2023年6月16日，北京迎来当月第三场土地竞拍，竞拍现场位于亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块尤为抢手。

当天该地块吸引了中海、金茂、华润、保利、首开等30余家房企和联合体竞拍，但即便“八大门派”强手如云，最终都没敌过命中自带主角光环的“张无忌”——中皋置业。

最终，中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房“双触顶”摇号，摘得经开区亦庄新城X47地块，溢价率15%。

当时就传出，中皋置业拿地后，坐在后排的大央企——招商蛇口的投拓团队，一时没忍住，笑出了声。他们甚至还盯着中皋置业的工作人员，与国土部门签完了成交确认书、土地出让合同。

不少人怀疑中皋置业是招商蛇口小马甲。即便对于开发商套上马甲，拉高摇号概率，北京国土部门作过严格限制，有些人似乎并不在意。

中皋置业中签后不久，招商蛇口即受让该项目90%股权。

值得一提的是，在亦庄这宗地块争夺中，共有六家来自江苏南通的国企一同参拍，且它们都是第一次出现在北京土拍市场。

实际上，招商蛇口通过联合南通国资，一举将其自身的中签率从3%提升到了20%。

木已成舟，马甲不马甲已成过眼云烟。如今，那片曾经炙手可热的X47地块，已经有了一个新的名字——招商元玺。

在通稿宣传中这样提到：

“从拿地之初的万众瞩目，到入市之时的市场销冠，再到实力当燃的热销长虹，作为首钢园内目前唯一在售的住宅项目，以高品质匠造产品力的元玺赢得了市场的高度赞誉……”

招商元玺销售数据怎么样？按照通稿描述确实火爆，不仅蝉联多月石景山区住宅网签金额销冠，登榜北京全市住宅新房网签榜TOP7。

在黄金周期间热销8.6亿，10月更是仅历时13天即热销破10亿。

这种说辞可信度如何？不妨参考另一个位于北京亦庄河西板块的神盘招商玺，开盘即售罄。

不过，售罄不久后便迎来了维权潮。

据媒体报道，去年10月13日，亦庄招商玺一期开盘，主打豪宅改善，总价1100万，并于开盘当日官宣260套房源全部售罄，成交金额35.72亿元。

但截至今年4月底，建委网签数据显示为77套，只能说水分大得很。在开盘短短一个月后，售罄的项目突然冒出来了大把房源。

另据中新网报道，为了加速去化，招商玺曾给出中介最高4%的渠道佣金费率，按最小面积户型计算，佣金40万元起。相当于1000万的房子，1个月先亏了40万，如果买的是大户型，亏了将近100万。

这一行为也引发了部分老业主不满，纷纷要求退房。

另外，从网签数据来看，招商元玺网签率并不高，也就20%左右。而该项目房源大概有800套，去化压力还是相当大的。

不仅如此，招商元玺项目头始终悬着一把利刃。

前一阵子，苏州毒地事件在网络上迅速传开，北京京西板块的招商元玺项目，也躺枪了。

它的旁边，也有一块毒地，石景山路68号，位列北京市生态环境局公布的2022年度污染地块名录。

距离到底有多远？有的媒体说最近为300多米，也有媒体说最近处仅250米左右，还有媒体表示“石景山68号”地块距离元玺挺长一段距离……

总之确实存在这样一个因素，离污染地块太近也成为招商元玺最大的硬伤。

据悉，该污染地块范围为首钢园区焦化厂（精苯）地块，东至规划修理厂中街，西至织补创新工厂地块，南至规划群明湖南路东延；北至四焦化炉北路。

而元玺项目四至为东至北辛安路，北至四焦炉北路，南至备件库街以及西至修理厂东路，如此近的距离，不管现在买自住还是未来转售，多少还是会引起购房者的担忧和疑虑。

其实，北京曾经迁出去很多有污染和危害的工厂，这些经过污染的土地又被成为棕地，未来更改性质进行开发的时候，必须经过严格的处理和环评。

比如广渠金茂府，它的位置是过去的化工二厂，现在则是著名的豪宅帝王；宋家庄的红狮油漆厂，被万科买下之后，污染的土壤全部挖出，最后才达标，盖了万科红小区。

值得注意的是，招商元玺并非盖在污染地块上，仅仅是近邻而已。

即便如此，相信还是有不少置业者会觉得晦气。毕竟招商元玺属于改善型大平层项目，最小户型的起步价也要到900万元。

花个1000来万，可选择的项目实在太多了，没必要花钱自己心里还得得劲。

另外，该污染地块已经整治过了，且做了检测。北京环评审核都比较严格，应该不存在造假情况。因此，开发商出具环评报告也可以成为判断标准之一。

但现实吊诡事情实在太多了，就算开发商拿着环评报告出来，购房者估计也会担心类似苏钢的问题，检测造假怎么办……

购房者的两难，也是招商元玺现在的两难，毕竟变着花样拿地的那个时间，“毒地”对于很多人来说还是个陌生的概念。