2024年，一大批人期待的房价“暴涨”、“暴跌”都没有来，一切表现得是如此平淡，但实际上又是如此的惊涛骇浪。

西安作为一个二线城市，在2024年变成了全国楼市的风向标，一次次冲上热搜，又一次次被质疑，但一直在偊偊而行。

事实证明，无论是“三道红线”给西安留下的满地伤痕，还是西安“环线扩张”给市场留下的无底黑洞，都让西安市场变得越来越有教育意义：

观点1：我们现在处于一个无法描述的阶段，不是不想描述，而是真的词穷。对外受大流行、毛熊冲突、多方围堵等多方影响，局面数十年从未有过；对内是城市化见顶、老龄化加速、少子化到来、产业空心化加剧等，更是从未有过，还叠加在大流行阴影的长尾效应，巴菲特也没见过。

观点2：五百年必有王者兴，其兴也乎焉，其亡也忽焉。但我们现在所遭遇的问题似乎不是康波周期，更像是被辜朝明提出的“被追赶的经济体”，我们不是开始、不是结束、只是过程。但站在历史的角度去看，只要不发生突发事件，房地产一直是锁住财富的最好手段，没有之一。

观点3：无论是近乎全国的限购解除，还是一二套首付比例下降到历史最低点，比2008年“四万亿”还要夸张，重返反映了经济对于房地产的需求，但现在地产就是“缺需求”，不但紧缺，需求还在极速下降，西安就是一个铁证，2016年住宅销售成交1891万㎡，2024年成交585万㎡，相当于过去差不多四个月的量。

观点4：在全国二线城市之中，西安经济实力排名在21名开外，为什么常年成交量在全市前三？其实，主要原因是我们站在了重庆、武汉等城市的对面，这些城市典型的是“比你大、比你穷、比你稀”，重庆有两江山城，武汉有江湖散装，人口密度比西安低太多，西安是人口走不出去，它们是人口聚不到一起，因此，买他们是有输无赢，买西安是有赢有输。

观点5：九年来，西安市场的火热可以用四个词、八个字描述，第一个词“杠杆”，第二个词“价差”，第三个词“名校+”，第四个字“赠送”。从2016年以来，西安“概念”两年一变，一直在给购房者制造买点，所以西安市场一直在往上走，即便是明显缩量，还是有摇号盘存在，但现在很明显是购买力不足。

观点6：现在套在西安楼市脖子上最严峻的三个问题是什么？第一个是供应量，现在接盘侠变成了城投为主，还是连片摘地；第二个是成交量，新房市场是成交下滑、成交周期拉长；第三个是交易量，量涨价跌和老破小抢跑同时上演；现在这三个量很明显都不行，开发商缺钱，购房者缺钱，房东们也缺钱。

观点7：西安房价真的降了，而且是三个层面、纵横交错。一是郊区板块争相降价，拖着主城区降价促销；二是四代宅价格变低，压迫三代宅必须降价促销；三是二手房普遍降价，降低新房成交价格预期。这就像是一个“旋转木马”的游戏，不管是落在哪个环节，只要在地产链条上，都得争相降价促销。

观点8：第四代住宅的得房率约120%，绝对是一个“偷换概念”，因为，赠送的是露台，而不是室内建筑面积。实际上三代宅已经做到了极致，现在赠送露台，不能封闭使用，就是给开发商赠送容积率、给购房者赠送面积、提升用户满意度，因此，买四代宅更像是买情绪价值，是给朋友圈炫的，没有就特别遗憾。

观点9：当前市场是不是缺改善？不是，因为140㎡以上成交量都在40%朝上了，而100㎡以下成交，上半年还在15%，而在60㎡两居室以下几乎是绝迹了。新开发的项目之中，总价高的买不起，总价低的买不到，最终，新改善在新房，老破小在二手，年轻人买了价格最低、竞争力最差、户型最烂的房子。

一定要冷静，再把市场充分复盘，不要以为市场是潜力无限，既可以“一抓就死”，又可以“一激就起”，打鸡血是救不了市场的，更不可能在基本面不改观之前，期望西安能够提前复苏。

现在，摆在楼市面前的是三条链的修复：资金链、市场链、信心链，三者缺一不可！

备注：未完待续