作者：丁一

出品：全球财说

此前陷入控制权“闹剧”的金科股份（000656. SZ）于8月27日发布了2021年半年报。

对于房地产企业而言，随着政策改变自身的经营策略都在进行调整，但是“三道红线”成为紧箍咒，各个房企都在为了达到绿档而努力。

金科股份成功于2020年底到达绿档，但半年报显示出来的数据，并不“好看”。

2021年上半年，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现归属净利润48.66亿元，同比增长14.26%。

净利润增速远低于营业收入还不是最大问题，关键在于扣非净利润为28.50亿元，同比下降13.24%。

8月31日，在金科股份举办线上业绩发布会，董事长周达表示，归属净利润的放缓主要源于三重原因，第一是源于毛利率的下滑；第二是此前两年合资合作项目增幅比较大，少数股东损益增加；三是去年同期基数较高。

《全球财说》发现，金科股份业绩增速放缓并不是2021年上半年才发生的。2018年-2020年，金科股份归属净利润增速分别为93.85%、46.06%、23.86%；而扣非净利润同比增速则分别为137.03%、42.71%、7.86%。

再来看看净资产收益率。

Choice数据显示，2018年-2020年，金科股份ROE分别为19.45%、23.63%、23.26%，分别同比增长82.97%、21.49%、-1.57%。

进入2021年上半年，金科股份的净资产收益率为9.97%，较2020年同期下降20.05%。

也就是说，若从营业收入增速、净利润增速、净资产收益率整体增速，金科股份的成长能力放缓，压力加大。

曾经火爆的行业赚钱效应已不再，目前金科股份仅是增收不增利，但不增收不增利的房企亦不在少数。

金科股份董事长周达将净利润增速放缓的第一个主因归为毛利率。数据显示，2018年-2020年，金科股份的整体销售毛利率分别为28.57%、28.84%、23.14%，而至2021年上半年则进一步下滑至20.14%。

并且，若以2020年上半年进行比较，金科股份的整体毛利率较同期下降5.81个百分点，若不是生活服务业务支撑，主营房地产销售及运营业务的毛利率仅为19.01%，同比下降6.85个百分点。

众所周知，金科股份自西南地区崛起，目前仍以西南地区仍占营业收入主要部分，上半年实现营业收入219.51亿元，毛利率为18.52%，同比下降8.31个百分点；第二大区域华东地区实现营业收入111.69亿元，毛利率仅为13.67%，同比下降3.43个百分点。

金科股份董事长周达在线上业绩发布会时称，“对于行业毛利率，我们认为未来会保持在20%-25%，这是行业的整体水平”，并表示“金科的毛利率能维持在行业的整体水平以上”。

若以低限计算，金科股份20.14%的毛利率确实达标，但如果剔除物业服务的高毛利提振，金科股份以低于行业整体水水平。

以克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200榜单看，金科股份位列第19位。

Wind数据显示，2021年上半年前20位中，世茂股份、保利地产、华润置地、绿地香港毛利率高于30%，世茂集团、中海地产、龙湖集团、招商蛇口高于25%，万科A、绿城中国、富力地产、融创中国、旭辉控股集团、中国金茂高于20%，金科股份位列上述14家房企之后。

而碧桂园、新城控股、阳光城、金地集团、中南建设则在15%-20%之间。

如此看来，不免有一种“比下不比上”的感觉。

半年报中显示，因为交房结转增加，2021年上半年金科股份营业成本同比增长56.48%，高于营业收入增速超10个百分点。

也正是因为营业成本增速过快，导致了增收不增利的情形。

《全球财说》发现，上述报告期内结转收入的项目包括武汉金科城等，地处武汉、苏州、杭州、重庆、南京等地。

其中，以武汉金科城为例，“金科城”作为进入武汉的第一个项目，定位高档住宅。拿地时间为2017年初，至今4年多时间，相比之下2017年属于拿地成本高涨时期。

多方消息显示，武汉楼市在2020年至2021年经历了几波降价潮，而各大房企因为“三道红线”的压力，将销售KPI压至较大规模的地方项目之上。

金科股份联席总裁方明富2020年8月曾在博鳌·21世纪房地产论坛上表示，房地产市场将“量为降价为升”，也就是刚需减弱、改善增加。

《全球财说》注意到，2018年4月，金科股份曾借助于落子佛山宣布正式开启“华南元年”，并谋定大湾区全面出击，然而3年过去佛山金科楼盘促销的消息却层出不穷。

可近期在如小红书等社交平台上，有很多关于“佛山金科笋盘”、“佛山金科由8000多元一平米降至4000多元”的消息分享。

《中国科技投资》曾报道称，金科股份违规推行“首付贷”，在旗下佛山金科·集美山水项目在广告宣传中却打出“首付2万元起，买网红滨湖美宅”的口号。该媒体此前报道显示，金科旗下多项目均出现过“首付贷”情形，城市涉及商丘、济南、许昌、泰安、日照、聊城、德阳、重庆等。

同时，在58同城及金科股份官方宣传中，也有“首付2万免息8年”、“首期4万起最长6年分期”等表述出现。

“首付贷”即先交纳部分收入，剩余分期2-6年缴清。2017年，住建部、人民银行、银监会三部门就联合部署规范购房融资行为，在全国范围内明令禁止“首付贷”等违规购房融资行为。

值得注意的是，2021年上半年，金科股份的销售费用也呈现急速上升的情况，由上年同期的2.60亿元上升至5.03亿元，同比上涨93.46%。

回溯至2017年，金科股份正式开启了“跨越式”发展模式，2017年6月，金科股份提出力争在2020年实现年销售额2000亿元的销售目标，而2016年销售规模仅为341亿元。

通过激进拿地，急速扩张，至2020年末，金科股份完成了2000亿元目标，销售额达到2233亿元。

但是，随之高涨的便是负债压力。Wind数据显示，2016年-2019年，金科股份的资产负债率为79.38%、85.79%、83.63%、83.78%；净负债率为117.80%、218.22%、136.52%、120.23%。至2020年中报，金科股份资产负债率、净负债率还分别高达83.92%、124.62%。

在三道红线的压力之下，2020年末金科股份扣除预收款后资产负债率为69.85%，净负债率为75.07%，现金短债比为1.34，全部归为绿档。

净负债率的快速下降让业界惊讶，净负债率通过（有息负债-货币资金）/净资产计算得出，2019年、2020年两年对比，金科股份的短期借款、长期借款等并未急剧下降，但是净资产却大幅提升。

2018年-2020年，金科股份净资产分别为378亿元、521亿元、735亿元，可见2020年净资产增长迅猛，由2019年末的522亿元增长至735亿元。

与所有者权益同样增长的，还有少数股东权益，2020年末少数股东权益涨至366亿元，几乎与369亿元的归属母公司所有者权益持平。

2021年上半年，少数股东权益再次增长至379亿元。

金科股份董事长周达也提及，2021年上半年净利润增速放缓源于少数股东权益的增长。

对于金科股份到达绿档，市场的质疑还包括永续债暴增约168%计入净资产、担保余额超900亿元占净资产比例过高等。

《全球财说》发现，2021年上半年末金科股份的应付票据高达120.75亿元，较年初时的56.95亿元增长112%，且均为商业承兑汇票。

对于金科股份的项目、土储、去化等诸多问题，《全球财说》将持续关注。