大家好，我是堂主。

后台有小伙伴发来私信，说现在楼市政策五花八门，要不要上车呢？

的确，台面上的明牌，已经够多的，

什么15%首付、7.5%首付；什么取消房贷利率下限、先息后本这类的刺激房产政策、一轮高过一轮，也被不少媒体争相报道。

已经和拿喇叭大喊——“过了这个村就没这个店”没什么区别。

但是，台面下的暗流涌动，我发现关注到的人，并不多。

这段时间我一直在关注一个数据，就是现在各地配售型保障房的建成情况。

先来看西安：

根据中国房地产报报道，6月18日，西安市首批配售型保障住房正式启动了意向登记。

一共2710套房源，计划2025年10月建成交付。

而且房价仅仅是周边区域的一半。

周边房价都是1.5万到2万之间，而西安这次的配售保障房售价，确定为7500元。

2024年年初，西安提出到年底完成1万套保障房，且都是在地铁沿线。

再来看看上海。

在上海2024年度用地供应计划中，出现了一个新类目：配售型保障性住房。

按上海区域划分的话，主要集中在外环外区域。

今日房产对这91公顷用地做过预测，会产生大约20000套供应。

堂主所在的广州，2024年的目标，跟西安一样，也是拿出了1万套配售型保障房源。

不过，截止到6月23日，广州还没有发布购买配售型保障房的消息。

这个配售型保障房的提法，是源自2023年8月国务院审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》

里面提到：规划建设保障性住房，着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践……

这句换提炼一下就是两个关键词：工薪群体、常住人口300万以上的大城市

你把这两个关键词结合起来，就能发现这不就是楼市的底部支撑嘛。

住建部数据显示，常住人口超过300万以上的城市，全国也就36座。

常住人口300以上，这也是申报建设地铁的前置硬指标之一，

意味着这里经济不错，外来务工人口也不少。

表面上推动配售型保障房的建设，实际上是在给楼市筑底，解决了房子“卖给谁”的用户画像问题。

接下来说说配售型保障房“卖多少”的问题。

前面说到的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，里面也对此给了一个关键词：

保本微利。

那么购房价格具体是多少？

上海、广州都还没给公布购买价格。

西安做了一个很好的榜样：市场价的一半。

如果都是按照西安这样的做法，可能配售型保障房，大概率会成为接下来楼市行情的最大变量。

原因有两个：

一是配售型保障房，能化解当下楼市库存难题。

配售型保障房的房源，除了西安这次是新建的2000多套，以及上海新建91公顷配售保障房的土地用途外，

还有一个就是把商品存量房，直接转化为配售保障房。

以广州为例，广州日报报道，2024年计划筹建1万套配售保障房，共涉及12个项目。

其中，新开工项目8个，通过存量房源转化的项目，有4个。

我看到财新周刊在前不久的6月12日做过一个报道，说保障房迎来拐点，重心从新建转向盘活存量。

现在通过配售型保障房，可以一下子解决商品房库存居高不下的难题，从而改善房地产市场供需失衡问题。

你们说库存太多了，显然是供大于求，按照市场规律来说，肯定得降价促销。

行，那我就直接把商品房库存消化掉一大部分，这样不就符合市场规律了嘛。

你还别说，还真有一定道理。

第二个原因：价格会成为配售型保障的市场杀招。

目前已经公布了的项目中，西安这次是半价。

我原以为西安已经很猛了，可还有比西安更猛的——福州！

年初福州配售型保障性住房项目—滨海双龙新居，价格不超过6000元，周边的房价是1万五到一万八，半价都不到，相当于市场价的33%—40%.

当然，西安和福州的项目，属于新建项目。

而直接收购存量房的项目，截止到6月23日，还没看到有公开的价格。

我之前跟大家说过，国家队下场收房，大概是五六折这样子，当时很多人喷我，说我瞎说。

可从现在看来，也许是我保守了。

可能你会说，那房企能接受吗？它背后的股东们能接受吗？

这样说吧，现在房企一天不卖房，就要多还一天的利息。

请问，卖不出去的东西，还叫商品吗？

当然我不是说房子卖不出去，只是现在的市场价，真的很难让人心动。

有句话说得好，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

社会潜在的共同意识是什么？——房子是重要的资产配置。

不过，我想告诉你的是，配售型保障房，并不是你的资产。

资产是什么？是能够交易变现的，而配售型保障房，是不能够流入市场交易的。

《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件有明确规定：

禁止将保障性住房变更为商品住房流入市场，保障性住房不得长期闲置，若有，地方可以回购。

这也是和过去人才房很大的不同。

以前人才房是可以流入到市场的，但有个时间限制，比如深圳是十年。

最后来总结一下配售型保障房这事。

如果靠市场筑不了楼市的底，那我就自己直接下场。

你们说库存太多，那我直接收购，减少供给。

你们说房价太贵，那我直接半价，让工薪群体也卖得起、住得起。

这一套组合拳下去，比什么降首付、降房贷利率有效多了。

现在没看到明显效果，是因为推出的房源，还是太少。

我知道现在看视频的你，肯定会说能那么容易住得起吗？

那是因为刚开始的第一年，名额肯定有限。

随着未来保障房的大量推出，不仅会影响买房人，更会影响整个楼市。

当然我也知道，居民部门可支配收入的增长、以及资产负债表的改善，才能支撑起楼市、乃至经济出现新的蛋糕。

不过，如果还是没有增量新蛋糕的出现。

那么推动配售型保障房，成了调节存量蛋糕较好的分配方式之一。

更重要的是，还能托起现在楼市的底部。

你说，楼市的底部，或者说楼市的转折点在哪？

可能是保障性房住房的占比，达到了相当大的部分，就会出现拐点。

从这个角度出发，建议大家多关注一下自己所在城市的配售型保障房的推进情况，比什么低首付更有实际指导意义。

文末多说一句，如果你对房子的确有非常大的执念，这个执念可能是你自己，也有可能是外在因素，建议先屏蔽掉小户型的商品房，因为配售型保障房大部分都是小户型。

随着配售型保障房的推出，意味着小户型商品房的市场价值，将大打折扣。

接下来保障性住房的推进，会成为楼市间接的决定性力量。

之前我一直以为，楼市政策是先救大城市，你看保障性住房，去年8月提到的是300万以上的城市，现在不一样了，市县级、也要救了。

这不，6月20日，住建部官宣“收储”商品房用作保障房、扩展至市县级。

果然，既要又要还要。

不过，至少我老家、曾经的国家级贫困县、当年高考还能加三分、年可支配收入才一万多的那种、会再现房价过万的高光时刻。

这样想想，倒也不错。

毕竟风光嘛，谁不想要呢。

我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~