冷看24年金九银十

会有适度反弹，但下跌趋势难反转

老潘说当下国内房地产身体底子虚弱，至于短期好转，得完全靠注射“救市兴奋剂”才有可能！比如517，930。这听上去很无奈，但却是现实，因为供需两弱，市场自身已失去修复力，唯有靠政策打鸡血才能短期修复一下。而且就政策鸡血而已，当下的政策兴奋剂，未必能产生增量需求，而更多只是收割前一波观望的存量客户而已。而且长期看，单凭“挤牙膏式”的救市，几乎不可能改变楼市中短期下行的大势。比如517救市后的6月短期暴涨后，7月，8月又双双跳水，原以为金九银十会好转很多，但事实上，眼下“金九”过半，一二手销售仍然同环比在温和下降。比如9月初至今销售比8月同期环比下降16%左右，相比去年同期下降超20%，相对21年9月下降超60%，而且整个行业景气度即使时间进入9月，但依旧在加速下行。比如9月新房周成交较年内周均值下降2成。同时，项目开盘去化率依旧在30%左右低位波动。另一方面，开发商端口也虚弱，9月上半月，房企推盘，供货、针对“金九”的促销优惠政策力度比往年更为走弱；全年看，2024年供需双弱，尚能正常拿地、推货、完工的房企缩减到之一不足三分之一，而连续两年多的拿地和开工疲软，导致目前新推盘受限，都以消化库存为主。所以，2024年整个房地产格局老潘就是8个字：“供需两弱、持续下行”。最新统计局数据显示，1~8月全国房地产销售5.9万亿，下跌幅度高达25%，全年预计9万亿左右。短期看，9月大概率会比8月有适度增长，但整个2024年金九银十成色如何，强不强，关键还得看930政策强不强。不强，24年大概9万亿，强一点，24年最多也就9.5万亿。今天老潘特别分享嵩山论市关于金九银十的全盘分析，很有参考意义。来源：嵩山论市 part1 金九银十季节性反弹有，但整体景气度改善难1，“金九银十”，这几年正在逐渐淡化地产销售“金九银十”的概念，自2017年以来明显弱化。究其原因，还是2017-2021年地产调控超预期收紧，整个小周期延长，而2021年之后地产信用风险爆发，即使2022年至今开始放松调控，仍然对市场无法形成有效刺激，自然“金九银十”就无法呈现出行业的乐观预期。即使最近两年3月、6月、9月和12月销售趋势性修复，整体30大城市的销售数据走弱，仍然无法挽回整体市场的衰退。2，“金九银十”更多是季节性反弹从某种程度上看，“金九银十”更多是季节性的环比改善，而并非市场热度的集中体现。尤其近两年金九银十，尚不及2021年之前的8月。（8月是季节性低点）。在这种环境之下，“金九银十”更多体现开发商推盘和促销节奏，而非真正的市场景气度。所以并没有盲目追求金九银十的必要。我们找到2019年至今8-11月的地产销售数据，可以明显发现，金九的确环比改善，但银十就明显成色不足，销售反而不如年末冲刺的11月。

图：2019年至今8-11月地产单月销售

3，2024“金九银十”的促销力度明显减弱

“金九银十”的另外一个重要特点，就是开发商会选择9月和10月黄金周前后，开始通过折扣、附赠等方式促销楼盘。比如2020年恒大在9月开始直接打七折，当年房企在金九银十的刺激力度可见一斑。但是近两年随着大量民企发生违约、退出市场，整个金九银十促销力度开始减弱，优惠的力度明显不如往年。比如

今年9月1日，2024重庆秋季线上房地产暨家居展示交易会正式启动，除了在线上线下集中展示房源、开启房地产相关行业联动促销以外，会上还推出惠民消费套餐、财政贴息补贴等多种优惠措施。

在天津，“美好津城 为爱安家”2024天津秋季房交会正在举行，吸引270余家房地产企业参展；在山东，2024齐鲁秋季（48届）房地产展示交易会于9月5日开启，集中展示一批满足百姓刚性和改善性住房需求的楼盘项目。

此外，还有一些区域推出购房补贴、发放购房消费券，助力楼市“金九银十”。例如，杭州市萧山区从8月31日起发放购房消费券，在购买相关项目的新建商品住宅时每套房源可凭消费券抵扣3万。

2024年房企的促销活动在力度和规模上相比2023年有所减弱，这可能与市场整体需求下降、房企销售压力增大以及对未来市场预期的不确定性有关。

房企在促销策略上可能更加注重提升产品质量和服务，很难给出真金白银的实惠。

part2 供需疲软，意愿不足

2024年”金九银十“成色、效力不足

1，当前房地产市场是“供需双弱”之所以我们对2024的“金九银十”不抱大希望，很大程度上是受当前市场供需两弱的影响。尤其连续两年多的房价下跌，让市场预期不佳。最新出炉的8月地产数据，开发投资同比下降10.2%，销售下降超过20%，二手房价连续30个月下跌。在供需双弱的低迷背景下，金九银十也很难逆势带来市场利好。2，房企推货、供给意愿和能力不足2024年“金九银十”期间，房地产相较2023年同期更为谨慎和保守。根据市场分析，房企的推货和供给意愿及能力都有所减弱。一方面，由于市场整体需求下降，房企面临较大的销售压力，推货去化率不及以往，而实际可以提供的优惠力度也在减弱。另一方面，房企在资金链紧张的困境下，前期拿地、开工不足，导致现在可新推货值有限，而以存量为主的消化更是大难题。统计北上深的月度预售批准面积，我们发现2024年以来，三大城市的预售审批面积逐渐减少。如下图

北京、上海、深圳批准预售面积（当月）数据来源：Wind，嵩山论市

3，买房者预期不佳、购房意愿不足

当前购房者整体市场预期不佳，也阻碍了金九银十的生效。

517新政推出后，去除按揭利率下限、降低首付比例限制，一定程度上鼓励居民加杠杆买房。但是从实际结果上看，我们使用统计局地产开发资金来源中的 定金及预收款/（定金及预收款+个人按揭） 来测算实际首付比例，发现517之后，居民的首付比例提高，居民对杠杆的态度更加厌恶。

而与此同时M1同比也出现明显下行，体现出购房的活跃资金不足。

而从另一个角度看，整个居民不愿意买房，购房意愿弱，就无法使“金九银十”生效。从今年中指院推出的“阻碍买房因素”调查中，排第一的是57%老百姓认为预计后期房价下跌，第二的是等政策进一步救市，第三是首付资金不足。

图：中指研究院居民不愿意买房的原因调查

当下，无论新房、二手房价仍然处于下行期，50%以上的被访者认为房价还会进一步下跌，所以无论是刚需还是改善型需求，都会推迟买房行为。而持续下跌的房价，也让居民财富受到损失，信心不足。

而很多购房者期待政策进一步放松，就开始了观望。其实当前政策已达到了过往周期的放松水平，但进一步放松也不会一蹴而就。

对于项目烂尾的担心，仍然是购房者对于新房市场担忧的原因。这也是新房端无法“以价换量”的重要原因。部分研究者认为，当前房地产项目预售资金监管严格，现在买房子就不会烂尾了。但是，即使在严格的资金监管下，楼盘销售去化不达预期，就无法实现销售回款对施工成本的覆盖。所以保交付，看上去没问题，但实际依然是难题。

综合看，居民购房意愿不足、企业推货意愿能力有限，所以，金九银十的成色不足也就是意料之中的。

part3

930增量政策虽值得期待，但很难扭转趋势

金九银十是否能生效，地产行业是否能纾困，市场景气度能否复苏，关键就是看增量救市政策。

2014年、2022年和去年的9月，地产行业都有增量政策释放，或者涉及放松调控，或者是降低首付比例或者按揭利率。

1，救市政策的效果分类当前市场期待的政策很多，从存量房贷利率调降，到一线城市不限购，再到融资全面支持，亦或是发行特别国债收储。但这些政策，到底会有何效果？我们需要有一个分析框架。分类看：短期效果类政策：是立刻可以降低购房成本，帮购房者省钱的政策，比如降低契税。中期效果类政策：在于引导居民加杠杆或者放松居民购房门槛。长期效果类政策：在于改善地产市场的预期，改善地产对于经济的拖累。

2，短期政策：节省购房税费成本

说到短期生效的政策，最直接就是降低购房成本。

比如2023年12月，上海144平米以下住宅节省增值税及附加、个人所得税，如果1000万左右购房，实际购房节省可以达到20万以上。

而市场当前十分期待的就是进一步减免契税。以上海为例，90平米以下首套房，核定价减增值税后，按1%计契税。90平米以上首套，契税1.5%，非首套则3%。后续契税还有一定下调空间。

之所以说降低税费是短期生效的政策，是因为帮助购房者省钱，效果立竿见影，但是缺乏中长期改善的影响力。

以香港撤辣为例，今年年初，香港免除额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，全面撤辣，销售额和房价在3月开始全面好转，但是持续时间没有超过一个季度。

短期效果政策，一方面政策生效时滞短，一方面政策效果持续性短。所以这个时候中长期政策需要跟进。

3，中期政策：引导居民加杠杆和降低购房门槛

而中期效果政策，目前的思路在于放松调控，引导居民加杠杆。

放松调控的效果目前看有限

二线城市基本上全面放松了限购（除天津等个别地区），但是地产销售景气度还在加速下行。

一线城市的放松推进，比如上海527新政，有一定效果，但是不足以扭转行业下行。

如果一线城市全面不限购，更多是信号意义，而非政策本身的效果。

近期关注下调按揭利率其实效果并没有根本改观。

比如值得反思的是，即使已经降低新增按揭利率，但并没带来地产销售的改善。

比如存量按揭利率如果调降，更多是降低居民生活负担，改善居民消费倾向，依旧很难再重新引导地产景气回升。

4，长期政策：出清信用风险，改变预期

从时间进程看，房地产行业信用债风险，跟房地产行业投融资、销售下行基本同步。

而伴随着时间的推移，行业基本面风险和信用债违约风险形成螺旋式的负面反馈。后续只有实现地产信用风险出清，让地产公司经营正常化，整个行业的“持续经营假设”恢复，行业回暖才能持续，政策效果才能长期化。

而另一方面，当前市场期待财政资金，特别是中央发行特别国债支持三大工程建设以及商品房收储。相比于2014-2018年周期的PSL投放，当前地产增量的财政、货币支持尤显不足。

从结果角度看，资金的投放和地产信用风险出清，是能改变地产行业的长期效果政策。目前比较值得期待的，就仍然是发行特别国债纾困地产、收储现房，以及推动地产融资工具进一步放松限制。

总体上看，最终长期政策的效果，是扭转市场预期，改变因为房价下跌带来经济动能放缓趋势。具体详见下图。

图：地产预期转弱，房价下跌拖累经济动能机理

图：地产预期转弱，房价下跌拖累经济动能机理

小结

“金九银十”存在与否，关键是930的政策

复盘过往930，每一次930都牵动着地产人的心

2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。

从救市机理上看，政策制定者关注城镇人均可支配收入和新房房价关系，当新房房价增速接近或超过同期人均可支配收入增速，则触发调控收紧，反之，当新房价格增速下跌，与人均可支配收入增速拉开差距，则调控放松。

对于2024年930政策预判，我认为：

短期效果政策，可能推出降低税费特别是契税的政策，抑或进一步放松甚至取消重点城市非普通住宅标准。

中期效果政策，可能会分步推进降低存量房贷利率。

长期效果政策，可能会分步骤推出支持收储的特别国债，不过930落地的概率较低。

整体上看，2024年930大概率会有救市政策，所谓金九银十，相对7、8月成交会有适度反弹，但很能形成趋势反转！

对今年金九银十，你怎么看？欢迎留言讨论？