连这都无力承担，还有真正的0元购房，房子连带土地，无论有无学区，一概分文不取，这般躺平的友好程度，谁见了能不惊叹？

那么，回到最初的问题，日本这把资本主义羊毛究竟能不能薅？

首先，咱们简要回顾一下中国人抢购日本不动产的历程。2008年《非诚勿扰》上映，葛大爷与舒淇在北海道演绎了一场刻骨铭心的爱恋，同时也引来了中国游客与买房团。最早前来购置房产的自然是先富起来的那群人。

2010年有一则新闻：北海道专门面向中国有钱人开发别墅，小区尚未竣工便已预售一空。随着日本对中国游客开放自由行，房产、旅馆、高尔夫球场、山林土地纷纷被中国土豪收入囊中，以至于有位日本记者还撰写了一本书，名为《被买爆的日本领土》，书的“腰封”也甚是夸张，宣称北海道即将成为中国的第32个省，这第32个省份的排序究竟如何确定，暂且不论，总之是极尽耸人听闻之能事。

再往后几年，伴随中国房价持续上扬，对于北上广深等一线城市以及若干新一线城市的中产阶层而言，曾经遥不可及的日本房价竟日益亲民起来。在国内连本地卫生间都买不起，却能在日本购置整套二手公寓，实在令人咋舌。

而且买房之后的出租收益率也颇为可观，5%的收益预期，相比国内那可怜的租金回报率，简直是天壤之别。加之近年来日元走低，稍有积蓄的朋友们难免心动不已。

具体有多少中国人赴日买房，并未找到官方统计数据，但2020年58同城安居客发布的日本房地产市场报告显示，搜索热度排名第一的便是日本。而前文提及的国内社交网络上打广告的日本房产价格，大多处于人民币几十万至小几百万的区间，精准瞄准了中产阶层那说多不多、说少不少的钱袋子。

然而，众所周知，薅羊毛与被薅往往仅有一线之隔，想想那些投资了营口、秦皇岛、乳山海景房的前辈们便可知晓，只要存在信息差，踩坑便是大概率事件。而日本与中国之间的信息差，相较于环渤海海景房，又高出了不止一个数量级。

其一，是地理区位方面的信息差。前文所提及的引领中国人赴日买房热潮的北海道中国富人别墅区，依据后来媒体的实地探访，几乎沦为鬼城，与乳山海景房可谓是“山川异域，风月同天”。

那有人会说，我只盯着东京、大阪这些大城市，总该不会有问题了吧？实则不然。

例如在大阪购置一套公寓，声称离市中心直线距离仅3公里，地理位置优越，交通便利。可仔细一瞧，却是著名的贫民区，四处皆是廉价旅馆与卡拉OK，治安混乱不堪，本地人避之唯恐不及。

熟悉情况的朋友一听便知，这就如同北京的西城区某些地段。此外，日本乃是地质灾害频发的国度，泥石流、洪水、海啸等灾害频发，位于警戒区域内的不动产风险自然更高。

若对相关信息缺乏了解，可能直至事后才惊觉自己购置的房产处于灾害红色警戒区，无奈之下只能与老天爷赌上一把。

其二，是法律法规及各类风险方面的信息差。比如一些不邻近道路的房子，属于再建筑，只能维修，不能推倒重建，其价格通常会比普通房产低上一大截。

还有一种情况，盖房子的土地是租借而来，并无所有权，价格同样较为低廉，但需定期向土地所有人缴纳借地费。有些无良中介便是利用这种信息差，将特殊处理品当作正品高价售卖，坑骗购房者毫不手软。

其三，便是各种税费。就拿0元购来说，为何人家愿意0元抛售？实则是因为背后背负着一屁股税费，实在难以承受，看似是购房者在薅羊毛，实则是卖家在割肉止损。

其中的固定资产税、都市计划税、水电气费，再加上管理费、修缮费、火灾保险等等，林林总总加在一起，往少了算，一年也得20万日元。虽说数额不算巨大，但总有一种送你一碟醋，却要你包一顿饺子的感觉。

其实严格来讲，税费并非坑，之所以让人感觉是坑，是因为咱们国内尚未开征房产税。而真正的坑在于，若购房者是出于投资理财目的买房，便极易被虚报收益的大饼所迷惑。

比如给你推荐一套5套房的公寓，宣称买下只需3,000万日元，租出去一年能收300万房租，妥妥的年收益率10%，你稍作计算，觉得10年便能回本，于是决定购买。

然而，这10%仅仅是表面收益率。实际情况是，你还需考虑税费、房屋修缮管理等各项开支，以及买入时付出的费用，这样一来，计算公式就得重新调整。你或许会想，这收益率即便调整后也还不错呀，毕竟如今4%多点的收益率都可能暴雷，这都两倍了，还有何不满？实则不然，前文提及的那些地区区位信息差的坑就在此处等着你。

上述算法中的收入均为理论值，实际情况可谓千差万别。举例而言，倘若区位稍差，房屋空置率高达一半，毕竟东京的房屋平均空置率都在30%上下，一旦区位选择失误，理论收益率便只能永远停留在理论层面。

实际情况要么是房屋长期空置，要么只能大幅降低房租，再加上房屋折旧，又或者购房者一时糊涂贷了款，或者遭遇不良中介将借地使用权的房子当作土地所有权的房子售卖，如此一来，那点可怜的收益便会轻易化为泡影，只能无奈成为跨国接盘侠。

而那些忽悠人跨国接盘的中介，究竟是日本人多还是中国人多？不敢妄下定论。前几年日本的《朝日新闻》出版了一本书，名为《负动产时代》，日本人曾经与我们一样，笃信土地神话，认为房子和土地便是保障不动产价值的根基，其价值永不消逝。

然而，随着人口老龄化加剧，都市破产现象频现，短短几十年间，众多房产沦为送都送不出去的烫手山芋，这才有了鹤岗、汤泽町以及遍布全国的0元购现象，也有大量亏本房产等待跨国接盘侠去拯救。

话虽如此，虽说投资日本房产陷阱重重，但只要能够解决信息不对称问题，避开无良中介，在东亚地区而言，日本房产确实仍可算是一个不错的投资方向。

其永久产权、租售比、价格，以及无需担忧楼下砸承重墙等诸多方面，日本中心城市的房产均具备一定的优势与可取之处。

至于未来我们的房产形势会如何演变，虽存在诸多问题，但也无需过度纠结，毕竟从长远来看，那个小盒子才是我们永远的归宿。文本来源@虎嗅APP的视频内容