提起增城楼市，绝大部分人都只会想到一个字：卷！
降价早就不是什么新闻，动不动一口价任选也不一定能打动客户。
2024年1-7月，在一手项目如此卷的情况下，成交居然还输给二手，真的是活见鬼了！
增城二手成交微弱领先一手
2024年前7个月，增城一手共网签6155套，二手成交是6292套，多了137套。
1-7月，除了5月和6月一手成交超过二手，其余5个月都是二手高于一手，其中6月和7月单月成交都破千套。
简单总结，就是增城的二手相对于一手更好卖！
为什么会出现这种情况呢？尤其是在增城一手楼盘价格不断降价的情况下。
需求总量下滑
导致广州一二手竞争加剧
我们先来看看上半年广州所出的楼市新政。
首先是1月放开限购，包括中心区120平以上的取消限购，增值税五改二，租一买一当首套；
其次则是“528新政”，明确首套首付15%，二套25%，而且中心区及南沙6个月社保即可购买。
所有的新政，基本上是有利于一手新房去化向中心区集中，增城这种外围郊区即使去化动能减弱。
加上总体经济环境变差，广州楼市寻底，住宅需求总量略有下滑。今年上半年，一二手房成交总量同比下降20%，环比下降13%。
广州近年来住宅成交结构走势（半年度）
广州一二手均价走势
图源：合富研究但
二手房市场网签均价普降1-2成，低价走量，成交总量相对坚挺，同比下降13%，环比下降11%。受此影响，整体市场份额进一步向二手房倾斜，广州二手房市场份额同比增长9个百分点，环比增长2个百分点，目前已超过59%。我们再看回总价分层，在300万以下，二手房市场占有率高达68%，而且在100万以下和100-150万这个区间，二手占比甚至更高。而增城，二手主力空间则刚好都在300万以内，甚至是150万内。
图源：合富研究
这部分客群基本是刚需自住为主，目的是结婚、落户、安家等为优先，购买力较低，因此更容易被二手房市场分流。如果我们看回面积段，刚需客群在80-90平，90到100平可谓是相爱相杀。不过80-90平这个区间新房倒是明显呈上升趋势。
图源：合富研究当然，增城一手被二手分流还有以下两个原因：
虽然不少新盘已经进入现房销售，但刚需客群更多的还是需要确定性，这方面来说一切都能看得见的二手房更具竞争力；1月新政增值税5年改成2年，进一步释放了增城次新房流入市场，尤其是2018-2021年入市的站岗客户，为了快速离场愿意让价抢客，最典型的非凤岗科慧花园莫属；增城成熟大盘不少，刚需客更愿意接受，毕竟都是为了居住优先，6月广州市二手住宅热点楼盘TOP30中，前五名增城上榜3个楼盘，都是超15年的成熟大盘。
简单总结就是：性价比够高，居住氛围成熟，离广州市中心更近的二手楼盘，确实可以跟卷成麻花的形成竞争。以凤岗为例，6月二手片区成交超120套（贝壳系数据），占增城的10%以上，就是因为性价比+地铁口次新+看得见的居住氛围。增城买一手还是选二手一定做好多元化买入分析那么，增城应该买一手还是二手呢？
不管是一手还是二手，对于目前的市场，你首先要考虑的是在目标预算选择最适合自己的，增城任何一个区域或板块，本身都是复杂多元化的。当然，如果你做好买入增城的心理预期，我们的建议是：增城是一个不能乱买的区域，入场，更要有针对性。以永宁板块、朱村板块、新塘板块这三个成交热门板块为例，适合人群也完全不同。永宁板块（开发区板块）拥有国家级经济开发区，吸引了汽车及新能源汽车、新一代信息技术、金融科技等一批优势企业品牌进驻增城经济开发区。但交通有短板，目前还是没有地铁，只能依赖未来的变量，再加上周边工厂仓库也多，所以认知感不算强。但这个板块，购房者要承受供应量带来的风险，在缺乏需求增量的情况下，房价被供应量拖累，一直涨不起来。还要进一步考虑未来二手房市场的流通性，太多房子进入存量房市场，会不会造成“无价无市”的情况。尤其是在当下的市场，这个风险性会更加被放大。
图源：增城区融媒体中心至于适合什么人群呢？一是本地和周边通勤人群，这一类的地缘属性比较强。其次是在黄埔科学城工作的人群，永宁板块价格不高，靠近科学城，有一定的价格分流优势。朱村板块之所以成交多，就在于楼盘多、内卷严重。小区多，居住氛围起来了，也有地铁。但价格上不去、流通性不高，板块价值迟迟上不去，也是大家在没买之前就需要先完成的一道心理自我疏导。能不能选，也一样因人而异。看重自住属性、可以通过21号线通勤上班、不追求太大的涨幅空间、没有太多平替选择、对板块楼市前景有清晰的认识，这里可以选。新塘板块
作为增城几个板块当中配套相对成熟、东部中心最核心的板块，有融入黄埔的区位优势和距离市中心不算太远的区位位置。再加上13号线和新塘站的开通，具备了距离和交通的双重优势。
另外，新塘的居住氛围不差。配套相对齐全，有烟火气，决定了住在这，平时和周末的生活商业休闲，是可以在周边解决的。但也存在城市界面有待升级，以及供应量过大，二手流通性不够（这也是整个增城的通病）的问题。而且新塘由于前几年供应的问题，二手楼盘相对楼龄老，这个也是需要考虑的一个因素。所以，更加多元化和复杂化的增城，真要买，越要做好包括通勤、学区和开发商背景等情况买入分析。
