一旦城市核心区域房价开始动摇，整座城市的楼市都在屏息，等待一场房价死亡的宣判。

从西北豪门曲江，到产业大佬高新，再到国际封面奥体，一场惊心动魄的价格暗战已经拉开。名校光环下的天价学区房、万人争抢的摇号神话、开发商精心编织的"楼市奇迹"，正在二手房市场的砸盘声中露出底色。

这不是简单的价格波动，而是一场关乎西安楼市信仰的终极博弈，这一切也形成了奥体中心板块房价的“两幅面孔”！

现在，终于可以不避讳，西安的名校神话，就是一场楼市合谋。

为什么？抢占人口资源。2021年前后，铁一中、高新一中、陕师大、交大四大天王入驻奥体中心板块，让奥体中心瞬间镀上教育金身。

回望去年奥体二手房高层价格，铁一中陆港中小学学区房，绿城全运村采薇苑高层约2.4万/㎡的单价，高新一中陆港中小学学区房，金地玖峰汇约2.3万/㎡的价格密码，无不刻满"学区溢价"的隐形钢印。

请注意，虽然奥体中心的房价并没有达到楼市极限，也没有出现类属于西七路价格的“袖珍房”约11.6万/㎡，没有像丹轩坊高层约4万/㎡，没有像曲江大城小高约3.5万/㎡，但奥体中心的“溢价率”确实超过了刚需家庭的心理防线。

▲来源：好好选房小程序

于是，房子距离交付三年，中介们已经开始上演P图艺术：XXXX学校尚未有毕业生，周边房价已提前透支十年预期；XXXX小学招生简章墨迹未干，学位房价格曲线已陡如走钢丝......

直接造成的反噬，是去年中考成绩之后，朋友圈出现了“P图大战”，各个地方的中介都不愿意被比下去，于是，出现了“XXX名校+”680分以上比本部还多，最后，连学校老师都站出来在留言区辟谣，导致“名校+”品牌受损。

近些年来，优质教育送到家门口，回馈千家万户的同时，也引发了“名校+”通胀，这一点极为现实。

当前，奥体楼市不是一个整体，因此，很多人将奥体2万+视为“最大泡沫”，完全是一种谬误。

其一，奥体划分四个板块：目前奥体“概念”的扩大，已经形成了清晰的新房格局：欧亚大道-灞河东岸、欧亚大道-港务大道、港务大道-京昆高速、秦汉大道以北片区，各个板块的房价不同，以小高层为例，价格大概在1.4-2.2万/㎡之间。

其二，“名校圈”也有一二手：在奥体中心板块，一二手价格的倒挂十分清晰，举三个例子：

以铁一中为例，二手房中粮奥体壹号一期约2.4万/㎡，绿城采薇苑价格约2.3万/㎡，新房陆港云启、龙翔奥城云玺、奥城云樾、奥城云邸、山东健康·同人乐府、金地玖峯禧价格约1.6-2.15，价格各有不同，一二手存在倒挂。以高新一中为例，金地玖峯汇价格在2.1-2.3万/㎡，华润未来城市价格在1.9-2.2万/㎡，洋房价格略高一点，高新枫林九溪清溪、华润港宸润府价格约1.8-2万/㎡，存在一定倒挂。以交大附小为例，陆港第七学校学区，老社区西港碧水湾、陆港滨海湾价格在1.2-1.4万/㎡，同为交大品牌覆盖，绿城时光屿、绿城桂月云翠、中粮悦著云朗、招商揽阅1.5-1.6万/㎡左右，成交量很大。

此外，还有陕师大小学+高新一中初中部附近：陆港海心湾二期、龙翔奥城珑樾府、中铁建·西派璟悦、语澜溪，价格约1.6-1.9万/㎡。此外，还有铁一旗下陆港五小板块，华润港悦城、润玺臺价格约1.4-1.65元/㎡......

交大学区情况比较特殊，因为开发较早，西航花园等小区虽然价格很低，但完全不能够作为参考，但也不失为外地来西安落户家庭的选择之一。

再次强调，奥体不是一个整体，至少是4个板块拼接而成！

对于学区房的价格，不仅购房者要理性，业主们也要祛魅，并不是所有的房子都能够成为丹轩坊。

奥体楼市最积极的一面，恰恰是打破了五大名校本部资源被豪宅所垄断的格局，以前在科技路二十多年房龄的高科花园价格都要3.5万/㎡，现在资源在手、没有使用名额的也在2.6-2.9万/㎡挂牌，如今，这些都被奥体中心打破了。

▲来源：贝壳二手房价截图

▲来源：贝壳二手房价截图

在这里，你不仅可以选择高科地产旗下枫林九溪·清溪的“被动式”健康大平层，还可以选择华润港宸润府的“大会所+四代宅”，也可以选择枫林九溪、未来城市、玖峯汇的二手房，价格要低得多。

名校、配套、价差构建的三重幻象，在供需失衡的放大镜下显露出资本游戏的本来面目，西七路学区房价格约11.6万/㎡，那就是一种畸形的房屋，卖出畸形的价格，不能够作为参考。

不要被价格围猎，奥体中心的“房价分裂”，对于普罗大众来说，就是一种机会！

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