房地产PE，本质上是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与PE基金相类似。同时，由于房地产PE属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种，和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份额募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域，收益与风险并存。
房地产私募股权基金的类别，按是否可赎回来看，可分为开放式和封闭式；按盈利模式来看，可分为权益型、抵押型、混合型等；按信托期限来看，可分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金；按资金来源和管理方式来看，可分为独立型、附属型、半附属型三种形式。
房地产私募股权基金通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金，交由专业的管理团队进行管理，商业银行充当资金流通的中介。房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利。房地产企业在发展过程中，私募股权融资为房企规模迅速扩张提供了重要支撑。数据显示，截至2023年1月末,我国存续私募基金管理人22156家，存续私募基金共146345只,存续基金规模总计20.23万亿元。
2月20日，为促进资本市场支持房地产市场继续平稳健康发展，落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，基金业协会在中国证监会指导下起草并发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《不动产试点指引》）。
这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对符合条件的产品放宽了股债比及扩募限制，对整个行业而言，都会是很大的支持，将大大提升不动产基金运作灵活度。
据现行规定，基金向企业投资股权之后，以股东形式提供的股东借款，不能超过20%，即股债比最多4：1。这主要是针对传统股权投资的要求。而根据最新要求，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。此外，在投资期内履行相应程序的不动产私募投资基金，可在备案完成后开放认、申购（认缴）。
具体而言，不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离，那么股东借款金额就可以有豁免安排。如果有个人投资者，股债比允许达到1：2；如果全部是机构投资者，可以由基金合同来约定股债比。
多年来，房地产基金在人民币基金领域一直以来都没有被正名，多数地产基金还是以通道和融资业务为主，虽然整体规模很快上升，但是真正具有核心价值的基金产品和管理人凤毛麟角。因此，早年的房地产基金也不具备成为一个独立基金类别的成熟度，要么被归于其他类，要么被归于股权类。这次政策的推出，一方面说明房地产行业到了急需打通各种融资通道，从底部挽回的时刻；另一方面也说明了监管对房地产基金的态度已经发生了改变，愿意给予其独立的身份类别，正视其作为一类重要的市场参与主体。
不动产私募股权基金，在中国的发展历史并不长，也就是最近十五年来的事情。过去二十五年，是国内房地产行业大发展的时代，在城镇化和市场化的浪潮之下，房地产业成为国民经济的支柱产业。而在这个进程中，开发商和类金融机构，承担起最核心的角色，不动产私募股权基金只是开发商融资过程中一个辅助性的、配合性的甚至是通道性的角色，充其量是黄金时代的注脚。
1986年，我国本土私募股权投资诞生。我国PE融资市场的发展最初是以政府为导向的，国家科委和财政部联合几家股东于1986年共同投资设立了中国创业风险投资公司，成为我国大陆第一家专营风险投资的股份制公司，创立之初的目的是扶植各地高科技企业的发展。1992年，外资风险投资机构进入中国探路：美国国际数据集团投资成立第一家外资风险投资公司--美国太平洋风险投资公司。当时多数外资机构因为当时中国的经济环境没有展开投资。
2006年《新合伙企业法》通过：《新合伙企业法》的颁布实施使得国际PE基金普遍采用的有限合伙组织形式得以实现，大力推动了PE行业的发展。同年同洲电子上市，是本土PE机构投资成功的首个案例，标志着本土投资机构的崛起。
2014年，A股IPO开放，PE机构上市退出通道打开，多家机构通过企业IPO退出。新一轮国资国企改革提出，积极发展混合所有制经济，引入股权投资基金参与国有企业改制上市、重组整合、国际并购。这极大地激发了私募股权基金的热情，诸多PE专门成立了工作小组，以对接国资国企改革的机会。
从房地产私募市场来看，自2010年以来楼市调控使房企银行贷款和房企发债受到限制，非标业务兴起。这一阶段房地产私募基金在非标业务盛行下得到快速发展，房地产私募基金的发行规模和发行数量迅速增加。
同时，另一方面，私募基金行业在发展壮大过程中暴露出诸多问题，一些机构以私募的名义，拿着协会登记备案信息非法自我增信，从事非法集资等违法违规行为，兼营P2P、民间借贷、担保等非私募业务，对投资者利益造成重大侵害，也抹黑私募行业形象。为了规范和引导私募基金行业健康有序发展，基金业协会随即出台了一些法规加以监管。
2014年1月17日基金业协会颁布《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》,并于2014年2月7日起施行。此次试行办法主要包括三个方面要点：一是，私募管理人应当履行基金管理人登记手续并申请成为协会会员；二是，私募管理人应当在募集完成后将产品进行备案；三是，经备案的私募基金可以申请开立证券相关账户。
2014年6月30日证监会审议通过《私募投资基金监督管理暂行办法》并于2014年8月21日起实施。其主要包括：一是，私募基金是指以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金；二是，中国证券投资基金业协会对私募基金业开展行业自律监管；三是，私募需向基金业协会申请管理人登记和私募基金产品备案；四是，合格投资者是投资单只私募基金不低于100万元且净资产不低于1000万元的单位，及金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人；五是，资金募集不得向不特定对象宣传推介，不得承诺保本保收益；六是，私募基金应由基金托管人托管，建立防范利益输送和利益冲突机制；七是，对创业投资基金采取区别于其他私募的差异化行业自律。
2016年以来债券违约事件频发，金融去杠杆应运而生；近期监管对于通道业务的清理，非标的发行受阻。在刚兑被打破的背景下，政府引导债券融资向股权融资方向发展，房企融资未来更多的是股权融资，房地产私募股权基金正是在这样的大环境下应运而生。
随着中国经济步入注重稳定和质量的新常态，房地产行业也迎来结构化变革，开始从城镇化到城市更新、从开发销售到存量资管、从杠杆金融到价值管理转变，因此，地产开始更多与金融结合，2018年，一个属于私募股权和公募不动产信托公司（REITs）的时代也正式拉开序幕。
不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。
由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。这次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。
从海外PE机构的发展路径来看，由单一管理股权投资基金，向多元化的另类资产管理机构转变是重要趋势。不动产私募基金就是另类资产中重要的资产类别。例如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一属于不动产私募基金，也是黑石业历史业绩回报相对稳健的资产类别。这类不动产私募基金对于存量住宅、商业地产、基础设施、城市更新等发挥积极融资功能和价值发现功能。房地产私募股权基金在当前的监管环境下是大势所趋，未来将有非常大的发展空间。
