开年以来，多个城市的土地市场表现都挺火热的，不少城市都出现了高溢价地块。

基于面包指定比面粉贵的逻辑，不少中介纷纷朋友圈晒图，并表示：房价要上涨咯。

先不猜测房价会不会涨，咱先看是哪些房企在拿地。

2021年之前，房价一直都是在上涨，这个时候拿地的房企以民营房企居多，房企销售排行榜上，民企占据的位置是也是压倒性的，拿地方面，国央企的占比不到30%。

2022年之后，情况反过来了，80%以上是国央企拿地，民企基本不拿地了，至于啥原因，懂的都懂。

这个时候拿地的国央企中，有很大的比例是各地的城投公司，在过去两年各地土拍中，他们出镜率是极高的。

要知道这类的城投公司并非专业的房开公司，他们并不擅长盖房子，拿地之后，有两个选择，一是交给专业房开公司来操盘，就是所谓的代建，另一个选择，就是土地闲置在那里。

选择一，交给专业的房开公司来代建操盘，必须要账算的过来，有得赚。否则，得不偿失，而近两年各地的楼市也注定了城投不会选择这么复杂的方案。

选择二，闲置在那里？那这钱不就白瞎了吗？不白瞎！城投公司拍了地，并不需要缴纳土地款，而是转手将土地拿去银行抵押贷款。

由于城投公司就是地方自己成立的公司，某种意义上也可以叫做地方融资平台，盖房子并不是他们的主业，他们的主业是融资借钱，那贷出来的款自然是给地方使用。

城投去借钱，自然是地方没钱了，地方的钱主要来源又是土地出让金，数据显示，2021年全国卖地收入是8.7万亿，到了2024年，卖地收入只有4.8万亿了。

卖地收入比三年前减少了将近4万亿，收入降了一半，支出可是一点都没减少，养老金在涨，人工工资也在增加，修路修桥修地铁还得继续干，地方没钱，还得靠卖地。

卖地得有人买，原先买地的大户，那些民营房企如今爆雷的一大片，还债都还不起，哪里还有钱买地。

大品牌的央企开发商是有钱，但看看销量，再看看自己的库存，也不敢贸然的拿。

这地你不拿，他不拿，只能地方自己来了。

地方让自己的城投公司去拿地，然后抵押贷款回来，用以补充地方卖地收入的空缺，就一直这么玩过来的，但今年这个招数不给玩了。

从去年年底开始，上头要求化债了，化什么债呢，化地方隐性债。

城投公司属于地方自己的公司，城投公司拿了地，转手找银行贷款，相当于地方找银行借钱，只不过不是自己直接出面，而是让城投来出面，这就是地方隐性债。

既然是城投公司来找银行借钱，那么这个借钱的标准就是参考市场化了，既然是市场化，那这个利息可就低不了。

数据显示，城投公司拿地找银行贷款，平均从银行的贷款利息是年化8%左右，这笔钱最终由地方支配，用于各项开支。

那贷款到期了，城投如何还款呢？

城投本身也不开发房子，也搞不出什么利润，到了还款的时候，只能再去拿块地，再贷款，有了钱之后再去换上一笔贷款。

考虑到要支付利息，城投后面每次的贷款都必须比上一次贷得多，而这也就是隐性债务越来越多。

光地方隐性债务，公开数据显示有88.3万亿规模，上头看到了这么大隐性债务，看到了风险，所以提出化债，要控制隐性债务规模。

所以，从去年年底开始，城投就不给这么借钱了，这招也不给玩了，那今年的地方财政的亏空怎么去弥补呢？

有个解决的办法叫做：城投退出，央企介入。

而这也，恰恰是推动今年一二月份土地市场火爆的很大一个因素。

热情参与土拍的央企们，拿地之后并非全部都要拿来造房子，卖房子，很大一个任务是：

接替地方城投，继续给地方财政支持。

央企高溢价拿地，是为了把金额做大，然后交个定金，地方再用每年的地方专项债资金去回收开发商闲置的土地。央企拿到钱后，再给地方上，就完成了给地方财政的支持。

城投借的钱，叫隐性债，地方自己借的钱，叫显性债。

地方专项债和国债具有一样的安全性，利息会很低，之前城投借钱年化8%左右的利息，到了地方专项债这里，只需要年化1.6%的利息。

说到这，再结合开年以来各地的土地市场，大家是不是就明白了？

截止到去年底，我们的房地产库存面积超过120亿㎡，按照目前的速度，需要7年左右才能消化完，并且由于新房的成交量在快速收缩减少，这个消化时间仍在持续攀升。

所以，再看看那些中介和销售分享土拍市场火爆的新闻，来鼓吹房价大规模上涨，咱也只能淡然一笑。

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