郑州首批保障性配售房，开始出售了!

首批配售房共计1999套，户型面积在79㎡~120㎡（包含一室一厅/两室一厅/两室两厅/三室两厅）。售价在5700元/㎡~7300元/㎡之间(含装修，装标约800元/㎡），房源2025年6月前交付。

房子不多，仪式也很低调，但是冲击力不小。因为配售价是周边商品房售价的五折，有房的、没房的，看完都沉默了。已经在ICU躺尸的地产行业，以及死活稳不住的房价，貌似要被配售房推进火葬场。

1配售房，地产的致命一击？

配售房对地产的影响大吗？长期看，会对商品房市场形成冲击吗？

4月16日，房管局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》。

7月29日，《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》、《郑州市市区配售型保障性住房准入、配售及封闭管理实施细则（试行）》同时发布。

通读文件，会发现，想申请和交易配售房，没臆想的简单。

配售群体的筛选，要从户籍、养老保险、年龄、现有住房、学历等14个方面认定是否符合准入条件（详见文件），认定标准几乎占据了文件三分之一的篇幅，注定能够参与配售的群体是少量的，侧面也说明，未来配售房总量也是有限的。

配售房，是政府为生活困难的工薪阶层群体和人才群体提供的“特供房”，不是人人有份的福利分房。大部分的群体，还是要去商品房市场消费住房。

2配售房，是改版的经适房吗？

回答这个问题，关键是配售房可否上市交易。文件规定，配售房封闭运营，不得进行除房屋按揭贷款外其他抵押，不得上市交易。

大家会说，经适房不就能上市交易吗？经适房政策初期就规定，不满5年不得上市交易，换言之，满5年后就可以交易。配售房直接规定封闭运行，不得交易。所以，配售房和商品房是双轨制，保障的归保障，市场的归市场。至于对商品房销售和房价造成冲击，更多的臆想。主页菌以为，不如多关心配售房会不会走经适房的老路，成了权力寻租的温床。

3配售房，商品房，选谁？

如果有的选，配售房和商品房，该选谁？这个问题可以从两方面回答。

配售房不想住了，满足一定条件后，可以由运营公司回购。回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1％的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿。返还房屋专项维修资金余额。计算公式：回购价格＝（原购买价格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋专项维修资金余额。

以公布的项目为例，购买一套120平的配售房，总房款约80万左右，假定居住5年后回购，回购价=80*【1-5*1%】=76万，5年住房成本4万，月租约667元，比去租房还便宜，纯自住真划算。

但是，目前市面上80万、且可选的商品房太多了。主页菌的观点，买商品房类似买一份期权，如果房价涨了，未来可以行权兑现收益。买了配售房，只有折旧，因为不能公开市场交易，后期房价涨跌都和你无关，如果地产周期又来了，房价再涨的时候别眼红和后悔就行。

当前，前提是，你还相信地产有周期。本次结尾，送大家一首希望之歌，人是活在构想世界中的生物，现实世界吃苦不是苦，构想的未来看不到希望才是真的苦。人没有希望，活着跟咸鱼有什么区别。