【案例】

广州市飞跃物业管理有限公司具有物业管理资质，为飞腾商业大厦提供的物业服务。2007年2月1日，飞跃物业公司与飞腾商业大厦的开发建设单位广州市飞腾房地产有限公司签订《飞腾商业大厦物业管理合同》，约定飞腾商业大厦的管理费收费标准为：

1.写字楼：2.00元/月/平方米：2.商场：3.00元/月/平方米。合同期限为20年2月1日到飞腾商业大厦业主委员会成立之日止，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

由于飞腾公司与广州市奇柏贸易有限公司因土地使用权转让纠纷诉至法院，该案经广东省高级人民法院作出终审判决。因飞腾公司未能履行该判决确定的义务，奇柏公司向广州市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，广州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定将飞腾公司所有的位于飞腾商业大厦内的部分房产(包括：156号、158号、207号铺、夹层商铺、三楼商铺及1801号、1901号至1917号、2001号至2017号写字楼，写字楼为1700平方米，商铺为4200平方米，总面积为5900平方米)以人民币19,200，000元的价格转给奇柏公司所有，以清偿相应债务。

2009年10月14日，飞跃物业公司向奇柏公司发出《收楼通知书》，通知奇柏公司在接到通知后30日内办理收楼手续，奇柏公司在收到通知后未按通知的要求办理收楼手续。

2009年11月27日，飞腾公司与奇柏公司签下《物业移交清单》，明确飞腾公司将广州市中级人民法院作出的《民事裁定书》确定由飞腾公司用以抵债的有关物业全部移交给奇柏公司，并约定从移交之日起有关物业发生的一切费用及责任均与飞腾公司无关。其后，奇柏公司将部分物业出租盈利(用于经营火锅店、沐足中心）其余的物业未进行使用。2009年12月10日，房屋管理部门向奇柏公司核发了飞腾商业大厦156号、158号商铺的房地产权证。

双方就物业服务费交纳问题协商未果，飞跃物业公司向法院提起诉讼，要求被告奇柏公司交纳自2009年11月27日到2010年11月27日的物业服务费，1700平方米的写字楼按照2.00元/月/平方米，4200平方米的商场按照3.00元/月/平方米的标准交纳，每月的物业服务费为16,000元，共计192.000元，并按照每日千分之一的标准交纳滞纳金。

被告奇柏公司辩称，本案应追加飞腾公司作为本案第三人，由于飞腾公司移交的相关物业没有水电等基本可供使用的条件，不具有使用功能，不符合交付条件，不能视为已经交付。被告仅取得了飞腾商业大厦156号、158号商铺的房地产权证，其余商铺尚未办理房地产权证，根据业主交纳物业服务费的规定，除156号、158号商铺之外的物业无须交纳物业服务费。

另外，《飞腾商业大厦物业管理合同》对被告没有法律约束力。被告经法院裁定获得飞腾商业大厦的大部分物业的产权，属于大厦的大业主，飞腾公司在未经其他业主授权的情况下，没有资格代表全体业主与被告签订该合同。应由被告与原告重新签订物业服务合同，对被告享有产权的物业管理费重新约定。

【法院判决】

法院经审理后认为，物业管理是指业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务企业与业主之间是服务关系。而在物业权属交接过程中，对物业是否具备交付条件的验收应是接收方(被告)的责任，不应推卸给物业服务公司。被告认为飞腾公司交付的物业不具备使用条件侵犯其合法权益属另一法律关系，被告可另循途径解决，本案不作处理。飞腾商业大厦尚未成立业主委员会，《飞腾商业大厦物业管理合同》由建设单位飞腾公司与原告签订符合法律规定，合法有效，被告作为大厦的业主理应受此合同的约束。原告为被告提供了物业服务，被告应按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。判决被告交纳自2009年11月27日到2010年11月27日的物业服务费，被告5900平方米的物业每月的物业服务费为16000元，共计192000元，并按照每日千分之一的标准向原告交纳滞纳金。