大东莞，房价似乎又回到了满地“1字头”的时代。25个街镇的二手房价均跌破了2万元关口。经济强镇街如莞城、虎门和万江，均价在1.9万元/平左右，差一点的塘厦和大朗，网签的均价跌到1.6万元/平了，最弱的石龙、谢岗，网签价格甚至跌破了1万元关口，最低8800元/平。

唯一坚挺的只剩下松山湖，还在3字头上苦撑。松山湖什么地方，想必大家都知道。

总的来看，东莞的房价进入了“新时代”，这个价格好像梦回2018年。

事实上，在过去几年黑天鹅的不断冲击下，东莞的经济发展受到了极大的影响。作为主要依赖出口的城市，东莞在2023年经济全面熄火。2023年上半年，东莞GDP增速为1.5%，在24个万亿城市、广东21个城市中排名倒数第一。

到2023年三季度，东莞经济增速为2%，在24个万亿城市中仍然排名倒数第一。在广东省内的21个兄弟排名中，东莞的增速同样倒数第一。整个2023年，东莞没能爬出倒数第一的泥潭。

过去多年，东莞的身份一直像是深圳的小弟。但这几年来看，深圳虽然和东莞一样都还是工业城市，但深圳已经是高科技驱动的工业化，而东莞则还是以代工厂为主，没什么本质上的蜕变。

再者，东莞过去多年一直靠外商尤其是台商做出了巨大贡献。2015年，东莞实际利用外资54.68亿美元，到2021年仅剩下14.5亿美元，这是腰斩之后又腰斩了的数据啊。

出口转弱，外资撤离，如此影响下东莞的实体经济没有了支撑，房价自然也就支撑不住了。大有跌回到2018年的趋势。

从整体上看，东莞这一轮的房价下跌幅度在30-50%之间，核心区的跌幅稍微小点，但也回到了2018年左右，有些区域的房价甚至跌到了2016年，接近十年前了。

房价跌幅30%，首付直接亏没了。如果房价跌幅超过30%，那房子便成了负资产。因为房子的价值已经比贷款都要少了。所以在这个节骨眼上，就会有很多人忍痛割肉，抛售离场。

在东莞有个知名的楼盘叫光大景湖时代城，2021年房价在高位时一个平能卖到将近6万元/平，现在每平已经跌到了3.3万元左右，跌幅接近腰斩。

松山湖片区的万科金域松湖，在2020年高位上也卖到了差不多6万元/平的价格，如今每平的价格跌到了2.9万元，跌幅过腰了。

东莞CBD的标杆金域华府，在2020年高位最高售价突破了7万元/平，如今价格已经到了3.2万元/平左右，跌幅超过53%。虎门标杆楼盘万科云城，2020年高位最高卖到4.3万元/平，如今一平2万元，跌幅接近55%。

核心区之外，有些街镇的新盘价格甚至跌到了1万元/平以内，全面回到了2018年的时候。

更重要的是，这些降价的楼盘，从核心区到远郊街镇，从高端盘到刚改盘，无一例外都被波及到了。所以，这一轮的房价下跌不是个例，而是普跌。

东莞还有一个神盘，位于深圳、东莞的交界，楼盘名叫滨海润府，这里有美丽的江景，但生活配套如学校、商业和交通都没有匹配。但因为，在疯狂炒房的时候得到了深圳炒房客的疯狂追逐，以至于房价最高的时候卖到4.7万元/平，而现在这个小区的房子价格跌到了3.5万元/平，当初想要赚钱的愿望全都破灭了。

有意思的是，这个小区还在飞机航道的下面，每天飞机发动机的轰鸣声很吵，很不适合居住。而且这个楼盘大多是大户型，随随便便的亏损下来，都在百万元以上说话。

对于东莞房价的大跌，前文提及了一部分原因，比如经济增速放缓，城市吸引力变弱，外资撤离等。

除了经济原因外，东莞房价大跌的原因是前几年涨太猛了，现在是价值回归的阶段。要知道在2019年那几年，东莞房价连续几个月的涨幅都是全国第一，比深圳都疯狂。

其实现在冷静下来想一想，东莞在深圳面前是小弟，但房价为什么涨的比深圳还猛，凭什么？这肯定是不符合价值规律的。

但未来东莞的房价是涨是跌，我觉得最大的变数在政府部门对于经济的布局上。比如重新吸引外资，留住企业，加大产业更新和技术更新的投入。这样一来，外来人口更愿意来东莞谋生，对于本地楼市来是也利于去库存。

只不过，这需要很长的时间才能完成城市更新。未来的几年，东莞的房价可能还是处于下跌的区间的。所以现在想抱着抄底的态度去买房，大概率会买到半山腰，值博率很低很低。