这几天，中介刷屏了南二环一套房源，楼王位置，次顶楼，87.96平米，总价148万，折合单价约1.68万。

看到这种价格，而之前买在这里的老业主，不知道是否泪流满面！

其实，这个楼盘地段还可以，品质也算不错，但是，太多的流言蜚语，似乎给它下了魔咒。

确实不好卖，那就大幅度降价吧，终究能吸引少许客户为止。

前言

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只看楼盘的宣传海报的话，未必知道是哪个房源，海报上写着仓山万达南，国企纯商现房。

这个楼盘说是仓山万达南，实际上与仓山万达的直线距离约为2.8公里，其实也可以说中骏世界城南，因为其直线距离约为2.7公里。

这个楼盘，说多了都是泪啊，其推广名为水晶榕著。

只是这个楼盘当初开盘的时候，还没有中骏世界城，南二环也没有那么多商业综合体；

按照就近原则宣传，五年前的奥体还是有一定热度的，就以奥体板块自居。

其实，从实际地段上说，这是介乎于奥体和南二环板块之间的楼盘，从现在的楼市版图上看，未来受到南二环的辐射会更多一点。

PART 1

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福州市2017年第八场土地拍卖举行，真实时间是在2018年1月11日，当时民企和国央企参与的激情都很高。

宗地2017-46号海峡体育中心周边收储项目出让地块三A，面积38574平方米（合57.86亩），用途为住宅用地，起始价13.12亿元。

该地块吸引了5家开发商参与竞夺，最终历经45轮举牌，厦门特工开发有限公司（厦门住宅集团旗下）力压融侨，以16.64亿拔得头筹，平均楼面价21569元/平，溢价26.8%。

那个时候的土地市场很热，能在接近二环的地段拿地，理论上说算是比较好的地块，毕竟当年火车南站的楼面价也接近2.1万（福晟竞得）。

那个时候，厦门住宅首进福州，或许没做太多的市调吧，觉得临近奥体板块，紧挨二环路，未来不愁卖。

其实，这个地块网传的重点不利因素并没有那么突出，至少大部分房源是看不到的，中介隔着高层建筑——双湖新城。

大家都在购房群里说临近三件套（殡仪馆，肺科医院，第四医院）。

三人为虎的观念深入人心，大家觉得调侃是一种乐趣，但句句玩笑之言，如同匕首插进水晶榕著的心窝。

于是，水晶榕著在起步阶段，就已经很困难了。

PART 2

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2019年9月8日，水晶榕著首次开盘，毛坯备案均价29340元每平米，认购并准时签约享受巨大折扣：

9.85折，这个诱惑力很大吧，2.93万的备案价，折扣完大约是2.9万，憋住了，不许笑。

因为2019年的楼市已经趋于平稳了，这个价格自然也没有太好的去化。

说实话，凭什么买这个楼盘？有优质教育资源，有地铁预期，周边商业环绕？都没有啊！

水晶榕著完美地避开了这些重要配套，至于休闲配套，飞凤山公园和高盖山公园勉强过得去吧，但也不在步行范围内。

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不过，这个小区的品质还是不错的，不能只看不利因素忽略品质吧！

在2019年的时候，新中式也只有泰禾能做，而水晶榕著融入了不少中式元素，挺养眼的，且楼栋分布比较合理，几何做到户户观景。

这个小区内，同时存在洋房和小高层，3,5,6,9,10号楼为洋房，其余为小高层；

容积率为2.0，小高层和洋房有高低差，也算是低密度社区。

户型分布也比较合理，比如89平米的三房两卫，115平米的四房两卫等（两房小户型已经售罄）。

物业管理，分两块说吧，感觉保洁还是挺尽心的，但是刚交付不久的社区，着火的时候消防管道里没有水，挺意外的。

住在这个小区，给人的感觉是，不出小区的话，处处绿意盎然，但是走到小区外面，又是典型的城中村。

PART 3

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这个楼盘，新房怎么总卖不完呢？现在查网签，总房源796套中，还有213套未售；

这可苦了想卖房的业主啊！

这个楼盘交房时间是2021年6月30日，距今快四年了，查了二手房的成交记录发现数据很惨淡；

贝壳和幸福里在福州二手房市场上占据主要份额，然而这么长的时间里，这个楼盘的二手房，贝壳成交三套，幸福里成交一套。

成交记录约为1.8万到2.1万的单价区间。

然而，这个时候，开发商推出了王炸，楼王的次顶楼，单价约为1.68万；

当年首次开盘，网签均价约为2.9万，现在即使以楼王次顶楼的单价：

去对比当时期房的均价，约为5.8折。

关键开发商手里还有挺多房子的，业主要想卖房，只能大幅度降价了，如果真想成交的话，建议另外再给中介许诺一定的报酬。

因为成交新房和二手房，对于中介的收入比例来说差距甚远，这是不得不面对的问题。

这里，也心疼开发商三秒钟，约2.16万的楼面价，楼王的次顶楼卖到了1.68万，又是一个赔本挣吆喝的买卖；

或许，连吆喝也没挣到，很多人对于这个楼盘还是冷嘲热讽。

很多人在意于三件套的不利因素，在这人言可畏的环境中，水晶榕著只能悲壮地割肉卖房了。

小结

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其实，水晶榕著这个社区确实不错，如果能在小区里多呆上一会，观察一下品质的话，会发现比同年代的很多楼盘要好。

从生活角度上看，虽然周边没有高端配套，但是肯轰油门的话，15分钟内也能享受到大型商业配套，休闲公园等配套。

严格说，水晶榕著和奥体板块有一丢丢距离，但这还是处于电动车能触及的范围，周末去奥体健身，去飞凤山跑步等也比较方便。

至于真正的影响，三件套的不利因素还不如临近南二环的噪音和粉尘污染。

客观说，非要讨论这些话题，阳光城檀映的接受度会更低，至少水晶榕著周边还是有人气的嘛。

其实，这个地段不算差，出门就是南二环快速路，如果是自驾一族的话，通勤还是蛮方便的。

世上本没有路，走的人多了，就成了路；

这个楼盘没有直面三件套，但说的人多了，也会影响到后期的流通。

简单总结，小区的楼栋分布，户型等都做得不错，带有中式元素的园林景观对比其他小区也有一定优势；

整体来说，这种社区的居住体验感还是不错的，只是周边的城市界面略微逊色。

但是，如果买入的话，你会在乎别人的眼光吗？

或许，你可以这么想，以后邻居唠嗑，发现别人250万买入的期房，你花140多万拿下，会觉得自己如此优秀。

值不值得买，多方面衡量，做好取舍吧！