预见未知的美好~
文 | 朝阳迪巴拉
来源 | 地产大白话
前言
当房地产再次成为国民经济的支柱时，2023年，我们似乎又一次站在历史的拐点。
一切都是那么的似曾相识，又是熟悉的配方，还是原来的味道。到底是买房，还是持币观望？这里其实需要把握一条主线，就是对“楼市的认知”。
2023年，楼市会有哪些新变化，今日份，关于今年楼市的10个预测，供大家参考~
01
地产大白话
限购松绑潮此起彼伏
2022年个别城市的需求端政策发力只是小试牛刀，2023扛着50米大刀在路上。
按照以往的经验，每逢年初必“抢人”，“今年过节不送礼，送礼只送人才大礼包”。人才引进、人才购房补贴这种花拳绣腿的招数，在2023年已经不解渴。
松绑限购的大招正在酝酿，至于在什么时候出、以什么样的力度出，还在研究中。可以预见的是当前正在需求端不断寻求政策突破口，从“支持刚需和改善型住房需求”很快会发展成为“鼓励刚需和改善型住房需求”。
着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
从年末的中央经济工作会议的定的基调来看，“着力扩大国内需求”是放在各项工作首位，而这“扩大内需”中，“住房改善”又是放在各项消费之前。
不可否认的是，买房依然是当前国内老百姓的第一大消费需求。疫情这三年，我们经历了太多，房地产也经历了太多，就像希腊神话里的潘多拉魔盒，打开三年，祸害、灾难、瘟疫全飞了出来，唯独“希望”被压了箱底，是该再次打开魔盒，释放“希望”的时候了。
到时候，二三线城市的限购松绑政策也会如同被风吹过的蒲公英一样，飘向神州大地，洒满希望的种子。
我们甚至可以期待一下一线城市的松绑，定向或者特定区域的放松。
02
地产大白话
降准不会缺席
2022年我们先后经历了4月份、11月份2次全面降准，累计释放万亿资金。
为了配合金融端灌溉需要，2023年至少会来1-2次降准。
因为疫情这三年，央妈一直很头疼。老百姓这几年紧衣缩食，过得憋屈，不敢花钱，有点儿闲钱就想着存理财、存银行。可是理财也不不争气，还有赔本的时候。存也不行，花也不敢，更别说借钱消费、买房贷款了，整个就是“钱”途困境。
降准就是在释放信号，是想告诉老百姓，央妈不仅希望多存钱，也希望大伙儿多借钱、多消费，流水不腐，只有白花花的银子流淌起来，有了经济动能的社会机器才能高速能运转起来。
疫情三年，连六号线地铁口开了八年、以前周周光顾的“很久以前的羊肉串”都被迫关门了。我们看到了太多企业、门店因为资金短缺而关门闭店。
预计2023年央妈会在居民消费旺季再次降准，预计会在2季度。
03
地产大白话
降息通道持续打开
2022年经历一波降息三重奏之后，从8月份LPR实现非对称下调后，最近4个月LPR报价一直“按兵不动”，主要与MLF等政策利率维持不变、资金利率快速上行和市场波动使得银行负债端承压、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等因素有关，LPR报价下调的必要性不充分。
即便是下调，当下的环境还处在政策效果观察期，也没太大刺激作用，干脆就先挺着不动，等到需求和欲望被唤醒，又有能力时，再来锦上添花，效果更佳。
2022年底，包括“金融16条”在内的各项稳经济、扶楼市、宽金融的政策不断加码，中央经济工作会议释放出更强的稳增长、扩内需、提信心信号。
从各个维度上去看，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间。
考虑到2023年初银行面临“开门红”任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张。
2022年射出三支穿云箭，2023年千军万马来相见，降息预计会在一季度。
04
地产大白话
供地两集中，何去又何从
2021年初，全国22城开始“供地两集中”尝试，不到2年时间里，部分城市已经开始进行调整和退出。
集中供地形势下得问题也不断显现出来：集中供地对房企的资金量和资金使用效率提出了更高的要求，行业下行期间悲观预期加剧，导致流拍频发；另外一现象就是两极分化的加剧，能拿地的与拿不着地的房企、能卖地的与卖不出地的城市或板块，旱的旱死，涝的涝死，行业分化、城市和区域分化严重；还有对地方政府土地财政的影响，遇到上行周期倒是收金大户。但凡遭遇行业下行周期，房企资金链紧张，拿地谨慎，地方财政堪忧。
可能会重现曾经的“核酸困境”，去核酸亭做核酸，却发现核酸亭里没人，只留着一张条，因为没发工资。
今后的趋势就是“集中供地不集中”，或者说，“集中供地”已经完成阶段性历史任务，可以光荣落幕。
我们要知道，21年初推行22城“双集中”的实验，是在坚持“房住不炒”的基调下，实现“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，在疫情催化之下，这个总体目标已经提前实现，是时候调整和完善现有的集中供地政策了。
目前包括北京、武汉、南京等重点城市已经采用增加土地出让频率至四次及以上的调整措施，北京2022年“5批次”都还没拍，2023年“1批次”已经在坊间流传，预计将来会才有“短平快、多频次”供地模式，相应地缩减每批次供应规模，并合理调整土地出让的底价和溢价率，适当给与房企盈利空间，减少流拍，从而达到双赢甚至多赢状态。
2023年，我们一起期待土拍政策的新变化~
05
地产大白话
信贷政策优化调整
当前楼市对于改善型需求放松的呼声最高，就是二套群体信贷政策放松，核心城市的“认房又认贷”,包括北京的普宅认定标准等等，已经严重约束了改善型住房群体的“刚性换房需求”。
就拿北京来说，改善性需求一直都是主要驱动力，只要“认房又认贷”的魔咒一日不破除，压抑许久的改善需求就难以释放出来，楼市就很难有大起色。
信贷就是楼市的“7寸”，只要揭开如来佛祖的封印，孙猴子立马就能活泼起来。
所以，2023年需求端政策想要发力，必须得调整改善型住房的信贷政策，包括二套房的认定，普宅认定标准，首付比例降下来，能贷的多贷，应付的尽付，楼市就活起来了。
以旧换新、以小换大、生育多子女家庭居住环境改善的刚性需求，在2023年有望得到友好的政策扶持！
06
地产大白话
一线城市迎来实质放松
在2022年，几个一线城市已经做了放松的尝试，但力度不大。
比如，魔都上海在2022年10月份，特定非户籍人士社保满一年即可购房，同时为了激发流动性，还特意放松了转让限制，根据社保或个税缴纳年限，可以缩短相应的转让时间。比如定向优化人才购房，社保满3年未满5年，5年后即可转让，不用再等7年。
北京则是干脆破除了“台湖、马驹桥地区”被困通州多年的“双限”政策，化归经开，由“双限”变“单限”，立马激活区域市场需求。
深圳也曾传出住宅属性的单身公寓限贷不限购的说法。
一线城市的实质性放松还会从改善型需求的准入门槛上下功夫，不太可能从刚需入门级直接放松，那就一发不可收拾。预计会非常有ZZ觉悟地考量二孩三孩家庭换房需求，允许适当加点杠杆，降低首付比例。
也有可能向上海、北京定向定点的区域性放松，围点打援，快速激活区域市场，由点带面，激发整体市场成交活力。
还有可能对北京、上海、深圳等地的普宅认定标准做重新划分，帮助首套房需求、首次改善型需求降低入市门槛，改善新房、二手房成交量萎靡的颓势。
07
地产大白话
二线城市“房票”重出江湖
银子不够，房票来凑。
郑州在2022年6月份，市ZF颁布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，这是2022年全国首个主推“房票”的官方文件，也是自2018年“房票”退潮后的再次重出江湖。
2022年12月初，当我们以为要彻底摘口罩时，厦门反应最快，第一个官宣给楼市松绑，不仅放开岛外限购，还在岛外四区启动“凭票购房”拆迁补偿安置方式，鼓励拿房票去帮开放商去库存。有意思的是“房票”补偿限定区域，且金额高于现金补偿额，而且还可以转让，就是不想让你拿钱跑了，就要你在当地买房去库存，激发市场活力。
据统计，2022年以来，全国已经有超30城在探索实施“房票”政策，如厦门、郑州、宜兴、开封、南京、温州、宁波等。
相信2023年，“房票”玩法会层出不穷，在积极自救的路上，不断灵活创新。
08
地产大白话
三四城市依旧难回暖
2023年的楼市大行情还会像洗手间淋浴一样，头顶热乎脚底凉。
从中指研究院统计的数据来看，当前三四线城市成交量颓势并没有太多好转，在全国各线阵营里数据是最不理想的。
2022年12月，一线城市新建住宅价格环比下跌0.03%，同比下跌0.12%；二线城市环比下跌0.09%，同比上涨0.44%；三四线代表城市环比下跌0.14%，同比下跌0.7%。
新的一年里，在上峰出台的多重利好带动下，部分城市购房情绪、需求会有所提升，交易量也会相应得到改观。
但不同城市分化行情仍在加剧，核心城市如北京、上海、杭州等成交量会有所恢复，市场活跃度回升，但大多数三四线城市购房情绪传导会有延滞，后续购买力也增长乏力，相对来说仍在处在低位。
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地产大白话
二季度整体市场开始“回魂”
只能说是回“魂”，因为2022年的房地产市场，走着走着，把“魂”丢了，还谈不上回“温”。
这里引用上海丁博的一张图，一组看完让人黯然销魂的数。
2022年全国商品房交易数据甚至比2017年还要惨，行业规模跌回解放前。
自2022年下半年开始，房企融资端“金融16条”一声令下，“三箭齐发”；还有“保交楼”专项借款、预售资金监管政策优化等政策逐渐落地，一通行业供给侧政策层出不穷，意图力挽大厦将倾的势头，但是，短期内难以立竿见影。
政策调整重心需要转移，未来将从需求侧政策支持力度不断加大，信心、欲望、购买力也随之提振，从而在支撑整个市场逐步复苏。
11月份，杭州首套房“认房不认贷”、二套房首付比例降至40%，西安进一步放松二手房限购，标志着强二线城市松绑提速；12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入松绑大军；再到12月中下旬佛山、东莞全面放开限购、郑州“双12”的“12条”调整限购政策、优化购房金融服务等配套服务。
全国各地高能级城市限购、限贷、限售、限价、限签等需求端约束政策适度宽松、房贷利率的持续下调、首付比例适当调低、购房契税补贴等政策预计会持续跟进，由政策落地到完全吸收消化并且反应到楼市成交上至少需要半年的周期。
所以，可以预见，2023年二季度，市场能适当回“魂”，重新找回自己。
10
地产大白话
外资加速进场
近日，个别无脑国家在中国疫情管控放开不久，限制甚至拒绝中国人入境，实在是短视无脑，殊不知中国人进场就相当于钱袋子入境。敢轻视中国大妈的购买力，能给你的工厂店买断货。
中国大妈走出去，国外资本流进来，聪明的外资嗅觉反而异常灵敏。
华尔街巨头们不断唱多中国资产。比如，摩根士丹利研报称“中国资产新一轮牛市周期正在开启”；摩根大通将中国资产的评级从“持股观望”上调至“增持”，大幅上调互联网公司评级，并直言“中国资产正处于多个季度复苏的开始”。
眼光犀利的外资当然放不过国内核心城市的优质资产，开启“买买买”模式。
1、9月份，成立120多年的加拿大资产管理公司博枫集团收购上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，作为在国内的第一个租赁住宅项目。
2、10月17日，凯德集团20.37亿拿下北京博瑞大厦，刷新2022年北京法拍成交记录。
3、11月初，黑石旗下资管公司收购粤港澳大湾区内规模将近28万㎡的现代仓库。
这些外资机构的行为主要于背后基金和家族信托的利益驱使，他们是嗜血的资本，贪婪逐利是本性，追求的是持续稳定的高收益回报。
随着政策环境日益宽松，市场逐步复苏，可以预计得是，2023年外资仍将持续抄底中国楼市，他们看中的就是在低谷期的货好、钱少，低溢价获取后在上升期抛售，挣得盆满钵满。
以上， 大白话今日份，希望对你有启发，大家如果有新的认知，可以评论区见~
