原创 张岳
关于中国房地产的未来走向上，两位超级“大V”提出截然不同的观点，引发业界和投资者的广泛关注。
万科集团创始人、董事会名誉主席王石，近日在阿布扎比举办的《财富》全球论坛上提出：如果调整得好，借鉴日本经验，我认为3-5年能调整过来。
而中国人民银行党委书记、行长潘功胜，近日在香港金融管理局—国际清算银行高级别会议上引用标普的报告，认为：房地产市场已见底，城市之间呈现出分化的状态。
王和潘的观点，谁的更准？我们到底应该相信谁的判断？
01
优质资产的抄底窗口期
两位“大V”的观点之所以不同，是因为侧重点不同。
潘功胜关注的是市场情绪和价格正常化的趋势，认为虽然市场已经触底，但未来将呈现分化。
相比之下，王石的分析侧重行业的表现，他预测整个开发商行业及房地产市场的企稳过程可能需要3至5年的时间。
我们可以看出，虽然两位“大V”提出了不同的观点，但他们都在某种程度上揭示了房地产市场的潜在机遇。
近期，全球金融市场见证了中国经济的一次重大转折。
自11月以来，人民币对美元持续走强。整个11月，人民币对美元即期汇率累计升值1866点，累计升幅达到2.55%，月内最高升破7.12关口创下5个多月新高。
《证券时报》罕见引用 “人民币发飙”和“气势如虹”等词汇，一些分析师甚至大胆预测，2024年人民币可能重回6字头。
数据显示，美国10月通胀率3.2%，较9月份的3.7%水平明显放缓，同时低于市场预期的3.3%水平，包括美国10年期国债收益率下跌，这让市场普遍预期美联储结束加息会较快发生。
回顾美联储近4次加息，当加息周期结束后，不同类别的资产表现出不同的趋势。具体来看，中国A股市场可能迎来显著上涨，港股会在1个月后有不俗表现，人民币相对于美元呈现升值趋势，中国债券相对于美国债券的吸引力增加，而黄金价格大概率会上涨，但涨幅可能有限。
各类资产表现
随着美联储加息周期的即将结束，以及中美关系的改善，全球资本市场对于中国经济的看法发生了积极的转变。
而且中国经济的拐点已经显现，如中国“印钞速度”见底，社融存量增速最近3个月逐步走出了低谷。尤其是刚刚过去的10月，反弹比较明显，见底意味浓厚。
民间投资增速见底，过去两年国有投资和民间投资的“K型分化”正在收窄，9-10月，民间投资（图中蓝线）同比增速从-0.7%收窄到了-0.5%，明显有持续企稳迹象。
包括近期出台一系列稳增长政策和房地产支持政策，也为经济复苏提供了坚实基础，多方面因素增强了国际投资者对中国市场的信心，也预示着国际资本的重新配置。
在此背景下，一线城市优质资产到了抄底的窗口期。
随着“14号文”的发布，中国房地产市场迎来重大变革。商品房和保障房的双轨制，标志着对豪宅等高端房产的限价政策可能放宽，为这一细分市场的价格突破铺平道路。
特别是在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，先后出台的松绑政策象征着中国楼市正从政策驱动向市场驱动转型，市场将在价格和需求间寻找新的平衡点。
02
深圳豪宅开启密集成交模式
在中国一二线城市，一场豪宅抢购热潮已悄然掀起。
数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%，其中四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成。
总价1000万-3000万、3000-5000万和5000万以上豪宅成交规模均保持正增长，前三季度共成交40021套、1737套和341套，较去年分别增长8.39%、2.72%和7.57%。
单价15万元/平米以上豪宅共成交1157套，较去年同期大增193%，同时前三季度成交套数是去年全年的2倍之多。
近期，深圳出台了两项关键政策，即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消，直接影响了高端房产市场；另一个是调整二套住房最低首付款比例，由70%/80%统一调整为40%，大幅降低了二套房客群的上车门槛。
这些政策极大激发了市场活力，新政后，11月深圳成交3133套二手房住宅，环比增加12.9%；成交面积307029平方米，环比增加15.7%。
新政后，豪宅市场更是进入一种密集成交模式，几天完成过去几个月的成交量。如下图所示：
以上市场数据预示着，深圳作为全国一线城市中调整最到位且价值最被低估的城市，将率先走出阴霾。
在过去的几年里，深圳的房地产市场经历了一系列罕见的利空。包括208和715最严新政，中美科技战，新冠疫情，贸易受阻等，这些几十年难遇的事件集中爆发，使得深圳在四大一线城市中的房价显得更为扎实稳固。
特别是在深圳的核心区域，优质资产在众多利空因素的影响下形成 “黄金坑”，这为市场提供了一次难得的投资机会。
一些豪客已经出手了。据了解，深圳豪宅市场罕有的中洲湾·迎海520平大户型短时间内多套成交，这些成交背后的趋势和含义又是什么？
03
一线城市最特殊的顶豪
自古豪宅之所在，不在于奢华材料之堆砌，多因其地脉人文之深厚。
如京城四合院，坐落于古都腹地，院落深深，门楣高悬，映照着历史之深沉与文化之积淀。
上海老洋房，立于繁华之地，西洋楼阁，掩映在绿树花丛之中，承载着近代风云变幻的记忆。
广州岭南大地，立于三江交汇，龙脉所聚之处的江景大平层，窗外是滚滚珠江，潮起潮落，见证了千年商都的繁荣与变迁。
无论旧富还是新贵，都钟爱于这些城市发源、古今交融之地，这里每一砖一瓦，每一树一草，皆诉说着历史的故事，文化的深度，自然的恩赐，构成了豪宅真正的贵气。
同为一线城市，什么才是深圳的顶豪？
答案一定是瞰海豪宅。在中国的一线城市中，深圳独特之处在于它是唯一一个核心板块能瞰海的城市。
与北京的内陆特质、广州和上海的江景豪宅相比，深圳的顶级豪宅区以壮观的海景为主导，特别是在其约15公里深圳湾-红树林“黄金海岸线”上，成交均价普遍超过20万元/平方米，部分地区甚至达到30万元/平方米以上。
深圳黄金海岸线实拍图
近几年，深圳一线海景豪宅几乎是零供应的状态，而近期中洲湾·迎海520平瞰海大平层的热销，最主要原因是项目落位于“深圳湾、首排、可永无遮挡瞰海”。
在中洲湾·迎海脚下，红树林国家自然保护区踞368公顷，深圳湾滨海长廊绵延15公里，对望香港米埔湿地公园1500公顷，南向瞰海，视野开阔，永无遮挡。
实景图
项目下楼即达九年一贯制的红岭实验学校，周边分布3条地铁（7/9/22号线），两条主干道（京港澳高速、滨河大道），两大枢纽（车公庙站、广深港高铁福田站）和两大口岸（皇岗口岸、福田口岸），并与KK ONE联合形成约26万㎡的超级城央商业圈。
区位示意图
在享有不可复制海景和醇熟生活配套的同时，中洲湾·迎海也是深圳城市发展历史和未来的交汇点。
中洲湾·迎海位于福田核心，这里是市委市政府所在地，坐拥中央商务区，密集汇聚了整座城市的行政、商务、商业、金融、文化、信息和国际展览等诸多中心，是深圳名副其实的权力和财富汇聚之地。
以中洲湾·迎海为起点，向北延伸串联起会展中心、CBD商务区、市民中心、深圳中心书城、音乐厅、少年宫、莲花山公园、邓小平雕像等城市精华，这条轴线贯穿深圳四十年兴衰，是真正的城之脉络，时代之见证。
城市中轴示意图
展望未来，中洲湾·迎海的地位更是得天独厚。北倚香蜜湖新金融中心，南连河套深港科创合作区，在中国经济二次转型背景下，手握“金融+科创”两张王牌的福田中心区将成为深圳经济增长的新引擎，创造更多财富。
值得关注的是，中洲湾·迎海除了建面约520㎡户型外，还有建面约260㎡户型可供选择，两个户型虽面积不同，但占有的稀缺资源和产品品质相同。
建面约260㎡户型图
在当下深圳新房市场70/90政策下，纯大户型社区极为罕见，而能把尺度设计到如中洲湾·迎海如此奢阔的，在豪宅市场一只手数得过来。
项目为板楼设计，2梯2户，约260㎡户型层高3.45米，在一座城市核心拥有如此豪华配置，注定成为人生终极资产的代名词。
建面约260㎡户型，客餐厅巧妙相融，大幅玻璃幕墙与广阔阳台交接，共献270°之全景。居此若云端独院，处处皆显宁静与奢华。
实拍图
步入此宅，目之所及，海天一色，绿洲相映，如画卷展于眼前。及夜幕低垂，立于阳台，远眺城灯海月交辉，每一刻都充满非凡的居住体验。
实拍图
户型空间营造奢阔尺度的同时，也从多维度满足生活的舒适性，如采用顶豪产品惯用的双洄游动线规划，主卧套房和其它卧室分布在公共空间两侧，既确保家庭成员的互动和联系，又兼顾主卧的私密与独立。
实拍图
项目设计合全球匠心，邀请Aedas、CCD、Team Lab、Patrick Blanc、户田芳树、SDL等设计团队共同打造。
从阳光车库、尊贵落客区、风雨连廊、私家园林、空中泳池到国际大师设计的装修风格，270°环幕视野，永无遮挡的头排海景……各细节处处彰显高雅生活品味。
实拍图
考虑到当前经济和政策环境，对于寻求优质资产配置和财富保值的投资者来说，中洲湾·迎海无疑是一个值得关注的选择。
据悉，中洲湾·迎海最近新开放了260㎡高区样板房，如果你对高品质的居住环境感兴趣，这是一次亲身体验的机会。
