原创 韬略哥

今天（12月14日），东莞“炸”出新地王！

超10家品牌房企经过140轮激烈竞价，以总价18.1亿拿下东莞CBD地块，剔除配建后，折合楼面价约29333元/㎡，荣登东莞全市楼面价TOP1。

这是东莞自2017后首次取消土拍限价，将土地定价权重新交回给市场，让楼市从土拍源头让重回商品属性与市场化竞争，价高者得，上不封顶！

那么，为什么东莞CBD可以拍出东莞“新地王”？

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东莞CBD，大湾区“新宠”

1、东莞“强心”，角逐大湾区第四城

东莞是有“野心”的。12月6日，东莞2023年全球招商大会以“万千东莞 引链全球”为主题，现场邀请了中国电子、拼多多、OPPO、vivo等全球500强、中国500强等重要嘉宾和企业代表近千人参会；还开设日本、韩国、新加坡、德国、美国5个境外分会场。大会共签约产业项目359宗，投资总额高达2180亿元，足见东莞的城市价值。

东莞进阶的“野心”已昭然若揭。要“走出去”的东莞，势必得有一张拿得出手的城市名片，东莞选择了东莞CBD！

今年，东莞提出“强心战略”，东莞CBD是东莞唯一的、举全市之力打造的市级总部商务集聚区，以“链接全球、领航东莞”为定位，提出“东莞门户、城市客厅、创新枢纽、区域引擎”四大愿景，建设“世界智造门户、湾区魅力都心”。

图片来源：东莞发布

东莞CBD是东莞的，更是粤港澳大湾区的。

如今，广州珠江新城、深圳福田中心、香港中环早已形成醇熟的CBD中心；广州金融城、深圳深圳湾也在强势崛起；东莞作为大湾区黄金中轴上“塌陷”的一环，有义务补上这个“缺口”。

东莞CBD的崛起，弥补了广深港黄金动脉上的CBD“缺口”，是东莞角逐大湾区第四城的重要战略步伐！

有人说东莞CBD推进较慢，其实不然。我们对比下广深核心CBD的崛起进程：

广州珠江新城2003年提出“建设广州21世纪中央商务区”的目标，到2016年珠江新城以2700亿产值第一次全国夺冠，用了13年！

再比如深圳湾，2008年华润置地代建深圳湾体育中心“春茧”，开始了片区统筹开发建设，到2018年中国华润大厦“春笋”落成启用、深圳湾万象城开业，也足足用了10年，才打造出一个国际现代都市封面。

而东莞CBD自2019年开始启动实质性规划建设，至今不到5年时间，中北部组团已现雏形，十大项目如火如荼地推进，总投资已超430亿，华润置地润府、悦府、万象城、香港中心、东莞中心公园、招商湾熙中心、CBD北部学校等重量级项目纷纷开建、落成，进程飞快。

东莞CBD的开发模式和价值意义，简直宛如深圳湾的“孪生兄弟”：

深圳湾有万象城，东莞CBD也有全东莞首座万象城；

深圳湾有人才公园，东莞CBD有华润置地代建代运营的东莞中心公园；

深圳湾有高约392.5米的天际线地标中国华润大厦“春笋”；东莞CBD在建东莞第一高——约450米的“华润置地中心”……

二者都由华润置地负责片区统筹开发，东莞CBD完美延续了“深圳湾”优秀的造城经验，是东莞新的城市封面，是湾区黄金轴线上正冉冉升起的价值明珠，也是东莞进阶湾区第四城的强力引擎。

2、广深第二高铁，为东莞CBD“拐弯”

今年7月19日，广东省《第二高铁东莞中心站城市设计、交通规划和城市更新统筹招标公告》发布，广深第二高铁规划，沿黄金中轴向东“拐了个弯儿”，在东莞南城设东莞中心站，未来从东莞CBD到广深两机场仅需20来分钟。

广深第二高铁有什么意义？东莞这个“拐点”有什么价值？

高铁线就是经济线！广深高铁盈利位列全球第三，11月初，广深铁路发布2023年三季度业绩公告，前三季度累计实现营业收入191.8亿元，同比增长25.8%；7、8、9月广深铁路旅客发送量分别为668.9万人、717.5万人、487.3万人，Q3旅客发送量环比增长30.7%。广深之间高频的人员往来，直接带动着经济要素的互联互通。

广深第二高铁的建设与“特意拐弯”，是东莞“强心战略”实现的重要“机遇”。不仅满足了广深两地间日益增长的铁路出行需求；更能着力提升粤港澳大湾区重点城市的内部联通水平，让东莞CBD成为广深经济圈的重要节点之一，带动区域的城市更新和产业升级。

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东莞CBD，东莞豪宅“心头好”

今年前三季度，全国豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%；其中有15个城市豪宅成交套数超过了去年全年。这说明，富豪们依旧认同豪宅比一般商品房更具穿越经济周期的硬核价值。

东莞，前三季度总价千万以上豪宅成交1007套，位列全国第八，3/4年的成交量都快赶上前两年的了，直观印证了富豪们对东莞豪宅的青睐。

从东莞豪宅的成交分布来看，东莞CBD板块千万级豪宅成交独占49.6%，是城市塔尖圈层用“真金白银”选出来的豪宅置业热门地。

豪宅，是一个城市商品房商品属性的直观映射，是一个城市塔尖人群的身份认同。因此，知名豪宅，往往也成为一个城市的名片，如北京融创壹号院、上海汤臣一品、广州侨鑫汇悦台、深圳湾一号、深圳湾悦府……

北京融创西山壹号院2011年首开即成为“月度、季度、半年度”三料销冠王，2013年加推又以约58.4亿的网签成绩成为当年销冠；今年9月3日，融创在北京的第7座壹号院，国贸CBD、朝阳公园旁超壕大平层开盘，现场认购169套总价3000万级房源，总认购金额约56.2亿元。受融创壹号院热度影响，融创中国股价9月4日开盘上涨8.51%，足见豪宅穿越周期的“吸金力”。

上海陆家嘴CBD老牌豪宅汤臣一品，早在2006年房价就卖到了13万/㎡；2017年以成交均价32万/㎡登顶上海豪宅成交均价榜首；今年7月，汤臣一品推出顶跃复式豪宅，售价2亿，单价又跃升到40万/㎡。

图片来源：汤臣一品官方

广州珠江新城CBD侨鑫汇悦台，今年5月一套法拍房，经过53轮的竞价，最终以约30.5万元/㎡的单价，折合总价约1.12亿拍出，要是算上税费，房子高达33万/㎡。

深圳湾悦府，买家多是金融、创业圈新贵，不少是上市公司股东、各行各业的塔尖人士。去年12月，华润深圳湾悦府1期一套超高层363㎡房源二手成交价约1.4亿，单价接近40万/㎡。（数据来源：贝壳等中介平台）

图片来源：华润置地官方

富豪们用真金白银告诉我们，豪宅依旧是“聪明钱”穿越周期坚定选择的价值资产！

大家买的仅仅是房子吗？

不，富豪们买的是圈层、是身份认同、是城市核心价值！

东莞CBD千万级豪宅成交为什么独占东莞的半壁江山？

以东莞天花板级豪宅东莞CBD悦府为例，项目一期产品推出之后，一直占据着东莞千万级豪宅的热销榜首；截至今年10月底，签约金额已经破50亿元。客户、业主多数来自企业主、行业精英，是东莞塔尖人士的圈层领地。

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豪宅，是塔尖峯层对城市经济及居住价值的双重认可，东莞CBD的崛起，以中央公园+天际线地标+城市塔尖圈层，一举升维东莞的居住价值和豪宅名片。

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东莞CBD悦府，新一代豪宅标杆

为东莞选一张新豪宅名片，东莞CBD悦府一定榜上有名。

悦府择址东莞CBD核心区，左拥南城总部基地，右揽东莞行政中心，东莞地铁2号线、6号线（规划）、8号线（规划）、莞惠城际四轨交汇，下楼就是万象城、中心公园，于城市绿洲与繁华之上首发华润置地旗下产品线悦系3.0高定之作，引领东莞新一代天幕人居。

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悦府作为东莞豪宅的标杆之作，只有三个字可以形容：高、大、上。

1、“高”是一种峯范

悦府楼高约250米，不仅刷新了东莞豪宅的天际视野，还是整个大湾区住宅第一高，全国也能排进top5。于云端之上，可以俯瞰中央公园和东莞CBD盛景，居高临下，峯范油然而生。

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悦府层高约3.5米，市面上刚需房源层高一般只有约2.7-3米，改善户型和豪宅层高一般会拉伸到约3.1-3.3米。层高，直接拉伸住宅的空间张力和品质感。东莞悦府的层高突破，革命式提升了整个东莞住宅层高的天花板，创新了东莞人居的空间尺度。

创意示范区实拍图

悦府的圈层更“高”，上文提到项目业主多数来自企业主、行业精英，而且项目户型设计为建面约310-380㎡纯粹大平层，直接从户型上为业主社群筛选了高净值圈层。

2、“大”是一种格局

悦府深谙豪宅之道，极致拉伸空间尺度，每一个视野面宽和使用空间都加宽、加大，尽显王者格局。

入户大堂约260m²，层高约12米，极尽奢阔，完全超越了单价30万+的深圳湾悦府、深圳湾一号等豪宅的入户大堂尺度，走进大堂，完全是进入全球超五星级奢华酒店的感觉。

创意示范区实拍图

约90㎡大开间客餐厅：建面约380㎡户型，客餐厅开间超过8米，整个空间面积高达约90㎡。记得深圳湾悦府的“楼王”户型建面约361㎡，客餐厅开间约是6.6米，比东莞悦府足足少了约1.4米。东莞悦府不愧是悦系3.0迭代之作，空间尺度上更大、更奢阔。

创意示范区实拍图

约19米长超大阳台：悦府270°环景阳台，长约19米、宽度约2.65米，巨幕式超大转角阳台，是生活的一处憩心之所。临风品酒，城市灯火璀璨入目，中心公园绿意沁人，足以卸下一天的疲惫。

创意示范区实拍图

超60㎡阔奢大主卧：建面约380m²户型主卧的套内使用面积超60㎡，采用东京宝格丽酒店同款的洄游式套房设计，全景大落地窗尽览中心公园美景；约14㎡卫浴间设计双洗手盆，浴缸、马桶和冲凉空间分离，提升空间使用质感；此外还有独立化妆区和两大衣帽间，为男女主人量身打造高定生活。

创意示范区实拍图

3、“上”是一种品质

悦府甄选上等石材、国际一线品牌，实打实地提升交付力，在细节上“打磨”豪宅质感。

比如空中花园泳池，池底采用了东南亚安缦萨拉超奢度假酒店泳池的同款石材“黑金玫瑰”，看上去好像深夜中群星辉映；吧台用的是“雪山银狐”奢石，版面黑白点缀，还有透光性能，宛若冰川蜿蜒……悦府二期从园林、入户大堂到电梯、室内，用了多达20多种石材，每一处奢石都是专门定制，质感十足。

创意示范区实拍图

再比如一线品牌家居交付，悦府的交付标准推高了东莞的精装力。中央空调选用的是国际一线品牌大金；中西双厨自带岛台设计，配备全套厨电，厨房四件套（冰箱、洗碗机、炉灶、油烟机）均采用高端品牌博世；蒸烤箱、电磁炉采用被誉为厨电界劳斯莱斯的嘉格纳。华为还以新近研发的智能家居4.0系统为基础，为悦府定制了先进的智能家居系统，给业主全新的智能化交互体验。

创意示范区实拍图

从深圳罗湖幸福里到深圳湾悦府，再到东莞悦府，悦系产品已完成了三次迭代，也用时间和沉淀验证了悦系产品的口碑和价值。东莞悦府二期是大湾区难得一见的豪宅作品，再次刷新了大家对华润置地悦系产品的认知。

12月4日，央行行长潘功胜在《人民日报》上发表了一篇文章，文中首提“主动适应我国房地产市场重大转型”，未来我国楼市将采用双轨制，保障性住房与商品房各行其道。商品房将如此前国家14号文所述“让商品住房回归商品属性”。

这也意味着，“重大转型”之后，商品房的价值意义将被重塑，允许商品房市场的差异化表现，即允许普通商品房和豪宅在价格上拉开差距，豪宅将因其对稀缺资源的占有，更具抗风险力和金融属性。

东莞CBD悦府建面约310-380㎡天际线住宅，让东莞这座“双万城市”、“新一线城市”，终于有了能够匹配这座城市塔尖人群的地标级封面住宅。