当“水土不服”的外来房企逐渐退出福州，2025年，福州楼市进入“市属国企主场”。

据东街1號统计，2024年福州四区土拍共成交35幅可售宅地，其中市属国企摘下29幅地块，占比高达83%。除去宜福、碧全、融祥3家外来小开发商，头部房企只剩下绿城、保利和华润还在福州拿地，华润拿的还是自己退的“回锅肉”。

福州，很多开发商待不下去了？

不，部分外来房企虽然不在公开市场拍地了，但他们仍以代建或股权合作模式留在牌桌上。这对福州来说，也是好消息。

不然差一点，福州楼市只剩“自己人”了！

越来越多的房企由开发商向服务商转型，轻资产、低负债、抗周期的代建服务也开始成为福州房地产开发的新趋势。

去年底，“代建一哥”绿城管理发布海报官宣，携手宜福置业打造福州鼓楼华林路12.64亩项目。

该地块即2024年8月30日，宜福置业以1.37亿元竞得的宗地2024-28号住宅地块，成交楼面价11452元/㎡，彼时经过17轮加价，溢价率高达13.22%。

项目报建备案名已定为“华林悦府”，建设规划许可证备案鼓华公馆，划片屏山小学。因为配建幼儿园，可售体量仅8000㎡，可售参考楼面价约18995元/㎡。

此次官宣，也意味着绿城管理将代建华林悦府项目。

这不止是绿城管理在福州的首个代建项目，应该也算知名房企代建商首次涉足福州市区商品房市场。此前，福州郊县楼市也出现过“代建盘”，像平潭的金地天禧和长福金地天逸就是金地管理的代建项目。

另据备案信息，华林悦府的项目（法人）单位是抚州市宜福置业100%控股的福州市宜福置业有限公司。这意味着，绿城管理并不占股，只是单纯的代建。

有人会质疑，代建只是“贴牌生意”，绿城作为乙方，完全根据小开发商给的资金预算盖房子。但从绿城近日发布的招聘海报来看，除了工程质量标准，营销操盘大概率也是由绿城方面负责。

据悉，绿城管理目前在福建的三个代建项目——绿城·漳州桃花源（05地块）、绿城·晋江晋府诚园、武发绿城·南平桂语听澜，均由绿城房地产建设管理集团操盘。

福州华林悦府位于断供已久的温泉片区，地段核心，且容积率仅1.6，只是地块太小导致产品的可操作性十分有限。但如果全盘都由绿城主导，也有可能像建发臻园那样在短时间内清盘。

从招聘海报上“2年以上豪宅服务经验”的岗位需求也能看出，这将是绿城继芝蘭月华之后，在福州市中心打造的另一个高端盘。

比起代建，“股权收购”在福州是更常见的房企合作开发模式，就是甲方取地后乙方入股项目公司进行项目合作开发，乙方以股权转让款的方式支付给甲方。

从建发美的君兰和鸣到国贸建发保利悦湖，再到建发瑞云、灏云，建发堪称福州楼市的“合作王”。近期又有传闻称，碧全置业的省林业厅宿舍地块将与厦门建发福州公司合作开发。

去年12月，福州鼓楼区的“湖央公馆”项目通过备案报建，法人单位为福州兆宸房地产开发有限公司。不管是项目、公司命名，还是法人代表“郑新中”（与建发房地产集团福州有限公司法人代表同名），都能与厦门建发关联起来。不过，最终是否确认合作还没有权威结论。

这块地是去年11月碧全置业经过81轮竞价，以3.85亿元总价竞得的2024-52号地块，成交楼面价高达31010元/㎡，溢价率25.82%。

地块虽然也只有13.3亩，但三坊七巷+西湖公园+白马河是不愁卖的地段。建发如果入局，相当于核心区四子齐发了，市占率将进一步攀升。

事实上，厦门建发从2007年就涉足代建业务。但建发建管的代建业务主要集中在商办、医疗及教育、产业园方面，且厦门项目占比最多。

为什么不把代建业务带到福州来？可能是因为福州市属国企当道，城投都有独立开发建设项目的能力，没有引入代建企业的必要。

代建也好，股权合作也好，都是房企降低成本、分散风险的合作形势，试图用更少资金撬动销售规模及市场份额。

一般房企在选择合作方时，会优先选择国央企或者品牌开发商，强强联合操盘更有保障。但绿城和建发这次选择不知名的小民企，很明显觊觎的是土地。

特别是绿城，其之前在福州开发的楼盘，除了袖珍盘海棠映月外，榕心映月、柳岸晓风、桂语映月、文澜明月都是合作操盘，芝蘭月华算是绿城在福州真正的第一个项目，成功完成口碑逆袭。这次抢着做宜福置业的乙方，应该是想维持高端市场的发声。

而出地的小开发商，可以借助头部房企的品牌优势、产品竞争力和操盘能力提升项目溢价，更快去化，也可以“带练升级”。

当然，合作也不一定意味着共赢，像榕耀之城的首开还在默默收拾暴雷房企留下的残局。

不管怎么说，我们应该庆幸福州楼市还有建发、绿城、保利、华润等头部玩家，但也遗憾只剩他们。业内猜测，许久不拿地的国贸、龙湖、万科等品牌房企，卖完手里的项目，或许要退出福州市场了。

还是希望能有更多外来房企参与到福州新一轮地产开发中，以内卷的市场倒逼产品力提升！

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