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京玺并没有带来惊喜，起码在得房率方面。

7月17日，来自北京大兴区黄村镇的京玺楼盘取得预售许可证，准许销售面积6.96万平米，12栋楼712套房，拟售价格在5.43万元-6.31万元/平米之间。

它的得房率之低，创下了11层以下洋房之纪录，全部没有超过80%——中环悦府3栋洋房，有1栋为80.96%。一般而言，此等洋房的得房率在85%左右，是属于正常的。

这12栋楼，按得房率高低顺序为：11#79.89%、5#79.68%、9#79.52%、7#79.22%、10#79.26%、12#77.88% 、4#77.64%、6#77.64%、1#75.54%、8#75.24%、2#75.07%、3#74.5%。

如果要说得房率比较正常的，只有4#和6#——18层和17层，其余都偏低了，尤其是3#堪忧。作为洋房的12#，得房率不足78%。

京玺这个得房率，有点惊吓了。

它是南五环外的一个刚需盘，为何把得房率搞得如此低？是不是因为偷面积太多，反而导致产权上的得房率变低了？

四家国央企分食京玺

京玺诞生于2023年12月6日。

那天，中铁置业+兴创置地组合，以19亿元京拿到大兴黄村板块的6021地块，溢价率1.06%，楼板价27096元/平方米，规划建筑面积70121.08平方米。

它的拿地公司是北京诺德兴创置业有限公司（简称“诺德兴创”），中铁置业集团和兴创置地房分别持股65%和35%，注册资本18亿元，法人位强，董事长王昆。

一个央企，一个大兴本土国企，堪称完美搭档。2014年2月6日，诺德兴创投资设立北京诺德兴泰置业有限公司（简称“诺德兴泰”），注册资本9.5亿元，法人苏森浩，董事长张强。

京玺的项目公司浮出，但资本故事还没完。

2024年4月2日，诺德兴创新增了两笔股权质押，分别向首开股份和住总地产质押了诺德兴泰23750数额股权，换算成股权为25%。

在地产圈取得项目股权的方式，一般先质押项目公司股权，然后再变更为正式股权。香山樾、西山观复等，莫不如此。

由此，京玺的股权结构可以推算为：诺德兴创持股50%（其中，中铁置业集团32.5%、兴创置地17.5%，首开股份25%、住总地产25%。截至7月18日，京玺的股权还是中铁置业和兴创置地。

一家央企与三家本土国企联手，比较罕见。难道这是一块唐僧肉？谁都想啃一口。

于是，京玺正式开干，北京拓石众合文化传媒有限公司和北京青蛙找房科技有限公司分别拿下100万和60万的单子，做户外广告和自媒体传播。

破发的可能性很大

京西位于大兴区黄村镇，地块东至广阳大姐西侧绿化带，西至规划街坊路、北至福海路，南至福海东路，地上总建筑面积约7万平米。

它算不上地铁盘，距离规划建设中的19号线二期比较近，到观音寺站的位置大概500-700米。

京玺容积率为2.6，这导致其建筑高度最高54米，小区一共12栋楼，9-18层，指导价5.9万/平。按照预售许可证，拟售价格在5.43万元-6.31万元/平米之间。该地块附近在售新房有中铁兴创逸境预售价约为52500元/平方米，大兴星光城预售价格约54000元/平方米。

如果京玺面市，很有可能破发。

京玺地块比较方正，但朝向不是很正，有点东偏南15左右。整个楼盘的产品，东北高西南低，其中5#、7#、9#、10#、11#、12#为9-11层洋房，得房率会比较高，其余除了楼王6#为17层，都是18层。

小区的大门在正西面，再往西是一个幼儿园和养老社区。小区的汽车从南面8#正前方入地库，北面出地库——2#西侧，东面有南北走向的规划绿地，西北角是垃圾收集站和化粪池。

由于地处南五环外，京玺选择做纯刚需产品，1#、2#、3#、8#为99-110平米户型，5#、7#、8#、9#、10#、11#、12#为79-89平米户型，6#和4#为120平米户型。

从户型上看，它的定位很清晰。但就是名字有点大，一个叫“京玺”的刚需盘，的确令人惊喜的。

把不好的楼栋集中

京玺的房子，该如何选出惊喜？

先要有一个大局观，小区左边是幼儿园及养老设施，马路不宽，右边是规划绿地，然后东边是广阳大街。

站在花姐的角度，东边的房子要强于西边的，毕竟，幼儿园的小喇叭很讨厌，接送小孩的车辆堵成一团，也很烦。当然，大门就在西边，进出方便，小区的南面何北面也有人行出入口。

从大门来开始做选房攻略，一栋一栋来看。

3#是99-110户型，南面很开敞，左边端户临近大门，有噪音，矮楼层私密性差。她的北面是一个大型的垃圾收集站，长约28米，一层楼。在垃圾站与3#之间，有两个化粪池。所以，3栋靠近污秽之处，请大家慎选，或者去砍砍房价。

7#的西面就是幼儿园了，所以会吵闹些。东端户离8#过于近了，大约13米，有点角煞；8#被前面的10#和11#夹着，加上前面是车库入口，配电室，导致8#是整个小区的最差选择。9#的境遇和8#差不多，被11#和12#夹着。

这样规划也挺好的，把最差的地方集中了，其余楼栋就清爽了。

10#、11#、12#临福海东路，自然是会吵闹些，加上对面是在建的小学——4层18米，倒是不档阳光。小学接送的人多，每逢早上和傍晚，这里人多、车多，嘈杂不堪。

4#和6#位于小区中央，是楼王，所以拿出了最大户型120平米设置，除了6#栋东端户受9#的角煞之外，其余单元都是比较优良的。

1#和2#也是不错的，正南方视野开阔，在50米至60米左右。5#是个宝藏楼栋，只有11层，得房率高，东边还靠近绿地，

大兴防火挑檐的带头大哥

京玺公布了一系列户型图，79-89-99-111-120五种，每种户型分奇偶层。

它有强大的股东背景，一家央企和三家本图国企，注定了京玺有不一样的惊喜。

最大的惊喜在于，它位于大兴区，居然做出了顺义区的产品——通过防火挑檐偷面积。花姐不得不佩服它的股东能量非凡。

如果花姐没记错的话，京玺是第一个在大兴区打来防火挑檐偷面积的楼盘。对于这个片区在售楼盘来说，是一个灾难，为什么它能这么大胆地偷呢？

但对于大兴区未来的地块而言，这是一个样板工程，可以依葫芦画瓢地偷面积了。

为什么设置奇偶层呢？目的是为了让阳台不算面积，因为阳台挑高就有6米了。至于是奇数层，还是偶数层偷的面积更多些，要到售楼处去看。

奇偶层偷面积，各有千秋。

拿120平米举例：一个户型的防火挑檐在主卧，北面房间也偷了一个阳台；另一个户型南面的客厅和次卧外是防火挑檐，北面房间没偷面积。所以，从所偷面积的大小开看，差异不大，但使用功能不一样。

从使用效果来看，花姐更喜欢客厅带阳台的，毕竟，那里是一家人最重要的活动空间。

一句话，原来在大兴正在卖的项目，对京玺是羡慕嫉妒恨，但未来要进入这个板块的，是心存感激的。