整个2月份，由于横跨春节因素，上海仅有6个楼盘开盘，却诞生了2个日光盘，占比33%。（哈哈，有点标题党）

凑巧的是，两个盘都是越秀开发的，一个是苏河和樾府，150套房源406组认筹，认筹率270.7%，另一个是静安天玥，97套房源247组认筹，认筹率254.6%。

鉴于2月份开盘样本太小，暂时无法判断恢复了多少。但是有一点仍然没有改变，市区项目依然受到追捧。

对于今年上海新房价格走势，DeepSeek也做了判断，总结起来就是大概率涨5%左右。

1. 政策调控仍是核心变量

- 基调延续：若“房住不炒”政策持续从严（如限购、限贷、限价），房价可能趋于**平稳或小幅波动**，投机需求进一步抑制。

- 政策松绑可能性：若经济压力加大或地方财政承压，部分政策（如首付比例、购房资格）或局部放松，可能刺激需求释放，推动**结构性上涨**。

- 房地产税试点：若2025年前试点落地，短期内或引发市场观望情绪，长期则可能重塑持有成本逻辑，抑制投资属性。

2. 经济与人口基本面

- 经济增长与购买力：上海作为经济引擎，若GDP保持稳健增长、居民收入提升，刚需和改善型需求将支撑房价；反之经济疲软或就业压力增大，则抑制购买力。

- 人口流入与结构：高技能人才持续流入（如落户政策倾斜）支撑高端住房需求；但老龄化加剧或生育率低迷可能削弱长期需求预期。

3. 供需关系动态变化

- 土地供应与新房库存：核心区域土地稀缺性推高价格，郊区或新兴片区（如临港）供应增加可能分流需求，导致**区域分化**。

- 开发商策略：资金链压力下房企或“以价换量”，但土地成本高企或限制降价空间；品质升级（绿色建筑、智能化）可能推动**高端项目溢价**。

4. 外部环境与市场情绪

- 利率与信贷环境：低利率环境降低购房成本，刺激需求；若货币政策收紧，购房门槛上升。

- 投资替代效应：股市、理财等渠道收益波动或影响资金流向房地产，尤其在避险情绪下，核心资产或受追捧。

5. 结构性趋势与区域分化

- 核心地段抗跌性强：黄浦、静安等中心区域因资源高度集中（教育、医疗、商业），价格或保持**稳中有升**。

- 新兴区域波动风险：五大新城等外围片区依赖规划落地速度，若配套建设滞后或人口导入不足，房价可能承压。

- 产品分化加剧：改善型大户型、高品质住宅需求上升，刚需小户型竞争激烈，价格涨幅或低于市场均值。

2025年可能的场景展望

- 基准情景（概率较高）：政策保持审慎宽松，经济温和复苏，房价整体**小幅上涨（3%-5%）**，区域与产品分化显著。

- 乐观情景：政策大幅松绑+经济超预期增长，核心区域房价**涨幅超8%**，但需警惕泡沫风险。

- 悲观情景：经济下行压力叠加政策高压，市场信心不足，房价**横盘或局部阴跌（如远郊）**。

结论与建议

- 自住需求：无需过度择时，优先匹配自身经济能力与居住需求，关注交通与配套成熟的区域。

- 投资需求：谨慎评估政策风险，优先核心地段稀缺资产，避免高杠杆操作。

- 关注信号：房地产税进展、土地拍卖热度、信贷政策调整、人口流入数据。

预测房价需动态跟踪政策与经济变化，建议结合专业机构数据（如统计局、克而瑞）及市场调研，避免单一因素线性外推。