MINGYUANYUN
2023年山东地产年报
2023年，房地产市场持续筑底，中央政策整体延续宽松基调，整体呈现“前稳后松”特征。在7·24中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”后，政策推出节奏明显加快，地方政策松绑加力提速，支持性购房政策继续加码。从三四线城市到核心一二线城市，需求端（认房不认贷、调整利率等）、供给端（三个不低于、一视同仁支持融资等）双向发力，“先立后破”助力构建房地产发展新模式。
在此行业大背景下，2023年山东地产积极跟进、因城施策，亦出台相关公积金、棚改、住房租赁等政策，整体在稳定中前行。
全国地产政策
以7·24中央政治局会议为分水岭，中央政策从求稳转向既求稳又求变，从保守走向积极，从“因城施策、支持好刚性和改善性住房需求”等进阶为“认房不认贷、取消限地价、三个不低于”等。
1
更好支持刚性和改善性住房需求
1月10日， 央行、银保监会提出坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，有效防范化解优质头部房企风险，做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善型住房需求。
此后，1月17日住建部发声、3月5日全国两会、4月28日中央政治局会议又多次强调要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，有效防范化解优质头部房企风险。
2
供求关系发生重大变化
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
3
“三大工程”建设
“三大工程”在今年重要会议中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局会议均对相关工作作出部署。4月28日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。7月24日再次提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
4
“认房不认贷”等需求端利好政策
7月27日，住建部提出要稳住建筑业和房地产业两根支柱，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随后8月25日，央行、住建部、金融监管总局再次重申这一要求，并于8月31日央行、金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中，明确首套房商贷首付最低20%、二套30%；二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点；引导降低存量首套住房贷款利率。
5
取消地价限制
据消息称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
6
“三个不低于”等供应端积极政策
8月27日，证监会发布公告表示房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。随后，央行、金融监管总局、证监会三部门于11月17日召开金融机构座谈会，会议上提及多项房地产金融放松政策，包括“三个不低于”、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资等，促进金融与房地产良性循环。
7
存量房贷下调
9月25日起，包括四大行在内的多家银行开始批量下调存量首套房贷利率。大部分符合要求的存量首套房贷利率降至LPR，2022年5月以后发放的降至LPR减20个基点。此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。
11月26日，央行货币政策司发文，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人。
山东地产政策
在全国如火如荼地推进房地产利好政策之时，山东也响应中央要求，积极跟进，多频微调，促进房地产市场回升向好发展。
1
山东发文对刚需、改善群体购房予以多项支持
2月4日，山东发文支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。除了支持发放购房消费券，山东还在政策端、市场端、金融工具端促进住房消费。楼市政策方面，对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。为促进市场活力，全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。
2
山东鼓励企业开发建设高品质住宅
4月24日~25日，山东省高品质住宅建设现场会在淄博召开，淄博市、烟台市、日照市、青岛西海岸新区住建局和新东升置业集团等企业就高品质住宅开发建设方面的典型经验进行交流发言。
山东省住房城乡建设厅厅长王玉志在会上强调，要突出工作重点，提升工程质量水平，整治渗漏、开裂、噪音、反味等质量常见问题；提升绿色建造水平，充分利用BIM、物联网、大数据等数字化技术，积极应用装配式建造技术，提高施工工业化、数字化、智能化水平；提升运营维护水平，推广智慧物业，提高物业服务管理水平；提升技术研发水平，研发适应高品质住宅需求的新技术、新材料、新产品。
3
山东全省范围内推行不动产“带押过户”模式
5月18日，山东省七部门联合发文，在全省范围内推行不动产“带押过户”登记服务模式，解决在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，优化交易流程，实现便民惠企目标。
通知明确，在不动产交易过程中，卖方在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，同时买方也需要贷款的情况下，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，通过规范流程和开展资金监管、提存等方式完成过户，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
4
城乡建设领域碳达峰实施方案印发
5月30日，省住房城乡建设厅、省发改委等5部门联合印发《山东省城乡建设领域碳达峰实施方案》，从绿色低碳城市建设、绿色低碳县城和乡村建设、提升建筑全链条绿色低碳发展水平等方面细化22条具体措施，确保到2030年实现城乡建设领域碳排放达到峰值。《方案》提出除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。
5
山东出台四十条措施进一步提振扩大消费
8月8日，山东将提振消费作为当前扩需求的关键，从强化大宗消费支撑、优化服务消费供给、培育新消费增长点和优化城乡消费环境等四方面出台40条政策措施。从城市片区综合更新改造、支持刚性和改善性住房需求、开展家居家装促销等方面推出12条政策措施，满足居民的汽车、住房消费需求。
6
山东推出全省房地产“金九银十”行动
9月13日，山东省住房和城乡建设厅披露，山东推出全省房地产“金九银十”行动，有效提振市场信心，促进住房消费需求释放。期间，山东指导各市组织举办秋季房交会，举办房地产业新发展模式研讨会，开展高品质住宅建设系列活动，组织开展现房销售试点交流活动等。
7
山东公布2024年城镇老旧小区改造计划
2023年10月，山东省住房和城乡建设厅正式公布2024年城镇老旧小区改造计划，全省共计划改造老旧小区3158个，涉及居民56.08万户、楼栋数16872个、改造面积4850.58万平方米。从山东省住房和城乡建设厅了解到，今年全省计划新开工改造3898个老旧小区、69.95万户，数量达历年之最。截至目前，已开工改造老旧小区3903个、70.32万户，超额完成年度计划，完成投资132.89亿元。
山东各地市资讯
2023年，山东各地市也积极加大政策调控力度，紧抓公积金、交易环节税费等抓手，推出一系列利好政策，市场预期趋稳。
1
潍坊三孩家庭购买商品住宅，契税补贴50%
3月21日，潍坊发布三孩家庭购房补贴政策，对依法生育三孩家庭购买商品住宅的，给予缴纳契税50%的财政补贴，最高不超过2万元，已享受政府其他购房补贴政策的，不再重复享受。
2
烟台加快发展保障性租赁住房
3月30日，烟台市住建局出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。重点保障新就业无房职工、外来务工人员；市场闲置住房可改建为保障房；保障房租赁合同最长不超过3年。
3
菏泽住房公积金首付最低调整至20%
3月31日，菏泽市已开始执行“首套房公积金贷款贷最低首付20%、二套房公积金贷款贷最低首付30%”的政策。但值得关注的是，菏泽市为阶段性降低公积金贷款贷首付比例，政策有效期至2023年12月31日。而且，目前“最低首付20%”公积金政策只支持居民用于购置个人或家庭的首套新房，并不支持用于购置二手房。
4
青岛促进房地产市场平稳健康发展
6月1日，青岛市住建局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。据了解，限售调整后变化：1.新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年；2.二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。首付比例调整：1.限购区域首付比例不变，首套最低30%、二套最低40%；2.非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。
5
淄博灵活就业人员公积金新政实施
6月1日，《淄博市灵活就业人员缴存使用住房公积金暂行办法》正式实施。《暂行办法》规定了灵活就业人员缴存住房公积金条件。凡年满18周岁未满法定退休年龄，具有完全民事行为能力，以个体经营、非全日制、新业态等方式灵活就业的人员，在淄博市以灵活就业人员身份参加社会保险并正常缴费的，均可以申请缴存住房公积金。《暂行办法》的出台，实现了淄博市住房公积金制度全覆盖。
6
枣庄下调公积金贷款首付比例
8月21日，枣庄市发文调整公积金政策，下调住房公积金贷款首付款比例。缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房最低首付比例为20%；再次申请住房公积金贷款购买住房，最低首付比例为30%。在审查住房公积金贷款（含异地贷款）条件时，取消枣庄市常住户口或有效居留身份限制。文件还提出，支持多子女家庭租购住房的需求。
7
威海增加无房职工租房提取公积金频次
8月22日，威海住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金业务办理事项的通知，其中提到，无房职工租房提取公积金的次数由每人每年可申请提取一次增加到两次。
8
济宁推出公积金异地个人住房贷款政策
8月31日，济宁市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金异地个人住房贷款政策的通知与政策解读，宣布自2023年9月1日起，住房公积金异地个人住房贷款取消本市户籍和工作所在地限制，有效期至2025年10月30日。
9
泰安推出最新购房补贴、优惠政策
2023年9月，泰安推出系列房市优惠政策政策，对住房贷款首付比例和利率下限进行调整，对“二孩”“三孩”家庭、专科以上学历人员、新购房者等，给予金额不等的优惠政策。
10
济南调整购房政策
9月11日，济南对当前房地产调控政策进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。此外，济南住房公积金中心发布通知称，支持提取住房公积金支付购房首付款。
11
青岛调整优化房地产政策
9月11日，青岛调整优化房地产政策。
一、调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。
二、优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。
三、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在青岛市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
12
日照购房“以旧换新”
9月15日，日照发文表示自2022年7月1日起至2024年3月31日止，以家庭为单位持不动产交易登记中心出具的旧房转移登记证明，购买新房，在各项目售楼处普惠价格基础上，再可享受开发企业”以旧换新补贴”，购买总房款100万以下商品住房的，“以旧换新补贴”为总房款2%；购买总房款100万以上商品住房的，“以旧换新补贴”为总房款3%。
13
东营发布促进房地产市场平稳健康发展政策
9月30日，山东省东营市住房和城乡建设管理局发布《进一步促进全市房地产市场平稳健康发展政策措施》。一是在中心城区继续实施购房补贴政策。二是支持新市民、青年人购房。三是鼓励购房人及时办理不动产登记。四是优化首套房认定标准。
14
聊城住房公积金使用政策再调整
10月8日上午，聊城市住房公积金管理中心对10月1日发布的《关于调整住房公积金使用政策的通知》进行了解读。调整加装电梯提取住房公积金政策，增加新市民、青年人按月提取住房公积金支付房租政策，调整住房公积金贷款政策。双职工缴存家庭最高贷款额度由50万元提高至60万元，单职工缴存家庭最高贷款额度由30万元提高至40万元。首套房住房公积金贷款最低首付款比例由30%降为20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例由40%降为30%。
15
济南土地拍卖规则迎重大调整
10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。
16
滨州单方缴存公积金首套贷款最高额调整
10月23日，从滨州市住房公积金管理中心获悉，调整单方正常缴存首套贷款最高额度，申请首套住房公积金贷款，单方正常缴存的，贷款最高额度由40万元调整至50万元。
17
临沂调整住房公积金贷款发放政策
11月9日，临沂市住房公积金中心发布关于调整住房公积金贷款发放政策的通知，自12月1日起，子女未缴存住房公积金购房的，不得以其父母名义申请住房公积金贷款。此外，购买普通自住二手住宅商品房的，公积金贷款资金不再发放到借款人个人账户，发放到售房人账户或资金监管账户内。
18
德州进一步深化不动产“带押过户”服务模式
11月22日，德州9部门发布《关于进一步深化不动产“带押过户”服务模式的通知》，通知明确在全市范围内进一步深化“带押过户”服务模式，在新旧抵押权分段模式基础上，探索增加双预告登记模式和抵押权变更模式，不动产业主和银行可自由选择。
相较而言，2023年的政策宽松力度明显加大，致力于“增信心、防风险、促转型”，尤其是7·24中央政治局会议对楼市供需关系的重新定调，释放了强烈的积极信号。中央层面，需求供应双端发力，地方层面则仍以需求端为主，多频微调，后续仍有较大优化空间。尤其是北京、上海等一线城市利好政策的推出，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。
但需要注意的是，当前房地产市场仍存在居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等制约因素，销售复苏缓慢、资金压力犹存，基本面依旧疲弱，市场仍处于深度调整阶段，政策效果持续性和有效性不足。
展望2024年，房地产市场政策仍将趋向积极利好方向，“三大工程”、“三个不低于”等或将是政策发力主要方向，通过进一步优化地方调控政策，促进市场预期转稳向好。那么山东房地产市场具体表现又将如何呢？让我们拭目以待。
下期内容 2023山东地产年报土地数据篇▸►
