一边涨价100万，一边割肉降价，当下的广州楼市显得有些割裂与魔幻。

一方面，二手成交量比较大。

据广州市房地产中介协会公布数据，7月（统计周期：6月26日-7月25日）广州二手住宅网签宗数为10034宗，已连续两个月破万。

这个成绩，处于2021年5月以来的较高水平。

一些板块房价率先回暖上涨，有的盘价格还维持在2021年高位。

另一方面，很多小区的成交价没有起色，不少远郊外围楼盘跌回2018，更有盘价格跌至4000+元/平......同时挂牌量增加很快，进一步推动成价格下滑趋势。

01.

火爆：房价保持高位

有盘近三年涨幅69.3%

近期，在降利率、给补贴等利好政策措施刺激下，广州一批楼盘迎来看房潮，天河、海珠优质盘威力最为显著。

比如，位于珠江新城东区的粤海丽江花园。

前几天，粤海丽江花园就挂出一套约234平的四房户型，总价达3050万，均价为约13.8万/平。

要知道，粤海丽江花园的大四房，在2023年普遍成交价为12-13万/平，2022年更是维持在11-12万/平左右。

把时间维度拉长2年，最高涨了2.8万+/平。

2021-2023年，成交价基本维持在8.5-14.4万/平之间，所以近三年的涨幅也达到69.3%。

还有枫丹丽舍，最近挂出一套120平单位，报价从2680万元到3680万元，涨了100万。

据克而瑞数据，其最新最高的成交价为300424元/㎡，相比2021年174119元/㎡，近3年涨了约72.5%。

除了天河，海珠部分楼盘也先跑了起来。

珠江帝景就是典型的例子。

上个月25号，该小区成交了一套建面约92平南向户型，成交总价为630万，成交均价为6.92万元/平。

相比6月成交的相似户型，成交总价上涨20万，成交均价上涨约2.1万元/平。

虽然说，从23年9月开始珠江帝景的成交均价有下滑趋势，但3月开始可以说是止跌回升，成交价稳住了。

02.

冰冷：降价甩卖

多盘价格跌到10年前

当然，广州楼市并非全面回暖。

为了加速去库存，促进房源去化，不少板块房源都在降价卖房，楼盘降价幅度从几千到上百万不等。

比如，广钢新城。

贝壳数据显示，近三年来，广钢新城成交了332套房源，而成交价格在三年间整整跌了26.3%。

近期，荔湾广钢新城鹤洞路修理厂地块被保利以69992万元总价拿下，折合楼面价约2.7万/㎡。

回顾过去一年，广钢确实几乎没涨过，处于微跌之中，以平缓的曲线下降。

有业主表示:在20年时，以接近6万/㎡的高价购入，未曾想如今市场行情逆转，单价已回落至约4.5万元/㎡，这一涨一跌间，原本的首付金额已然蒸发。

板块内的中海花湾壹号，近期成交了一套建面约113的三房，成交单价仅约3.7万/㎡。

高峰时期，中海花湾壹号相似户型卖到5.35万/㎡都有很多人抢着出价，如今该小区三房的成交价集中在3.8万-4万元/㎡。

再看看番禺万科欧泊，万博板块的领涨网红盘，同样也经不住扛，挂牌均价一路下降。

该小区开盘价14000元/平，最高峰61000元/平，现在在贝壳上的成交，已经以3字头为主力，预计年跌幅超20%。

而增城、花都和从化均作为刚需天堂，如今上车门槛又低了。

例如增城石滩，最低去到4000+元/平，千元队伍”逐渐壮大，当下很多业主纷纷选择继续降价跑量。

有房子可以维持高位价格，也有房子腰斩也无人问津。

可以看到，这次回暖的现象只是局部的，尤以中心区为主，也就是说楼市分化仍是大趋势。

分化之下，面对一不小心就会踩坑跌成狗的情况，购房则更需要有策略性。

首先切记要理性，一切以自我需求为中心，尽量选择主城区。

越靠近天河、靠近中心城区的越能涨，后续只要不是急着转手需要让利。

在具体的选筹原则上，有两点注意:

1)尽量挑选楼龄新、近地铁的电梯房，对居住体验感和未来转手度都有保障。

2)有小区物业，绿化高，居住密度低的楼盘更好，这样的楼盘在以居住功能为主的板块里，会更受欢迎。