继上个月叶市长会议上提到要纠正大拆大建，城市更新以“留改拆”为主之后。近日，住建部发布通知再次强调：以小规模、精细化城市更新为主，防止大拆大建。

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鼓励精细化城市更新

防止大拆大建

本次住建部发文主要提到，为复制推广城市更新的好经验及做法，提高城市的规划及建设、治理水平，以此促进城市的高质量发展，做出如下通知：

一、坚持城市体检先行

这部分主要强调了要发挥各基层的问题监控能力，从住房到小区、社区、街区、城区结合起来，及时查找群众反映的城市基建难点、堵点、痛点，然后汇总上报，将基层群众反映的问题及短板作为城市更新的重点去攻破，精准的将“城市体检”和“城市更新”相结合。

二、发挥城市更新规划统筹作用

依据“城市体检”结果来按照时间节点结合社会发展规划来制定城市更新统筹实施计划，内容要涵盖从建筑更新、老旧小区改造、社区建设、城市生态修复、基建更新等各个方面，坚持尽力而为、量力而行。

三、强化精细化城市设计引导

这部分比较抽象，原文为“将城市设计作为城市更新的重要手段，明确对建筑、小区、社区、城市不同尺度的设计要求”，按照我的理解，对于不同级别的基础建筑进行城市更新时，要有主有次，掌握好尺度，组织编制重点项目设计方案。

四、创新城市更新可持续实施模式

加强存量土地资源的多用途兼用，在这部分城市更新方面要进行多元化投融资机制。要加大政府财政投入、金融机构风险可控，还要完善居民出资分担机制，实现共建共治共享的可持续更新模式。

五、明确城市更新底线要求

这部分就是老调重弹了，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和精细改造为主，防止大拆大建。不能随意更改老地名，不破坏老城区的传统格局以及传统建筑，但同时也要加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造，守住城市安全线。

看了本次住建局发文强调的五项重点之后，房博士认为今后全国范围内都很难再有大的拆迁动作，城市更新形式正在进行翻天覆地的变化，至于背后原因，与投资收益比不无关系。

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从投资收益角度再论

为何旧改代替棚改？

其实在我国很多城市都有大量上世纪70-90年代建成的老旧小区，比如西安的新城区、碑林区等老城区，他们多为预制板房，没有电梯，人口密集，对于居住在这种老小区的居民来说，他们内心是非常渴望拆迁的，但是目前西安采取的政策已经不是随意拆除，而是以“老旧小区改造”为主，究其原因，核心还是要从投资收益比的角度再去分析。

不讲规划只讲投资收益，城市中的集中连片开发成立的条件是，首先要看一级土地市场拆迁安置、土地整理的成本，其次看拆除后整理的土地出让的预期收益。

如果一片老城区拆迁后收益大于土地征地成本，那么才有可进行的必要，以前的拆迁安置方式主要有原址回迁和货币化安置这两种，但是以前的老城区普遍容积率较高，拆迁安置成本非常高。

（官方明确回复由于成本较高拆迁搁置）

这种情况下只能压缩安置成本，相信近几年大家也能感觉到，很多人感叹拆迁再难暴富了，就是这个原因。

而且在2015年那次大规模拆迁过后，目前城市中剩下的大多数都是小规模的城中村或老旧小区，不能形成集中连片的改造条件。

这样的小地块拆迁整理后住宅比例较低，不属于优质地块，在土拍市场不太受欢迎，自然就卖不出好价钱，而且现在全国土拍市场流拍率越来越高，对于政府来说这样的老旧小区拆迁得不偿失。

最后一个原因和全国新房市场整体疲软有关，楼市遇冷有关，开发商资金流动越慢，对于土地市场也是一种负面反馈，自然拍地积极性就越来越低。且目前全国烂尾楼还有很多亟待解决，政府及银行也在花费大量资金去推进“保交楼”的实施，换句话说：几年疫情，地方政府财政压力也较大。

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城市更新按下重启键

这几类房子成为拆迁重点

当然，说了这么多，不是告诉大家以后拆迁脚步就此停止了，尽管2022年开始，棚改政策逐渐被旧改政策取代了，但这只是针对“大规模拆迁”而言，小规模的拆迁仍在继续。

第一、以城市基建、重点产业扩容为主的拆迁

尽管我国的城镇化已经取得了相当大的进展，但对于二线城市基础建设的脚步仍然没有停下，比如西安：地铁、高铁站或者新的经济区的扩建等都需要大规模的征地。

今年最大的城市更新项目应该是由于西安东站的建设需求，西安市人民政府发布了一则土地征收公告，征收灞桥区灞桥街道、洪庆街道、红旗街道3个街道豁口村等11个行政村，并且写明了用途将是交通运输用地。

还有高新区政府前段时间也连发11条征地信息，征收面积约达1912.7898亩，其中包含未利用土地98.98亩。范围涉及庞光街道、兴隆街道、郭杜街道、五星街道、细柳街道、灵沼街道6个街道在内的15个村子。而征地的目的更多则是在于高新三期建设的加快，以及产业项目厂房用地需求。

第二、城市核心地段的拆迁

前十几二十年的时间，我国的房产市场高速发展，开发商随便推出一个楼盘都被一抢而空，但是这今年随着房地产行业的饱和，市场的购房需求显著下降，购房客户变得越来越理智冷静，开发商拿地就会再三斟酌，无疑城市中心地段的地块就更具价值。

拿西安来说，小寨附近的几个城中村目前已经列入拆迁计划，只是那几个大型城中村情况较为复杂，可能需要更长时间做好规划后再进行拆除，但像这种核心地段的拆迁工作就算成本高，也势必会提上日程。

第三、抵御能力较差的危房

刚才讲了对于城市里的老旧小区，目前的政策是进行“老旧小区改造”，但是这些老旧小区中还有一种房龄特别长，楼况特别差的危楼，已经有了安全隐患。尤其是上世纪七八十年代建造的“预制板房”，当时为了满足人们的居住，节约成本，一味追求建房速度，但是这些楼房的使用寿命远远不如现在的板式楼，被拆除是必然的宿命。

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