“度过颠簸、安全降落、准时起飞。”

著名演讲《时间的朋友》里这段话，用来形容2024年的成都楼市再贴切不过了。

每逢年末，照例各行各业都应该对本行业做出总结。

既是回顾，也是展望。

回顾2024年的成都楼市：

在对海量的数据、政策、过往市场表现抽丝剥茧后，熟悉市场的业内人士和专业购房者都会得出这样的关键词：

分化、内卷、止跌回稳和回归主城。

早在2022年初，我们就在文章中多次提到了“分化”这个词。

当时出现分化迹象的是改善与刚需购房群体，是主城区与近郊的成交量，是初显端倪的新房、二手房市场。

到了2024年，成都新房与二手房市场在成交量、价上的分化已成大势。

成交量端，二手房表现出了毋庸置疑的凶猛。

2024年，成都住宅共成交330784套，虽然放在全国范围来看也是数一数二的存在，但相比起2023年，还是不可避免的出现了滑落。

整体虽然出现下滑，但二手房却逆势增长，总计231342套成交，同比上涨4.7%，成了成都楼市增长的主力，热度史无前例的高。

这其中原因，可以从成交价的分化中找到。

近两年时间内，新房成交价表现为波动上涨，月均价在2023年8月以18047元/㎡的价格触底后，于2024年10月达到28693元/㎡的巅峰。

再拉通2024年全年来看，成都新房的套均总价已经来到了328万元/套，5+2区更是达到了惊人的481万元/套，相比2023年的389万元/套，涨价近100万元/套。

反观二手房市场，许多过去遥不可及的二手小区，在2024年却变得“亲民”了起来，全年套均成交总价约136万元/套，比新房便宜了约192万元/套。

读懂这一段信息，再回过头来看成交量，也就不难理解了。

市场成交的主力依旧是刚需，所以二手房的火爆行情，更像是一种抛弃了房子“资产属性”后，回归居住属性本质的清醒和无可奈何。

长此以往，无论是成交量，还是购买人群，新房与二手房的分化都将更为巨大。

产品内卷，是2024年新房市场的霸榜热词。

起因是市场的整体下行，加上限价取消、开发商利润增加，新房不得已回归到产品力的良性竞争。

这过程中，先是把大横厅+双台盆、端厅这样过去壕宅大平层才有的配置，给“下放”到了143㎡及以下户型。

再是130-140㎡面积段的新房，也出现了套四三卫的舒居设计。

特别是2024年4月后，成都“建筑新规”增加了房子的阳台面积，开发商在卷户型设计的同时，将得房率也加入了内卷指标，高层、小高层过去普遍85%的实得率，被大幅度提高到100%甚至超过100%。

作为新规后最早出街的两个新盘，龙湖观萃、越秀天悦云萃二期极具代表性，均在实得率上做到了100%及以上，当时也是震惊了一众购房者，算是正式开启了“新规时代”。

再后来，华润置地 中环天宸在110㎡这个面积段，做出了客餐厅270°采光+空中庭院的端厅，让首置家庭也能享受到，过去143㎡户型才能有的体验，这也是得益于新规才能出现的“神级”产品。

原以为2024年的产品内卷之战，就会这样归于和谐，没想到12月20日，麓湖·丽世缦华毫无征兆地取证。

不同于上述几个卷王，麓湖·丽世缦华做得更极致的点在于，它算是成都新房市场上的首个“第四代住宅”，去看过实景样板间的网友们惊呼“买一套，送半层”，可想而知有多巴适了。

看到这里，可能有些购房者就要说了：这些都是高端改善盘和壕宅，跟我们普通人有啥关系？

实际上，按照现在的趋势，这些所谓的高配体验，未来也必将被“下放”，我期待2025年能在110㎡左右面积段看到“第四代住宅”的身影。

在2024年12月25日召开的“全国住房城乡建设工作会议”上，住建部对2025年的房地产工作做了部署，最终对2025年市场的定调，依旧还是“止跌回稳”。

点击后方链接，可以查看工作会议的重点总结：刚刚！重磅会议召开！2025楼市走向定了！

从这一定调可以看出，全国范围内，楼市确实还在过冬。

而成都已经走出了一波“独立行情”：新房还在持续涨价，二手房成交价也已经触底企稳，甚至在年底这几个月出现价格回涨。

受到春节的影响，成都二手房成交价在2月大幅下跌10.17%，来到13490元/㎡。

开年之后的“金三银四”，价格开始回升，3-5月连续涨价三个月，虽然同比2023年依旧存在差距，但价格也回到了14255元/㎡。

在这过程中，4月28日，成都取消限购、新房不摇号，并将多子女家庭公积金最高额度提高至90万元，二手房市场受到了一定冲击，成交价开始“俯冲”。

8月份之后，又受到“以旧换新”和新房买房就学政策的影响，加上部分新房渠道方推出了“特价房”，一些购房者向新房市场倾斜，二手房成交价出现了重大下滑，均价仅约13263元/㎡，环比下跌4.73%，这也是最近2年的最低价。

好在，受到9月份新房陆续终止了价格战，二手房客户得到回流。

叠加上10月新房全体收回大幅优惠、11月13日起契税和增值税率降低的政策红利，二手房市场出现了量价齐涨的情景。

实际上，成都11月的二手房情绪着实火热，一些不着急成交的房东就开始了涨价，甚至交易过程中毁约去涨价。

这一现象小团在前段时间的文章中有做分析，各位可以点击这里查看原文。

12月2日，二手房单日成交量高达2306套，刷新2024年全年最高单日成交量纪录，这一热度也一直传递到了整个12月，日均成交达1099套！

可以看出，作为楼市的“敏感肌”，二手房行情对于政策的反应速度是非常迅速的。

成都楼市在2024年密集的楼市利好之下，也正如上文所言，成功止跌回稳。

过去提“回归主城”，更多是说价值回归主城、产业回归主城，这其中更多是某些楼市大V和开发商卖房喊出来的口号，官方也曾正面做过回复：没有政策提过回归主城。

但今天我们要聊的，则是成都土拍的回归主城。

据房小团研究院数据统计，2024年，成都主城+近郊共计成交75宗土地，相比起2023年119宗土地，出现了大幅度的下滑。

这主要还是受到高层要求各地去库存，“以人定房、以房定地、以房定钱”，不用过度解读。

土地供应方面，咱们分区域来看，2024年土地成交量最多的区是双流，其次为锦江和新都，再次是成华、青羊和金牛、温江。

城南高新自不必多说，本就土地稀缺，供应也就不多，全年仅5宗土地成交。

天府新区更是不及，全年仅有2宗土地成交，要知道，2023年，天府新区土地成交量可是多达15宗。

可以明显感知到，成都的土地供应正在回归主城。

由此带来的影响，就是2025年的新房供应中，天府新区的存在感可能会很低，可以用于销售的项目，会是以2023年出让的那些存量项目为主，整个天新市场的活跃度会受影响。

关于土地供应对2025年新房市场的影响，小团做过详细的分析，大家点击这里可以查看。

除了土地供应回归主城外，2024年各区的“地王”纪录也在不断被刷新。

截至目前，成都的土地最高成交楼面价已经高达27300元/㎡，在住宅不限价的市场之下，我们看到的是麓湖·丽世缦华最高卖出121131元/㎡的天价，捅破了成都新房的价格天花板。

就这，也还是在金融城三期贝壳地块没有入市的情况下，等到2025年更多地王取证，我们或许可以看到壕宅项目们之间的“诸神之战”，值得期待。

2024年被认为是楼市的转折点，并非空穴来风。

从数据上看，8月二手房触底，10月新房价拉升，下半年成交量猛涨，带来的是全年多达33万套的成交量。

从产品端看，受到4月“建筑新规”的影响，成都如今的新房产品一个比一个卷，实得率超100%也已不稀奇，甚至还有润达丰旗下两个“第四代住宅”出现，2025年的新房，将会有更多的惊喜带给大家。

麓湖·丽世缦华效果图

从土地市场来看，2024年是质价齐飞，黄金地段、低密指标加上价高者得的竞拍规则，必然导致土地成交楼面价的跳涨，所以“今年不买房，明年买地王”的楼市热梗也是得到了广泛流传。

值得一提的是，如今契税的分水岭已经从144㎡下调至140㎡。

所以2025年，各大开发商产品力发力最狠、最卷的面积段，可能会由143㎡进一步下探至139㎡。

这就意味着，会有更多的首改、改善购房者，能以更低的预算，买到更好的产品，算是整个新房市场的红利。

只不过，各位读者并不用太过焦虑上不了车或买了天价。

正如上文所言，2025年的新房、二手房市场必然会更加分化，成都70%的购房者都只能投身二手房。

但二手房价的波动不会太大，至少不太可能有巨幅的上涨。

由此，二手房的出货量将保持在较高水准，所以即便需求端持续发力，也能保证价格不过分增长，维持在一个合理范围内。

除此之外，各区发布的新房买房即就学政策、大力度推行的配售型保障房，都会对二手房市场产生冲击。

所以，如果不是着急上车，那么各位刚需读者可以先再观望2-3个月做决定。

以上就是小团对于2024年成都楼市的总结和2025年的楼市展望，各位觉得2025年的房价会涨吗？欢迎在评论区留言讨论。

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