【摘要】上海浦东前滩06-01商住地块，规划用地性质为商务办公和住宅，使用权面积为2.46万㎡，建筑面积为8.36万㎡，商务办公部分占不少于50%，住宅部分占不多于50%。2018年4月，该地块上建项目中粮前滩壹号（备案名“悦耀兰苑”）438套住宅取得预售许可证，总面积42178.68万平方米；随后又于2020年6月-2021年10月期陆续推出887套非住宅房源。上海市房地产交易中心数据显示，截至7月2日，该项目仅剩1套住宅可售。
一、交易条件
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司和双达有限公司分别转让上海悦耀置业发展有限公司50%股权，转让底价均为3,221.370358万元，一次性付款，保证金650万元；合计转让底价3,221.370358万元。
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的上海悦耀置业发展有限公司50%股权和双达有限公司持有的上海悦耀置业发展有限公司50%股权捆绑转让，若产生竞价，以合计转让底价为竞价底价，按照对应的股权占比等额分配竞价后成交价格的增值部分。意向受让方递交上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的上海悦耀置业发展有限公司50%股权转让项目受让申请的同时需提交上海悦耀置业发展有限公司50%股权项目的受让申请，并针对 2宗项目分别缴纳保证金，若意向受让方仅报名其中1宗项目，视作报名无效。若意向受让方仅参拍其中1宗项目，视作参拍无效，且转让方有权扣除意向受让方针对2宗项目分别缴纳的保证金，作为对相关方的补偿。
二、公司简介
标的企业名称：上海悦耀置业发展有限公司
注册地(地址)：中国（上海）自由贸易试验区济阳路688号6号楼601室
法定代表人：廖志宏
企业类型：有限责任公司（内资）
成立时间：2014-02-17
注册资本：800.000000万元
注册资本币种：人民币
经济类型：国有控股企业
经营规模：小型
统一社会信用代码或组织机构代码：913101150879391916
经营范围：在上海市浦东新区三林镇107街坊1/7丘地块内从事房地产开发、建造、经营、出租、出售，物业管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
原股东是否放弃优先受让权：全部放弃
三、房地产开发项目——中粮前滩壹号
1、项目现状
上海浦东前滩06-01商住地块，规划用地性质为商务办公和住宅，使用权面积为2.46万㎡，建筑面积为8.36万㎡，商务办公部分占不少于50%，住宅部分占不多于50%。
2018年4月，该地块上建项目中粮前滩壹号（备案名“悦耀兰苑”）438套住宅取得预售许可证，总面积42178.68万平方米；随后又于2020年6月-2021年10月期陆续推出887套非住宅房源。上海市房地产交易中心数据显示，截至7月2日，该项目仅剩1套住宅可售。
2、中粮前滩海景壹号简介
中粮前滩海景壹号（Ocean One）定位高端生活国际社区，是中粮地产精心打造的“壹号系”力作，位于东育路近泳耀路。项目四至：南至泳耀路，北至川杨河，西到东育路，东邻济阳路。
整个社区占地面积1.5万方，建筑面积4.1万方，容积率3.4，共有五栋16层的小高层建筑，规划户数438户，主力户型为91-130平方米的三居室，内部装修精致考究，家具与厨卫用品配置高端，让您获得优雅的居住体验。项目采用全立体人车分离，停车库分为地下两层，共有500个停车位，包含充电桩车位54个，车位配比1:1.14。社区人行出入口在东育路上，地下车库出入口在林耀路上。项目的建筑设计由HZS倾力打造，楼体外立面采用现代设计风格,干挂石材搭配玻璃幕墙，极具现代感和国际范。社区在具备高大上的建筑造型之外，还具备便捷、暖心的居住体验，我们会所未来也将改造成一个超500㎡的高品质净菜超市，满足业主日常的食品购置、日常用品采买的需求。
项目由两部分组成，项目东面为前滩世贸中心四期的办公楼项目，占地面积近1万方，建筑面积4.3万方，总共分为两栋，分别为11层、5层的办公楼，在设计之初，充分考虑到济阳路对住宅社区的影响，所以选择用国际化办公楼来遮挡噪音和扬尘对社区内的影响，让在这里的业主，有更多的时间享受中粮前滩海景壹号所带来的宁静生活。
3、基本信息
楼盘名称：中粮前滩海景壹号
楼盘地址：浦东新区东育路95弄
环线位置：中内环间
建成时间：2018年
物业类型：普通住宅
建筑类型：板楼，高层
产权年限：70年(住宅)
主力户型：92㎡（三房），94㎡（三房）、118㎡（三房）、130㎡（三房）
装修情况：精装修
总楼层：16层
总户数：437户
车位比：1比1.14
绿化率：35%
容积率：2.4
开发商：上海悦耀置业发展有限公司
物业公司：陆家嘴物业
物业费：7.5元/㎡/月
4、平面区位图
四、财务状况
五、股权结构
六、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时,应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响,并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑:
(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形:
本次评估资产权属资料基本完整,资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事项。
委托方与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
(二)委托人未提供的其他关键资料说明:
无。
(三)评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素:
资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。
委托方与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
(四)重要的利用专家工作及相关报告情况:
利用专业报告:
执行本次评估业务过程中,我们通过合法途径获得了以下专业报告,并审慎参考利用了专业报告的相关内容:
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的专项审计报告(编号:XYZH/2023BJAA5B0305);
本资产评估报告的账面资产类型与账面金额业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计,出具的专项审计报告文号:XYZH/2023BJAA5B0305。该审计报告的意见为:“我们审计了上海悦耀置业发展有限公司(以下简称上海悦耀)财务报表,包括2023年9月30日的资产负债表,2023年度1-9月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表,以及相关财务报表附注。我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了上海悦耀2023年9月30日的财务状况以及2023年度1-9月的经营成果和现金流量”。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断,但对相关财务报表是否公允反映评估基准日企业的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
根据现行评估准则的相关规定,我们对利用相关专业报告仅承担引用不当的相关责任。
(五)重大期后事项:
评估基准日至本资产评估报告出具日之间,委托人与被评估单位已明确告知不存在其他重大期后事项。
(六)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明:
无。
(七)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系;
根据清查,委估地下车位中24个对外临时短租,其余车位均处于闲置状态。
评估师通过现场调查,除上述披露事项以外,亦未发现其他相关事项。但基于资产评估师核查手段的局限性,以及担保、或有负债(资产)等形成的隐蔽性,评估机构不能对是否完整发表确定性意见。
(八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形:
此次资产评估对应的经济行为中,我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。
(九)其他需要说明的事项
1. 本资产评估报告中,所有以万元为金额单位的表格或者文字表述,如存在总计数与各分项数值之和出现尾差,均为四舍五入原因造成。
2. 根据清查,本次可售住宅与地下车位均有相应的备案价格。根据《上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市物价局关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》(沪建房管联〔2017〕657号)文件中规定:“对外销售商品住房及其地下车库(位)等附属设施,不得超备案价格销售”,而根据《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》第九条规定:“已备案的销售方案,一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因,确需变更已备案的商品房销售方案的,应当按照商品房预售许可撤回和变更相关程序办理”,考虑到委估项目的规划、建筑设计并未变更,备案价不得调整,因此本次委估住宅和地下车位销售价格均不可高于原定备案价 (含税),故本次先采用市场法评估市场价格,再与备案价(含税)进行比较,最终按照孰低原则确定销售价格。
3. 因委估存货系开发尾盘,被评估单位前期已进行过土地增值税汇算清缴,根据《国家税务总局上海市浦东新区税务局第十一税务所土地增值税清算审核意见通知书》
第三条:“你单位尾盘销售单位面积扣除金额为:非普通住宅每平方米46,301.65元,其他类型房地产每平方米5,985.56元,发生尾盘销售时,请按规定及时办理土地增值税纳税申报。”因此本次以税务局通知书记载的单位面积扣除金额为基础,确定委估开发产品土地增值税计算过程中的单位可抵扣成本。
4. 资产评估师获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。资产评估师对被评估单位提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断,与被评估单位管理层多次讨论,经被评估单位调整和完善后,评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据及主要假设。资产评估师对被评估单位盈利预测的审慎利用,不应被视为对被评估单位未来盈利实现能力的保证。
